房贷的确又加息了 可是惨的不是有房者而是无房者！

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面对过热的房地产泡沫压力，今年以来，北京楼市第一套房的利率一次又一次上涨，并已三次上调。行业标准已从基准利率的4.9%下调85%，调整为不打折扣的基准利率。6月5日，民生银行(600016)首次将第一套房的最低利率上调至基准利率的1.1倍，而第二套房的最低利率坚持为基准利率的1.2倍。在现阶段，其他银行尚未跟进。

中国幅员辽阔，城市众多，房地产市场自然相距甚远。以现阶段为例，一线城市的房地产明显过热，导致了持续的强有力的行政干预，官方迅速降温的意图非常强烈。在主要二线城市限制一线城市的购买和贷款后，市场资金迅速流入，各城市也进行了不同程度的调控。然而，二线城市之间的差异甚至更大。在一些城市，平均价格仍在10000元左右，空.仍在上涨在一些城市，这一数字已达到约3万的高水平。如果它再次上涨，它将面临系统性风险。然而，有一点是所有主要城市都是一样的——北京在对待房地产市场的态度上处于领先地位。因此，北京房地产市场政策中的任何问题都会在全国范围内产生蝴蝶效应。

虽然到目前为止，北京的其他银行还没有跟进，但他们没有收到北京以外其他城市银行的任何消息。然而，根据当前市场状况的微妙性和敏感性，本地银行接下来跟进的可能性并不小。

由于中国房地产市场在过去十年中的恶劣表现，一些城市的房价相当受欢迎。人们越来越多地呼吁开征房产税、加息、限购和限售。然而，在戚庄看来。上述一些呼吁有利于缓解高房价，而另一些则毫无用处，甚至是有害的。事实上，中国房价高企的根源在于房地产市场由政府主导，而影响房价的核心因素——供需平衡与地方政府的收入利益相冲突。供应有限会导致市场轻微过热，这很快会造成供应短缺的假象，而且在短期内会迅速上升。接下来是强有力的政策干预，抑制了需求，导致市场降温。但是，从长远来看，这种饮鸩止渴的方式无疑会打击人们对政府的不信任，甚至会引起对调控政策的恐慌。如果土地制度的诅咒得不到解决，中国的高房价将无法完全治愈。

至于物业税、加息、限购令、限售令等行政措施，我们先把这些行政措施对市场自由的干预放在一边，这是一种错误的做法，麻烦无穷，且简单想想这些措施能否降低房价。这些措施主要针对拥有多处房产的人，核心武器是增加房产的持有成本，迫使他们放弃房产，进而降低房价。然后，公司将逐一分析这些手段:

财产税:这个词在最近的房价风波中一直在肆虐，甚至有传言说全国人大正在讨论开征财产税。认为财产税可以降低房价是一个很大的错误。让我们看看周围所有的商品。哪个税率越高，价格越低？税收本身正在增加商品的成本，在增加成本之后，毫无疑问，商品的价格将会上升而不是下降。更重要的是，目前中国房地产有十多种税种，如营业税、企业所得税、契税、个人所得税、城市维护建设税(城市建设税)、耕地占用税、房产税、印花税、土地使用税(城市土地使用税)、土地增值税、资源税、教育费附加。如果是二手房交易，需要增加契税、增值税、个人所得税、交易税和营业税等。在套房里，税费的成本已经超过了房子本身的成本。进一步加税不仅会增加购房者的无端消费，而且对降低房价毫无意义。

加息:由于大多数人在购房时选择银行贷款，信贷政策对房价的影响非常重要。因此，一些人错误地认为，加息会对房价下跌产生重要影响。对此，我认为首先要普及一个基本的利率常识:基准利率是中国人民银行根据当前经济形势设定的抵押贷款利率的基准，所有商业银行都必须遵守。目前，央行基准利率为4.9%；抵押贷款利率是借款人和商业银行之间的借款行为，它可以上下波动空，一般在15%左右。上述基准利率的折扣正是在这一点上。但是，贷款人与银行签订贷款合同后，贴现率是固定的，而执行利率根据央行的基准利率随时波动。

这样，我们发现央行的基准利率是大老板，而商业银行的利率贴现是灵活浮动的。然后，如果我们提高利率，我们自然应该看看我们在提高什么利率。如果央行以基准利率加息，更不用说房地产了，甚至整个中国的经济形势都将发生巨大变化。在过去十年左右的时间里，中国的基准利率一次又一次下降，今天达到了4.9%的历史低点。央行加息需要考虑很多因素，包括国家宏观经济、世界经济形势、未来风险控制以及经济政策对民生的影响。总的来说，经济发展很快，当经济过热时，中央银行会提高利率来稳定市场；然而，当经济发展缓慢，有必要刺激经济时，中央银行将降息以刺激市场。经过多年的降息，不难理解中国经济正面临全面放缓。

