滨江集团40亿元揽杭州宅地 楼面价超2.9万创板块新高

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虽然很多业内人士认为2018年很可能是房地产市场的“小年头”，但在规模竞争的压力下，一些城市房地产企业的征地热情依然没有减弱。

2月5日上午，杭州滨江盛源房地产开发有限公司经过68轮招标和31轮自持招标，以40.12亿元的总价中标萧山区总建筑面积约13.45万平方米的低密度宅基地。

本报记者注意到，竞争对手杭州滨江盛源房地产开发有限公司是杭州滨江集团(002244，深圳证券交易所)(002244，深圳)的子公司。在成功获得上述地块后，滨江集团自2018年以来，已在杭州这个大本营连续获得四块地块，总支出为64.4亿元，新增规划建筑面积为42.6万平方米。

70%的保险费率必须是自我维持的41%

根据转让公告，上述由杭州滨江集团子公司和郑潇楚楚(2018)5号中标的地块面积为13.32万平方米，容积率为1.01，规划建筑面积为13.45万平方米。初始总价为23.6亿元，初始底价为17542元/平方米，最高总价为40.12亿元，最高底价为29821元/平方米。

此外，这种转移延续了以前的规则，即当保险费率达到70%时锁定价格限制，并转移到拍卖自持比率。经过68轮竞价，最终达到最高限价40.12亿元，进入自持比竞价阶段。随后，滨江集团以41%的自持率在第31轮中成功赢得土地。

据悉，上述地块位于杭州萧山区上香湖单元，东侧毗邻胡翔风景区，周边环境优越。在交通方面，地块周围有很多主干道，进出杭州和萧山也很方便。

值得一提的是，1月19日早些时候，杭州胡翔白蓉文化旅游发展有限公司在胡翔旅游度假区以8.39亿元的价格，以每平方米25900元的底价，70%的地价，以及1100平方米的老年居住面积，获得了总建筑面积为32400平方米的商业用地。25900元/平方米的底价也创下了该行业的新高。这次滨江集团的底价是29821元/平方米，再创历史新高。

《国家商报》记者注意到，在拆除了41%的自持面积后，上述地块可售部分的底价约为50，529元/平方米。据公开信息，地块北侧紧邻滨江胡翔一号，为高端物业产品。根据第三方平台的数据，胡翔一号部分房屋的平均价格为5万~ 6万元/平方米。根据滨江集团2017年半年度报告，上述胡翔一号项目自2011年开工以来，预售率已达70.2%。

“目前，杭州房地产市场的交易量处于较高水平，去化学周期只有3个月左右。住房企业有很强的土地征用意愿。”宜居研究所的研究员赖勤告诉《国家商报》。不过，赖勤也表示，上述地块可售部分的底价与周边别墅项目基本持平，滨江需要在产品和营销方面下大力气。如果操作不好，会有一定的去化学风险。

赖勤进一步分析，湘湖要想成为“国际旅游城市”，将会吸引很多游客。滨江自养部分可根据当地情况制成旅游度假产品，适销部分可制成高端产品，提高保险费率。“但关键是要制造和运营一些产品。”

值得注意的是，根据移交要求，上述地块的高度限制为20米，其中湖边建筑的高度限制为10米。

半年的征地支出近200亿

对于房地产企业来说，规模一直是一个不可回避的障碍。据嘉里发布的《2017年中国房地产企业销售200强》显示，“碧万衡”已突破5000亿元，17家房企突破1000亿元；前10家住宅企业的市场份额达到24%，前50家住宅企业的市场份额达到46%。行业趋势明显，强势将持续，市场将集中于领先的房地产企业。

具体来说，滨江集团作为杭州的老牌房地产企业，近年来保持了较快的发展速度，但在2017年被浙江本土房地产企业忠良、象升超越。根据中国指数研究院的数据，2016年，滨江、中良、翔盛的合同销售额分别为367亿元、337亿元和180亿元，在销售额排名中分别排名第38、47和90位。然而，截至2017年，滨江、中良和翔盛的合同销售额分别为615亿元、758亿元和620亿元

在规模之争下，滨江集团也加大了2017年的头寸覆盖力度。据《全国商报》不完全统计，自2017年6月29日起，滨江集团土地市场支出在半年左右的时间里达到194亿元，新增项目9个，规划总建筑面积91万平方米。

《国家商报》记者注意到，滨江集团官方网站信息显示，2017年7月，在滨江集团成立25周年之际，滨江集团董事长齐金星表示，他将努力实现2019年1000亿元的目标，确保2020年1000亿元的目标。

“1000亿是大企业的门槛，这决定了未来的土地收购机会、融资成本、人力资源等。”中国住房数据研究所所长陈胜说。

赖勤还表示，2017年，浙江老牌房地产企业滨江被浙江房地产企业忠良和翔盛超越。在这场规模之争中，滨江明显处于劣势。为了实现1000亿元的目标，滨江必须发挥土壤储备的力量迎头赶上。