北京住宅月开盘不足7个 别墅类高端盘占近一半

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分析人士表示，北京楼市有一个趋势变化，即别墅等高端产品已经告别了过去的从属地位，逐渐成为买家的重要选择之一，甚至在20世纪80年代后成为豪宅的主要买家。

受预售价格控制和商业企业限购政策的影响，北京住房市场供应量并没有明显增加。

根据思源地产向《证券日报》提供的统计数据，截至2018年5月31日，北京住宅市场已取得39份预售许可证，涉及32个住宅项目。据诸葛向《证券日报》提供的数据显示，截至5月31日，新开工项目中有15个别墅项目，完善的高端产品基础得到大力补充。

换句话说，从今年开始，在北京的新住房市场，平均每个月开放的项目数量不到7个，但别墅项目占近一半。正如一位市场分析师所说，北京楼市有一个趋势变化，即别墅等高端产品告别了过去的从属地位，逐渐成为买家的重要选择之一，甚至成为80后豪宅的主要买家。

开业不到7个月的住宅楼数量

事实上，自2017年的“317”政策以来，随着限购、限贷、限价等“五限”政策的相继实施，市场预期的有效管理以及投资和客户基础的精确抑制都给房地产市场造成了巨大压力。

根据思源地产向《证券日报》提供的统计数据，截至2018年5月31日，北京楼市新增住宅项目32个，新增供应单元6947个(去年同期为6662个)，同比略有增加。同时，这也意味着自2018年以来，平均每月开放的一手住房数量不到7个项目。

更重要的是，就有预售证书的房屋数量而言，只有6个项目获准预售300多套房屋，17个项目预售不到100套房屋，这些房屋往往是高端建筑。

具体而言，在分布面积上，新项目仍主要分布在五环路以外，五环路以内的新住宅供应面积仅占8%，其中东城区、西城区和怀柔区的供应面积为0，通州区的供应面积高达28万平方米，占35%；就公寓布局而言，120平方米以上的改良公寓布局总供应面积占一半。

思源房地产市场发展部副总经理兼首席分析师郭毅曾表示，新房成交量低的主要原因在于供应不足。大量限制竞争的房屋在市场准入中受阻，导致大量计划购买中等价格限制竞争房屋的买家不得不“观望”，导致新的住房市场交易形势疲软。然而，别墅等高端产品逐渐成为买家的重要选择之一，这与近年来开发商对别墅等高端项目进行的产品创新和升级密切相关。

高端项目忙着进入市场

从以上进入市场的项目列表中不难看出，别墅和高端项目已经成为今年上半年市场的主要供应形式，而需求的改善也更加活跃。在增量市场中，过去不愁卖房的时代已经过去，大量开发商开始意识到产品力的重要性，他们正在高端项目上增加产品。

然而，从未来新房的供应量来看，四环路沿线的新房仍然稀缺。一些市场参与者向《证券日报》记者透露，东四环附近的新楼盘是远洋国际，平均价格预计将达到18万元/平方米，即使二手房高达15万元/平方米；位于东四环的待售新房项目是一两马，周围的二手房价格已经达到14万元/平方米，甚至更高。

据记者了解，宜良马项目的土地k是由香港九仓集团、联合绿城集团和CCCC房地产(000736)三家股东共同收购的。这片土地是过去14年里北京东四环唯一出售的住宅用地。在“新规定”实施后，四环路内将不再有住宅用地供应，距离东四环路1.5公里的一两马项目将成为北京市中心绝版的豪宅。

据悉，九仓是一家香港企业，诞生于132年前。无论是香港的海港城市、时代广场等商业项目，还是亚洲最贵的香港太平山大厦“尼可逊山”项目(单价为每平方米132万元)，九仓都是领先者。

九仓中国房地产开发有限公司董事魏青山表示，九仓在北京已有多年历史，从最早的兆龙酒店到时代广场，再到以金融投资和持股为目标的住宅项目，再到即将进入市场的北京东四环国际住宅区一两马。九仓是一家在内地拥有最多合伙人的港资企业。

事实上，这家可以在商业和住宅领域建造城市地标和顶级豪宅的香港企业，在早年进入北京市场时，也瞄准了内地房地产市场的“高端”市场。

据记者了解，该项目的目标是面向全球规模的中国豪宅。整个项目总体规划面积为18.8万平方米，包括9栋超豪华住宅、1.4万平方米商业设施和2400平方米幼儿园教育设施。公寓类型从170平方米到300平方米不等，一楼还有两个家庭的顶级豪宅。在设计方面，它是由来自美国、英国、日本和西班牙的国际设计大师完成的。

诸葛房产搜索数据研究所的分析师邓迪表示，由于过去一年的各种政策限制，高端改善项目不愿意进入市场。一方面，受三月政策影响，大量购房需求受到抑制，市场成交冷淡；另一方面，由于限价政策，预售单价较低，导致一些开发商的主观入市意愿不强。

不过，邓迪表示，2018年，高端市场发生了变化，高端改良住宅的交易逐渐活跃起来，预售证书的限制也随之放开。同时，由于受金融环境的影响，大部分开发商整体处于巨大的资金压力之下，需要缩短回收周期，于是高端改良型住宅相继进入市场。

邓迪进一步表示，今年下半年，随着限价房和共有产权房等更多项目进入市场，预计北京楼市的供应将得到有效改善，这将增加买家对空房的选择，这将有效避免供应短缺导致的价格上涨，进而稳定市场。