环京楼市首付垫资依旧 部分开发商拒绝公积金贷款

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2017年12月初，该报的报道《北京楼市首付广告:部分楼盘首付20%+开发商预付款》引起了广泛关注。元旦期间，《证券日报》的一名记者回到北京周边地区进行调查，发现一些开发商仍在做分期付款的广告，以向购房者出售期房，许多房地产开发商还敦促购房者签署认购协议，称“元旦假期后首付增加，假期后价格上涨。”

此外，记者最近发现，在河北省，仍然有一些房地产开发企业，要求或伪装买家签署书面文件，自愿放弃住房公积金贷款的权利。

“开发商的预付款”被禁止

2017年3月，北京“3.17”新政出台后，廊坊市政府下发通知，要求非本地户籍家庭购买一套住房，首付购房比例不低于50%，包括新建商品房和二手房。2017年6月2日，廊坊限购升级，已经拥有一套或多套住房或三年以上不能提供当地社会保险缴费证明或纳税证明的非本地家庭停止在本地购房。缴纳社会保险费或缴纳税款的凭证不得作为购买的有效凭证。

但是，“上面有政策，下面有对策”。这种限购政策并没有阻止房地产开发商出售。元旦假期，《证券日报》记者暗访廊坊市部分房地产，发现“首付低”、“开发商预付款”、“外国人可以买房”等违规现象依然存在。

根据当地房地产销售的介绍，没有在廊坊注册的买家可以先与开发商签订认购协议，锁定房屋，开发商将在当地的关联企业中率先缴纳地方税。三年付款后，他们将签署正式的《商品房买卖合同》，并办理网上签约和备案手续。与当地企业合作每年将花费约7000元，这笔费用将由买家承担。

在本报记者暗访期间，不少楼盘销售人员口头承诺，“如果客户有意在看房当天直接支付首付款签署认购协议，第一年的通话费可由开发商承担”；他还表示，他听到了“2018年将放松收购”的消息。一旦政策放松，他可以立即在网上签约，2019年和2020年的挂靠费自然就不用交了。

据《证券日报》记者介绍，根据廊坊市现行政策，对于符合条件的购房者，首套住房申请的是商业个人住房贷款，首付比例不低于30%。

然而，目前许多新建筑对外国买家实行“20%最低首付+3年内30%还清开发商+3年后50%商业贷款”的程序。此外，购房者可以自由选择首付款的30%、50%或全额。同时，对选择不同首付款的买家实行不同的单价。

根据房地产销售报表，买家可以根据自己的情况灵活选择“分期付款方式”。以20%的首付为例。签署认购协议后，买受人需直接支付房价的20%，剩余的30%将分六次支付给开发商，每六个月支付一次。

由于每平方米的单价不同，销售人员给《证券日报》记者举了一个例子，房子的官方价格是12000元/平方米。买家选择20%的首付款，他们可以提供200元每平方米，即价格是11，800元/平方米；买家选择30%的首付款，可按每平方米1800元打折，即价格为10200元/平方米；买家选择50%的首付款，折扣为每平方米2800元，即价格为每平方米9200元；买家选择全额支付，每平方米价格为8000元。

事实上，选择“低首付+开发商预付款”的方式会大大增加购房成本，即使算上购房者前期投资减少30%所能获得的收入。

“首付款分期付款”存在隐患

自去年以来，限购政策的升级和发酵极大地影响了北京周边的房地产市场。

在《证券日报》记者的一次暗访中，一位在北京周边地区工作多年的房地产销售员告诉记者，“当楼市低迷时，就会出现‘分期付款’的情况。事实上，首付款分期付款也表明开发商面临着资金压力的问题，这需要刺激销售和加快付款。以前，有些房地产广告的首付是10%，其余的是分期付款，不计利息。然而，付款后发生了变化，如再次收取利息，或暂时提高价格。此外，首期付款通常意味着相关优惠的减少。例如，一些房地产在认购日有“5万至8万元以上”和“1万至2万元以上”的活动，首付款低的买家可能无法参与。

与此同时，对于北京周边的房地产市场，无论你选择什么样的支付方式，外国买家也要注意风险，他们没有资格买房，也没有按照现行政策签订正式的购房合同。

一些项目拒绝公积金贷款

除了非法垫款外，《证券报》记者发现，在河北省，仍有一些房地产开发企业要求或变相要求购房者签署书面文件，自愿放弃住房公积金贷款的权利。

近日，记者暗访河北省衡水市，发现一些开发商拒绝为购房者使用公积金贷款。2017年12月29日，一位刚刚取得商品房预售(销售)资格的房地产开发商向之前已支付首付款但尚未正式签订《商品房买卖合同》的买家发出了一封通知信。该通知函告知“商品房买卖合同应在收到本函之日起五日内到售房部签订，并按公司要求办理银行按揭或一次性付清剩余购房款”，并告知“如因个人原因不能办理银行按揭手续或不能在规定时间内支付购房款，公司有权处分购买人预留的房产，恕不另行通知；买方已支付房款，公司将无息退还。”。

截至本文截稿时，记者了解到上述房产的大部分买家都是根据开发商的要求选择了商业贷款或支付了剩余的购房款。一些买家向《证券日报》记者承认:“即使你选择不妥协地退房或向相关部门投诉，也要花费很多时间和精力。如果你将来选择另一套房子，你可能会遇到开发商拒绝公积金贷款。一件总比少一件好。”

《证券日报》的一名记者走访了衡水市，发现情况并非如此。许多房地产销售拒绝使用公积金贷款，理由是公积金贷款的审批时间较长。众所周知，公积金贷款买房的利率比商业贷款低很多。因此，一些开发商要么拒绝使用公积金，要么变相强迫他们使用商业贷款购房，这严重损害了购房者的合法权益，增加了购房负担。

事实上，早在2014年，住房和城乡建设部、财政部、中央银行联合下发了《关于开展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(靳鉴[2014]148号)，明确规定“房地产开发企业不得拒绝缴存职工住房公积金贷款购房”。

2017年12月26日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部联合下发了《关于维护职工住房公积金购房贷款权益的通知》(金坚[2017]246号)，要求进行房地产开发。企业必须认真履行承诺，不得通过提高住房销售价格和降低价格折扣来限制、阻挠或拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求