为期一年的“房价超级繁荣”：繁荣之下 租金陷阱

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华泰证券(Huatai Securities)谢浩宇的研究报告《繁荣下的租金陷阱》指出，一线城市以北京为代表，那里的新房受到管制，二手房价格飙升。春节过后，许多三线城市的房价在一个月内上涨了30%。目前，全国市场再次繁荣，这是历史上从未出现过的。与此同时，自2016年3月以来，租金首次偏离了持续了一年的房价。

报告提到:

第一线被挤掉了，全国房价普遍上涨，这是超级繁荣的一年

虽然统计局公布的70个主要城市的房价数据显示，市场正在向冷清的方向发展，各地的成交量也明显下降，但从实际情况来看，情况并非完全如此。以北京为代表的一线城市，新建住房市场受到监管，二手房市场价格大幅上涨，这不仅促进了新建住房向二手房的转化，也导致了二手房不愿再次出售的局面。三线城市的情况甚至比北京还要疯狂，春节后一个月的价格涨幅就达到了30%。目前，全国市场再次繁荣，这是历史上从未有过的。也就是说，自去年3月以来，在不断的调控下，市场已经繁荣了一年。

房价上涨后，价格必须大幅上涨

房价的大幅上涨是由过度的货币发行造成的，这意味着cpi将大幅上升。虽然没有这样的事情，但是我们可以看到:1)电子设备的价格不是下降而是上升。例如，小米将大幅提高电视机和其他设备的价格，幅度超过10%；2)cpi的上涨并不仅仅是因为猪，而是非食品价格的大幅上涨开始反映出房价上涨推高各种资产和劳动力成本的趋势。

经济过热，下半年房地产投资刚性支出将导致经济过热，超出预期

我们的深度报告《关于房地产投资如何超过6.5%》指出，目前房地产投资的增长率主要来自建安支出，这是2015~2016年销售面积大大超过竣工面积的必然结果，因此期房交付带来的刚性支出将使投资处于很高的水平，带动整个经济的增长。换句话说，如果今年下半年继续保持目前的m2增长率和信贷水平，经济过热将超出预期。

接下来，根据传输路径，租用是手动传输的第一步，目前正在设置陷阱

目前，它正经历着自2016年3月以来的第一次租金与房价的历史性背离，这种背离持续了一年。如果房价上涨不能传导到租金，那么有两种可能性:

1)企业无法为员工提供足够高的收入来承担更高的租金，这反映了经济发展阶段的支付能力不足和房价的脱轨；

2)从租户到租户的转移即将结束。以2016年北京15万人口外流为例，其租房需求大幅下降，反映出人口挤出效应导致的需求不足。

如果是第一种情况，这表明在货币宽松政策下，投资需求正导致资产价格上涨，这将滋生泡沫。如果是第二种情况，说明目前一线城市土地供给的强制减少不能满足城市目前的发展阶段，人口的强制挤出也不能带来生产效率的提高。