1月份全国土地市场继续降温 土地出让超百亿城市仅5个

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2017年1月，随着全国主要城市在去年第四季度出台房地产市场监管措施，全国土地市场与去年第四季度相比继续降温。单笔成交额超过10亿元的地块只有61块，升水率超过100%的只有17块。在去年楼市最受欢迎的城市中，土地交易溢价明显较低，而深圳和上海一线城市的土地交易溢价也明显较低。

另一方面，尽管整体土地市场明显降温，去年大型房地产企业的销售业绩达到新高，但他们并没有降低2017年的征地热情。包括万科和保利在内的20家大型房地产企业今年1月份的土地收购金额超过1000亿元。

对此，有业内人士指出，为了保持销售规模的增长，大型房企不得不拿土地进行开发，即使土地价格很高也是以牺牲利润率为代价的，而且土地价格会直接传导到房价上，因此控制房价的一个基本原则就是限制土地价格。

中原地产首席分析师张大伟分析，随着楼市调控的放开，很多企业都面临压力，尤其是那些在调控城市中多占土地的企业，更有可能面临市场整体限价令和限购的影响。此外，住房企业70%以上的土地收购量分布在管制城市。如果这些城市的调控政策继续过重，上述房企的销售在未来将面临巨大压力。

淳安土地市场

显示出冷却的趋势

继2016年土地收益井喷之后，2017年初开始出现土地市场降温的趋势。除少数热点城市外，总体地价水平基本稳定。

“土地转让受到越来越多的约束和限制，这是土地市场数据降温的主要原因，包括北京和深圳的几个总价或持有租赁住宅用地的案例。大多数城市都增加了对土地的限制，以避免土地国王。从市场预期来看，在严格的政策约束下，土地王出现的概率越来越低。”张大伟说。

值得注意的是，一些二线城市的地价仍然很高，这在合肥和南昌最为明显。

以合肥为例，在17个地价超过100%的地块中，合肥占有9个地块，在地价最高的6个地块中，合肥垄断了5个地块，第一个地价最高的地块(357.75%)也出现在合肥。显然，合肥市相关部门的限购政策和当地房价的下降趋势并没有阻止房地产企业的征地热情。

“1月份，高地价地块主要出现在合肥。一方面，当地土地供应增加，另一方面，一线城市的房企几乎没有土地可拿，二线热点城市未来的城市建设仍有很大发展。空房，所以即使地价高，也只能先拿，而且短期内是可以保证的。”一些行业分析师表示。

就城市而言，1月份仅5个城市的土地出让收入超过100亿元，其中武汉的土地出让收入最高，为278.8亿元，合肥为242.28亿元，杭州为159.69亿元，郑州为124亿元，温州为111.37亿元，均为二线热点城市。

不过，业内人士指出，2017年，地方楼市政策将继续收紧，尤其是对土地转让的各种限制。随着住宅销售越来越冷，2017年整体土地市场将比2016年下半年部分降温。

大型住宅企业

对土地收购的热情丝毫未减

与土地市场降温相比，大型房地产企业对土地收购的兴趣丝毫没有降低。

据中原地产研究中心统计，2017年1月，受春节影响，万科、保利等20大房企的征地金额仍达到1117.26亿元，平均征地成本为9654元/平方米，较2016年平均征地成本6964元/平方米增长38.6%。

对此，上述业内人士表示，2016年，大型房企的销售面积和销售金额创下新高，而近期整体信贷政策依然宽松，大多数房企发债成本较过去大幅下降，最低甚至只有3%左右，这也导致了房企补地热情高涨。即使在调控的影响下，大城市的土地仍未出现明显的降温现象，如流量超标。

分析师指出，反周期征地确实能帮助企业快速发展，但关键取决于未来的市场趋势。对于一些高价收购土地的企业来说，如果土地收购区域的价格涨幅在一两年内不能超过50%，这些项目将面临市场进入问题，巨大的成本压力也将增加企业经营的风险。

此外，张大伟表示，虽然2016年房地产企业的资本成本大幅下降，但土地成本大幅上升，影响了企业的利润率。业内普遍存在收入增加而利润不增加的情况，这表明房地产企业的盈利能力大大降低。根据2016年上半年a股房地产企业半年度报告的平均利润率，135家房地产企业的净利润率仅为8.15%，这是数据首次跌破10%大关。

“在利润下降的情况下，预计会有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，房地产行业的竞争将会越来越激烈。面对核心盈利能力的下降和财务风险的加剧，很多房企在加强成本控制和提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面最终都会遇到瓶颈，而房企可持续发展的关键在于战略转型。未来市场的分化将继续。对住宅企业而言，在四线城市中布局较多的企业可能会继续面临去库存化问题。”张大伟说。