万科的商业逻辑：下沉与轻资产化

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随着实体商业的激烈竞争和购物中心的巨大存量，社区商业被房地产开发商视为下一个出路，万科、保利、碧桂园等领先的房地产企业竞相进入并加快布局。

4月29日，吉胜万科中央公园在广州番禺开业。项目总建筑面积近20万平方米，其中包括5.5万平方米的“万科利”、三栋甲级办公楼“吉盛万科大厦”和540套可租套房的青年公寓“停车房”。

这是广州万科对社区商业的又一次考验。然而，与2015年12月开业的第一个集中商业项目——姜堰路万科巷不同，吉胜万科中央公园引入了公园式的半开放式商业形式，这是番禺商圈和广州万科自身商业产品体系的一种“替代”。

吉胜万科中央公园原为吉胜商业中心，分为甲、乙、丙、丁四个区，由广州后记物业管理有限公司(以下简称“后记物业”)投资开发。据田玉娥介绍，厚积地产成立于2010年6月，由广州积盛资产管理有限公司全额投资..

2017年3月，广州万科的全资子公司广州万科资产管理有限公司通过协议获得了厚积地产70%的股权，进而获得了积盛商业中心项目，将该项目定位为面向年轻家庭的社区商业产品。

广州万科商业管理有限公司总经理杨伟东介绍，吉盛万科中央公园的产权属于番禺沙圩村，租期为40年。项目中的所有房产只能出租，不能出售，这无疑是对开发商经营能力的一大考验。

对于商业地产，万科曾经有过一个模糊不清的态度。对于通过住房专业化和规模化实现快速发展的万科来说，商业地产的运作逻辑并不是最好的。在王石看来，“建成后能卖的房子”是万科的“轻资产”，而建成后不能卖的商业地产和写字楼是“重资产”。

虽然万科早在2009年就进入商业地产，其商业地产规模也很大，但其过去的发展并不辉煌。2013年1月，万科正式成立商业地产管理部，负责协调万科商业地产的实施。随着万科向“城市配套服务提供商”转型，万科商业不断丰富产品线，完善城市商业布局。

对于“重资产”的商业地产，万科过去一直追求“减负”。2014年8月28日，万科和凯雷集团签署了商业地产战略合作平台意向书，拟成立资产平台公司，双方分别持有80%和20%的股权。该平台将收购万科拥有的9处商业地产并长期持有，并在未来以资产证券化为目标退出。

通过此次合作，万科商业首次展示了商业地产的“小盘股交易”和“轻资产”模式。几天后，2014年9月，万科与新加坡政府投资公司背景的雷科南山私人有限公司达成出售协议，以约16.51亿元的交易价格出售其在上海石湾房地产有限公司90%的股权。随后的类似行动更加频繁。

当房地产市场进入下半年，城市运营商转型和多元化经营体系建设成为关键突破。万科的业务也开始加快，各地区公司对商业地产的开发也如火如荼。万科的产品线包括购物中心“万科广场”、邻里社区商业“万科巷”、社区商业“万科红”和商业区“万科2049”。

2016年10月，万科收购深圳李因集团96.55%的股权作为其商业地产运营管理平台，强强联合为万科商业发展注入催化剂。根据万科2017年年报，截至2017年底，万科共有172个管理项目，总建筑面积超过1000万平方米。2018年，印度联合收购了首都20个购物中心。

收购印度电力半年后，万科成立了129亿商业地产基金，整合现有商业地产。同年10月，印度推出并设立了以深国投广场为目标的信托受益权专项资产支持计划，实现商业资产证券化。该产品于2017年12月在深圳证券交易所正式上市交易。

随着万科的战略定位转变为“城市建设和生活服务提供商”，万科的业务也转变为“以购物中心和社区业务为重点”，成为城市中最小的社区单元。目前，广州万科的商业项目大多是社区业务。

继吉胜万科中央公园之后，广州万科将推出天河万科广场、黄埔商城万科巷、南沙海月万科巷、金沙公园万科广场和南站万科巷五个新项目，总商业面积超过35万平方米。