为了刺激持续的经济增长，中央银行一直在降低利率，货币也一直在超支。从乐观的角度来看，抵押贷款的低利率也是一项民生措施，旨在降低人们的购买成本，同时刺激经济持续增长。然而，一些人利用信贷政策进行房地产投机。从国家层面来说，不可能因为噎废食。对于这一小部分房地产投机者来说，他们会下大力气，改变宏观政策方向。央行的首要责任是维持市场稳定，并在稳定的基础上确保持续增长。随意改变基准利率显然是不现实的，尤其是在中国经济形势不太乐观、加息特别敏感的时候。提高利率的可能性更多的是在商业银行的管理层，这将在下面的文章中进行分析。

限购令和贷款令:与房产税和加息等明显增加房地产成本的措施相比，限购令和贷款令在稳定房地产供求关系方面实际上更为有效。在过去很长一段时间里，个人财产信息没有在全国范围内联网，但每个省市都有自己的方式。因此，甲市的限购可以在乙市购买，而甲、乙市的限购只针对当地，却无力相互干涉，从而给了一些房地产投机者在全国打游击战的漏洞。如果一个房子的定位不仅仅是一个商品，而是一个涉及民生的重要项目，那么就应该在国家层面上出台一项政策，严格限制个人可以拥有的房产数量上限，这将对房地产投机者产生更大的限制性影响。

随着个人信用报告的不断发展，政府最终可以通过监控个人抵押贷款的数量来限制贷款，从而进行行政干预。第一套房的利率较低，第二套房的利率开始上升，这对那些想炒房的人确实起到了一定的作用。

限制销售:如果这是房地产投机者短期内最有效的手段，那么限制销售无疑是首屈一指的。由于这是一个房地产投机，这意味着买房子不是为了生活，也不是为了长期租赁，而是为了获得最大的利润，在短期内低买高卖，然后增加充分的杠杆。因此，如果说房地产投机者和那些只需要它的人之间的最大区别显然是他们手中的房地产持有时间。延长房地产的刚性持有时间显然是对那些充满杠杆的人的最大打击。

但是这一次需要多长时间？目前，在中国的一些城市，它被设定为两年。显然，这一次是给那些不理解的人的——你看，我们都有限制销售~但事实上，限制销售应该至少在五年内开始，如果它被视为一个保护国家和人民的民生工程，它将需要十年以上。由于房地产的周期性很强，价格的周期性波动很明显。持有时间超过五年可以说是阻止了短期房地产投机的可能性。

然而，无论是限制销售还是限制购买，有一点必须首先明确界定。如果房子是商品，那么根据市场经济的规律，政府没有权力也不应该限制买卖时间，因为这显然是一种破坏市场经济和颠倒历史的行为。因此，如果你想限制购买和销售，你必须把房地产作为一个国家级的民生工程。除了限制购买和销售，你必须严格满足供求平衡，稳定价格，使房地产脱离金融属性。显然，在现阶段，我们还没有看到中国官员采取这种行动。

以北京民生银行为例。首套房贷利率调整到1.1倍后，首套购房者的月贷款额为100万元，比2016年市场宽松时高出1202.7元，比政策出台前的基准高出287.6元。

基准利率和执行利率由中国企业网推出。例如，民生银行的加息显然不是针对基准利率。因此，这显然对那些已经通过15%和10%的贷款完成购房的人没有影响。真正影响的是那些还没有买房子的急需的家庭。

加息即将来临，那些需要加息的人，你怎么看？有些人可能会说银行简直是无耻。当别人买它们的时候，他们会打折。当我买它们的时候，它们不仅不会打折，而且会翻倍？我是第一套房，这是真正需要的！

银行有他们的困难。银行里的钱不是来自强风，不是来自居民储蓄，也不是来自央行贷款。让我们谈谈为居民储蓄。十几二十年前，中国人存钱的习惯闻名于世，银行在这方面确实有很多钱。但目前，中国居民负债率已达到历史最高水平，不再是高储蓄国家。目前，居民从银行借的比他们在银行存的多。在这一点上，你可以参考戚庄之前的文章。“一些城市居民的杠杆率已经超过160%。中国房地产市场的超高房价能持续多久？”》

中央银行贷款呢？杨妈现在正在全面收紧信贷，这自然对各银行的贷款总额施加了严格的限制。水龙头一关，银行就不能像以前那样站直了。结果，地主的房子没有多余的粮食。更重要的是，抵押贷款的利息太低。虽然坏账率不高，但给银行带来的利润极其有限。最近，包括余额宝在内的固定财富管理收入的年化资本成本接近4.1%。在这种情况下，4.9%的按揭贷款基准利率对大多数银行来说绝对是鸡肋业务。

总而言之，简而言之，最低房价可能永远是昨天。