老牌房企竞争力差 宁波富达拟变卖住宅房产业务股权

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每个记者唐杰，每个实习编辑许帅，

拥有近40年历史的宁波老派房地产企业，曾经是宁波最具实力的房地产综合开发骨干企业，现在却不得不面对“卖”别人的局面...最近，宁波富达(600724，诊断学)(600724，sh)宣布，计划出售公司拥有的宁波城头房地产有限公司和宁波房地产有限公司等所有住宅房地产业务公司的股份。目前，交易对手仍在。目前，该公司的股票已被停牌。

值得一提的是，宁波房地产有限公司出售的资产之一，可以说是一个老式的房地产企业在宁波。曾是“宁波最具实力的房地产综合开发骨干企业”

易居研究院智库研究中心主任严跃进在接受《商业日报》采访时表示，这将有助于企业抽回资金，而这类企业在征地方面将受到各种限制，因此类似的操作也是未来自愿放弃某些行业的表现。

销售目标的发展并不顺利

宁波富达的房地产业务主要由宁波房地产有限公司、宁波城头房地产有限公司、余姚赛格特经济技术发展有限公司及其下属项目公司组成，主要产品为商品房(住宅)和部分商业综合体。宁波房地产有限公司和宁波城头房地产有限公司是宁波富达计划出售的子公司。

事实上，宁波房地产有限公司和宁波城头房地产有限公司的发展并不顺利。具体而言，根据宁波富达2017年年报，2017年，公司计提存货跌价准备总额为14.68亿元。扣除转回后，当期上市公司股东应占净利润为13.2亿元；公司全资子公司宁波城头房地产有限公司与万科合作开发“依云县项目”。由于经营好于预期，存货跌价准备转回产生的投资收益为3.2亿元。

其中，江湾城项目计提折旧10.72亿元，由宁波城头房地产开发有限公司开发..该项目于2010年以近30亿元的总价格收购，由8块土地组成，还有4块土地有待开发。值得一提的是，江湾市二期的发展并不乐观。

宁波房地产有限公司面临诉讼问题。宁海方宁房地产有限公司的全资子公司宁海方宁房地产有限公司(以下简称“宁海方宁”)因与宁海市国土资源局发生土地合同纠纷，于2016年3月向浙江省宁波市鄞州区人民法院提起行政诉讼。2017年9月4日，宁海方宁收到浙江省宁波市鄞州区人民法院的《行政判决书》，裁定驳回原告宁海方宁房地产有限公司的全部诉讼请求。

宁海方宁不服一审判决，依法向宁波市中级人民法院提起上诉，被法院驳回。宁波富达第一季度财务报告显示，宁海方宁已向浙江省高级法院提交再审申请。

事实上，宁波富达的情况并不乐观，资产负债率高达82.58%。此外，公司2017年财务报告显示，截至2017年底，公司总资产为143.29亿元，其中存货为84.36亿元；负债总额118.33亿元，其中银行及信托贷款、公司债券56.34亿元，大股东及子公司贷款22亿元，房地产预售22.76亿元。

剩余商业地产和水泥业务

据披露，宁波富达主要从事房地产开发业务、商业房地产租赁业务、水泥及其产品生产和销售业务等。剥离住宅房地产业务后，这意味着宁波富达只有少量的商业房地产业务和水泥业务。

易居研究院智库研究中心主任严跃进在接受《商业日报》采访时表示，这将有助于企业抽回资金，而这类企业在收购土地时会受到各种限制，因此类似的操作也是未来自愿放弃某些行业的一种表现。目前的去杠杆化和去能力化主要体现在资金方面。事实上，未来需要鼓励更高效、更专业的企业进入房地产市场，这是核心所在。

宁波富达在2017年年报中总结道:“目前，由于空行业利润收窄，盈利模式调整，行业洗牌和分化加速，行业竞争格局加剧；同时，由于体制机制的制约，公司的房地产企业与优秀的住宅企业的市场竞争力存在较大差距。”

据了解，宁波富达的商业地产主要基于宁波城市广场开发管理有限公司..此外，2017年宁波富达商业地产部分实现营业收入8.6亿元(占公司年营业收入的20.69%)。

然而，宁波富达对其商业地产部分也非常谨慎。该公司在2017年年报中表示:“目前，由于宏观经济调整的影响，国内消费需求下降，加上电子商务的影响和该地区企业间日益激烈的无序竞争。这将不可避免地对城市核心商业广场的商户和客流产生一定的分流作用。如何保证和稳定天一广场核心商务区的集聚力和竞争力，如何应对新兴区域商业中心的低成本竞争，将是公司面临和解决的长期问题。

“目前，商业地产的投资收益率高于住宅投资，但如果后续的住宅购买政策放松，从资金退出的角度来看，住宅业务明显优于商业地产业务。类似企业要想在商业地产领域发挥实力，关键是要合理分配租赁和销售的比例。”严跃进认为。

编辑朱昱