多城土地调控加码 开发商如何突破高压周期

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每个记者吴若凡每个编辑曾建辉

自2017年以来，楼市调控政策相继出台。特别是在土地方面，转让结构发生了重大变化。新的转让方式，如“竞争自给”和“以限定的房价竞争土地价格”已经开始试验水，土地用于共有财产的房屋和出租房屋的比例已经大大增加。

在这种背景下，开发商的生存环境被进一步压缩。如何在尽可能多的限制中寻求合理的发展，已经成为各类住宅企业不得不考虑的一个重大问题。

对房地产市场的监管已经成为一种“潮流”

这一轮调控的风向在陆地上相当明显。从土地出让规则来看，2017年北京、上海等城市在出让土地时增加了限制条件，如限制未来房价、分配经济适用房和自持面积招标等。

例如，在北京，在转让土地时增加了“70/90政策”和“价格限制和竞争性土地价格”的要求。此外，这种有条件的土地转让方式已逐渐变得正常。从土地供应结构来看，共有产权房、租赁房等经济适用房的土地供应规模开始扩大，这在北京表现得尤为明显。据中原地产统计，2017年北京共出售住宅小区71块，规划建筑面积968.96万平方米，其中31%为产权所有；出租屋面积占9.4%。

在上海市政府去年发布的住房建设“十三五”规划中，主要是从供应方面控制地价，盘活存量，提高供应质量。深圳将加大对人才住房的支持力度，“招标、拍卖、挂牌”将出让土地用于商品房。如果地价超过一定的比例，将由竞标变为争夺人才住房和经济适用房的建设面积。

交易量下降，房地产企业“资金紧张”

在这一轮调控下，房地产市场反应明显，随之而来的是土地价格下跌、交易折扣、供给放缓、买家入市等现象。

新城控股有限公司(601155)高级副总裁欧阳杰认为，从本质上讲，限价令意味着政府强迫开发商打折出售，这对买家有利。在他看来，现行土地拍卖规则的关键在于土地出让模式需要稳定性，无论是竞争性经济适用房、竞争性自持房还是融合制。新政出台以来，应该综合考虑，这不仅体现了政府决策的严肃性和科学性，也给了市场一个正确的预期和导向，还能给投标人一个稳定、系统的投标规则，既考虑了管理目标，又体现了公平和正义。

对于企业来说，这种限制下的反应可能更明显，而第一个反应就是“资金短缺”。

安居克首席分析师张博对《国家商报》表示，金融压力是一把悬在企业头上的剑，尤其是中小房地产企业。例如，对自我维持手段的竞争将房地产企业的角色从卖房转变为房东，资金的返还期延长。如果没有金融产品的支持，房地产企业的财务压力是可以想象的。

“钱少当然是最苦的中小房企。由于‘蛋糕’必须重新分配，增长较快的‘大象’将砍掉更多增量蛋糕，并攫取银行收回的股票信贷。”张博直言不讳地表示，中小房企未来将会更加边缘化。

住宅企业应迅速扭转局面，稳定经营

“城市群的三个四线城市正在上演一出热土戏。随着大型房企进驻抢地，一些县级土地拍卖的地价高达80%甚至160%。”欧阳杰告诉记者，当市场或政府无法接受土地价格推动的房价上涨时，无论是客户选择还是政府监管，这些房地产企业都很难逃脱破产、未完成业务和重组的结局，也可能永远没有翻身的机会。

欧阳杰认为，开发商必须首先防患于未然，牺牲一些利益来维护社会和经济稳定；其次，应定期进行现金流压力测试和资本盘点，以增加融资和现金储备；第三，房地产企业要加快进度，加强推广，加快推进，同时提前做好销售应对计划。一旦降价出现，他们肯定会跟随市场。

张博说，房地产企业的经营能力可以用“走钢丝”来形容，即“左右平衡，速度合理”。要平衡企业的规模控制和成本投入，控制企业的发展速度。

一般来说，如果一个房企获得“有条件”的土地，充分了解其融资能力和再投资成本对within/きだよ/.尤为重要此外，要控制企业的速度，更重要的是掌握发展进度和资本投入的速度。

编辑朱昱