金融街“捡漏”阿里拍卖平台 房企拿地渠道趋向多样化

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记者朱楠编辑邱江

土地招标、拍卖和挂牌市场既有限又昂贵；M&A市场的债务很复杂，如果你不小心的话，它就是一个“坑”。面对这样的“困境”，渴求土地的开发商开始了另一种征地模式。最近，金融街(000402)在阿里拍卖平台上拍卖了廊坊的一套土地资产。尽管总成交价31.69亿元成为阿里拍卖平台自2012年运营以来的最高单盘价格，但这一成交价相当于去年金融街在同一地区收购的另一块地块的近20%的折扣。据记者了解，碧桂园、珠江实业(600684)等多家房地产企业在阿里拍卖平台上成功“捡错了”，越来越多的房地产企业将目光投向了这一另类土地收购渠道。

记者在阿里拍卖平台上了解到，此次金融街获得的土地位于廊坊市安次区龙河工业园，共有三块土地可供拍卖，总用地面积为21.13万平方米，规划为商业和居住用地。据记者了解，原目标物的所有者是廊坊万夏房地产开发有限公司，该公司是被法院查封的一家非法集资公司名下的资产，目标物被廊坊市广阳区人民法院处以绞刑。

由于资产包金额较大，只有一家房地产企业参与拍卖，最终由金融街的子公司北京房融企业管理服务有限公司以31.69亿元的底价，相当于约15000元/平方米的底价，明显低于同一地区土地市场的公开拍卖价格。2017年7月，金融街控股子公司廊坊史圣房地产开发有限公司以7.4亿元的总价款获得廊坊市朗干图2017-3地块。该地块与上述阿里拍卖平台悬挂的三块土地属于同一面积，当时的底价为19，419元/平方米。相比之下，金融街在阿里拍卖平台上“搜刮”的三块土地价格还不到6个月前市场价格的80%。

据记者了解，作为中国最大的网上拍卖平台，截至目前，已有99%的法院通过阿里司法拍卖平台进行司法拍卖，近95%的司法拍卖都在该平台上进行，其中包括大量的土地资产，司法机关处置土地资产的起拍价明显低于土地市场的招标拍卖价格。

对土地的迫切需求不断增加，而招投标、拍卖和上市的市场价格不断上涨，并购难度越来越大，迫使包括万科在内的大中型开发商寻求低成本、高质量的土地收购渠道。记者查阅了阿里网上拍卖土地标的近两个月的交易记录，发现除金融街外，碧桂园、珠江实业等房地产企业均有该平台的土地资产记录，其中碧桂园以4.45亿元获得广西玉林7.6万平方米的土地使用权，珠江实业以1亿元获得广州增城3070平方米的国有土地使用权，在拍卖过程中均经过了100多次招标。

“与项目公司的股权拍卖相比，这种土地资产更清洁、风险更低、可控性更强，因此更受房地产公司的欢迎。”一些业内人士告诉记者，如果是项目公司的股权拍卖，实际上类似于并购的性质，也需要尽职调查，而且还有隐性债务的风险，所以会有一些“坑”。两者最大的区别在于拍卖平台上的竞价过程相对透明。资产拍卖相对简单，债务和风险已由法院明确，是房地产企业收购土地的一种相对低风险、低成本的方式。