房企面临流动性冲击 逾5000亿公司债料年底到期

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随着房企融资渠道的全面收紧，今年年底房企可能面临流动性冲击。据东方资本的一份报告显示，从2017年下半年到2018年初，房企将迎来偿债高峰。据估计，仅一笔到期的公司债券就将达到5440亿元

根据中国证券网上海证券交易所的信息，2月22日，首创置业有限公司50亿元小规模公开发行和50亿元私募债券等公司债券被“停牌”；2月21日，四大资产管理公司之一的东方资产的子公司中国东方资产管理(国际)控股有限公司也暂停发行28亿元的小企业债券。

据《21世纪经济报道》2月28日报道，自2016年11月以来，房地产企业债券的发行现在处于“冻结”状态。从上述公司的反馈文件来看，监管当局仍将重点放在重点监管的热点城市是否有“土地王”竞标。

随着房企融资渠道的全面收紧，今年年底房企可能面临流动性冲击。根据东方资本的一份报告，从2017年下半年到2018年初，房企将迎来偿债高峰，预计仅到期的公司债券就将达到5440亿元。

在上海证券交易所关于资本地产50亿元小规模公开发行预审计的反馈意见中，要求资本地产作为发行人披露以前公司债券募集资金的使用情况，以及上述债券募集资金的使用情况是否与其披露或约定的用途一致。此外，还要求主承销商和发行人律师在房地产市场监管过程中，检查合并范围内的发行人及其子公司是否在重点监管城市竞标“土地王”，并发表意见。并补充第三季度末的财务数据。

首创置业有限公司控股股东北京创业投资集团有限公司是北京市国有资产监督管理委员会下属的大型国有集团公司，是首创集团从事房地产开发业务的唯一平台。截至2016年上半年末，首创集团主营业务收入的97.77%来自房地产销售。

与此同时，东方资产通过东方发展银行和东方国际(wise leader assets ltd. (bvi)控制的子公司)发行了28亿元小型公共公司债券，其地位也被“暂停”。

东方资产表示，公司债券募集的资金将用于偿还银行贷款和替代公司债务，符合监管机构对募集资金使用的要求。目前，承销商和中介机构正在逐项落实反馈中提出的问题，但他们不能保证在规定的时限内完成。另外，由于之前的反馈已经申请了延期回复，反馈不能再延期，所以申请被暂时搁置。暂停并不等同于终止，发行人计划在近期实施反馈问题后申请恢复审核。

根据招股说明书，东方国际主要从事海外直接投资业务和资产管理业务；在中国主要从事债务投资、股权投资、财务咨询和管理咨询。此次28亿元的小规模公开发行将用于偿还公司及其子公司的债务和补充营运资金。截至2016年6月底，东方国际的房地产投资规模为341.1亿港元，占投资业务总规模的65.69%，投资业务高度集中于行业。

在此之前，东方资产已经经历了两轮“审计前反馈”。在第二次反馈中，上海证券交易所要求东方国际对上海证大房地产股份有限公司出售部分股份的会计处理进行说明，并对报告期内房地产业务是否存在违反《国办发[2013]17号文件》规定的重大违法违规行为进行核查，或已被国土资源部门查处且未按规定进行整改；在房地产市场调控过程中，调控重点城市是否存在“土地王”竞拍和土地价格上涨现象。

暂停发行房地产相关债券反映了房地产企业融资的持续收紧和持续“去杠杆化”。

“上周五，证券业协会召集了一些来自证券公司的固定收入人士开会。目前，文件或会议记录尚未印发。”上海一家经纪公司的一名固定收入人士表示。

此前，据报道，中国证券业协会计划修订证券公司非公开发行公司债券的指引，进行负面上市，增加对房地产公司负面上市的限制和对钢铁、煤炭等产能过剩的限制，并明确判断发行人子公司是否属于负面上市的标准。

这与2016年10月上海证券交易所和深圳证券交易所发布的《关于房地产和产能过剩行业企业债券试行监管的函》一致。监管函中，交易所对房地产和产能过剩行业采用“基本范围+综合指标评价”和“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准。明确了房地产企业公司债券募集的资金不得用于购买土地。

在公司债券领域，自2016年11月以来，没有发行房地产企业的公司债券。此前，金隅股份有限公司(601992，BUY)声称已获得中国证监会批准向合格投资者发行公司债券，但金隅股份有限公司不属于房地产。在过去的三个月里，房地产企业债券的现状只是接受和反馈，而不是发行。

根据中原地产研究中心的数据，2016年，住房企业融资(包括私人债务、公司债券和中期票据)达到11376.7亿元，首次突破1万亿元，同比增长26%，住房企业资金充裕。截至2017年1月，该标准下的融资总额仅为133.08亿元，延续了自去年第四季度以来的下滑趋势。同比下降92%。从资本成本来看，去年12月份发行的债券利率为4.2%-5.5%，高于9月份之前4%的平均水平。

在资产证券化的资产证券化领域，继在窗口指导下暂停最后一笔购房款的资产证券化后，最近“东方银座美爵酒店信托受益权资产支持特别计划”也被显示为“终止”。然而，“abs对商业地产发行的批准仍在继续，而住宅地产停止。”abs终止酒店应该是一个案例。”该行投资银行部的一名人士表示。