市场租购并举、房企整合重组成趋势 未来五年房产市场将进入新时代

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2017年对于房地产行业来说是巨大发展的一年。国家统计局的数据显示，2017年，房地产行业实现销售额超过13万亿元，创下近17亿平方米的历史新高，17家房地产企业进入1000亿元的行列。

中国房地产协会会长刘志峰指出，房地产市场经历了从无房到有房再到优房的三个阶段。城镇居民人均住房面积从2012年的32.9平方米增加到2016年的36.6平方米，房地产业从解决总量不足的矛盾转向解决地区、城市和不同收入家庭之间的结构性和系统性矛盾。

新城控股(601155)集团有限公司高级副总裁欧阳杰预测:“未来五年，住房市场将进入一个新时代。”

房地产不投机:调控政策将继续旨在抑制投机性房地产投机

房子是为了生活，不是为了投机，这不仅是党的十九大对房地产的要求，也是中央经济工作会议布置的任务。刘志峰表示，目前，一线和热点二线城市房价涨幅回落，四线城市房价企稳，房价过快上涨得到遏制。今年的房地产调控不会放松。

但是为什么商品房的价格没有显著下降呢？在这方面，欧阳杰认为，这是因为土地价格没有下降。他说，“在调控房地产市场的时候，其实在调控住房市场的时候，没有对城市的调控，而且地价还在上涨。未来，土地价格将被迫跌破限价指令，房价不会大幅上涨，可能会保持小幅上涨。调整。”

欧阳杰还说:“19大报告告诉我们，新的住房制度是多主体供给的，即国有土地可以供给商品房，集体建设用地和国有企业用地可以满足租赁住房，未来会有多渠道的保障。租赁房、共有产权房、普通商品房和高档商品房都可以通过不同的土地供应方式满足这些不同的需求。不同的土地出让方式可以确保未来房价的上涨不会产生泡沫。”

租购并举:房屋租赁是未来的发展方向

房屋租赁是2017年房地产市场的另一个关键词。连锁研究所所长杨现领认为，租赁市场是未来的发展方向。他说:“2017年，房地产市场最大的变化是租赁。租赁市场未来的发展方向是制度化和专业化，核心是解决这些痛点。”

杨现领说，中国的房地产市场已经形成了一个三条腿的市场结构。新房、二手房和租赁已经初步形成了三大支柱的关系，其中三个市场相辅相成，又相互联系。2017年，全新房交易量约为11.5万亿元，二手房交易量约为6.5万亿元，租赁规模约为1.5万亿元。从长期趋势来看，这三个市场之间的关联性将会越来越强，二手和租赁市场的上升速度将会越来越快，从而形成租购联动、一手和二手市场联动，形成三个市场互补的格局。

或许，大城市的住房在未来将不再是“必需品”，因为住房可以出租或共享。刘志峰透露，国家正在加快12个净流入城市的住房租赁试点，培育专业化的住房租赁机构，积极参与闲置厂房、商业建筑和自住物业的租赁改造，参与集体建设用地的租赁住房建设。未来，新市民、新就业大学生和各类人才的住房需求将得到分流和缓解。

大稳定小混乱:房地产市场将进入一个新时代

关于房地产行业的未来趋势，欧阳杰预测，2018年将是一个大稳定、小混乱的一年。所谓“大稳定小混乱”，就是说房地产市场不会涨也不会跌，房价也不会急涨急跌，所以总体的格局是“大稳定”。原因是提出了一个新的提法，称为“差别管制”。一些城市可能会去库存，一些城市需要补充库存。因此，不同地区的政策可能会有所不同，所以这看起来可能令人眼花缭乱。但总的来说，调控就是控制和调整，既不会穿透上线，也不会突破下线，在此区间内保持相对稳定和健康的发展。

欧阳杰表示，未来五年，住房市场将进入一个新时代。过去，房地产周期理论不再成立，未来的长期机制将确保整个房地产市场相对稳定。

1000亿:这是压力和核心竞争力

这样的市场结构对房地产企业来说既是机遇也是挑战。如今，“1000亿元”已经成为一个时髦的话题，但对房地产企业来说，它是“亚历山大”。中投公司董事长王军认为，1000亿元实际上是规模。为了生存，一个企业必须有核心竞争力。

刘志峰还认为，为了提高竞争力和满足市场发展的需要，房地产业的集中度将进一步提高，房地产业将加快结构调整、资源整合和兼并重组。去年500强房地产企业中，前10名销售额占整个市场的24.1%，前50名销售额占整个市场的45.9%。房地产行业分化加剧，竞争尤为激烈。(经济日报-中国经济网记者王玉英)