房企扩张求平衡：要规模更要效益

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当房地产行业逐渐进入集约经营时代，质量增长取代了过去的粗放增长，成为越来越多的住宅企业追求的目标。

5月18日，可儿发布研究报告称，2017年170家上市房地产企业总营业收入达到3.69万亿元，同比增长17.7%，60家基准房地产企业总营业收入达到3.2万亿元，同比增长20.6%。在“规模+效益”成为行业基本共识的双重推动下，2017年170家上市房地产企业实现利润总额10908亿元，同比增长31.4%；净利润5135亿元，同比增长39.0%；其中，60家基准房地产企业的毛利和净利润分别增长35.9%和52%。

克尔认为，对于大多数上市房地产企业来说，2017年盈利能力的提高主要是由于行业集中度的上升，这导致了资源的集中以及领先房地产企业融资成本和土地收购成本的降低。“未来，对于那些土地储备充裕、周转率高的基准房企来说，在产业集中度不断提高的背景下，这些房企仍将凭借其丰富的资本、品牌和资源优势保持高利润。水平，在竞争中占据有利地位。”凯瑞继续说道。

中央参考研究所还发布了一份研究报告，称2017年，前100家企业争相筹集土地、资本和人才等必要要素，以满足高质量增长的需求；另一方面，通过内部和外部的努力，严格控制成本，加快周转，促进企业经营质量的提高。不过，中央参考咨询所也提醒，一方面，百强企业需要警惕大规模扩张带来的布局风险，包括盲目跟进布局和集中购买热点城市高价地块带来的库存积压风险；另一方面，在资本环境严峻、杠杆率上升、偿债压力加大的背景下，有必要关注现金安全，防范资本风险。

规模和效率。

在今年3月的财务报告季，各大房企的管理层多次提到“质量增长”。首先，恒大董事局主席许家印在业绩会上表示，公司今年5500亿元的目标是合适的。他说，即使设定了8000亿元的销售目标，相信也可以实现，但没有必要。恒大现在需要适度增长，注重增长质量。“要成为企业家，你必须取得进步。过去恒大是最大的房地产企业，现在是利润之王。”许家印表示，恒大应该走自己的路，不要害怕排名和讨论。只要实现了利润目标，未来是否会跌出前三名或前十名并不重要。

在推进规模+效益战略转型的同时，恒大还提出向低负债、低杠杆、低成本、高周转率的“三低一高”发展模式转变。据悉，恒大在2017年还清了所有的永久债务，并向资本市场承诺，到2018年6月，其总负债率将降低140%，到2019年6月，其净负债率将达到70%左右。到2020年，大多数企业的净负债将达到合理水平。

放眼碧桂园(港股02007)，2017年碧桂园实现合同总销售额约5508亿元，首次超越万科和恒大，成功登顶。在今年3月的业绩会上，当记者问及2018年的销售目标时，碧桂园副总裁兼营销中心总经理程光宇表示，今年我们不会设定具体的销售目标，我们将根据全年的政策和市场情况灵活调整供销策略。

莫斌补充说，比设定销售目标更重要的是，我们在每个项目上都取得了成功。我们以质量求发展。如果我们不设定销售目标，这并不是说我们对自己没有要求。“我们将在去年的基础上实现持续增长。增长率应基于市场条件、根据我们的管理能力以及根据我们的人才队伍水平，以实现长期的质量发展节奏。”莫斌继续说道。

不仅是碧桂园，还有招商局蛇口(001979)总经理徐勇军也在业绩会上表示，我们的行业离不开规模，但如果我们让下面的人在2018年设定一个非常激进的规模，我们就不会审时度势。"这个尺度必须是质量尺度."徐永军继续说道，2018年，我们将去杠杆化，基本杠杆将控制在45%以内。

中海地产管理层也表示，保持总利润稳定增长是我们的根本目标。“对我们来说，规模不是第一位的。我们在2018年的总体政策是又好又快。”好”意味着更高质量的发展。除了做好产品外，还有很好的效益，所以提高开发质量对我们来说非常重要。”管理层是这么说的。

培养内在力量

各大房企在追求更高业绩目标、保持核心利润优势的同时，也积极进行管理体制改革，做好人才储备，培育内部实力。

《时代周刊》记者了解到，和晶泰富(港股01813)于2017年7月开始创新运营体系，今年又推进了7个管理体系的升级，优化提升了管理水平和授权。与此同时，何景泰富还陆续在新项目中实施后续投资制度。据悉，该制度实施后，每个项目的投资额不会超过总投资额的10%，项目的管理层和中层员工将被迫跟随投资，而员工将自愿跟随投资。

“投资体系对团队的激励非常大。”合肥京泰富管理层指出，对于提高员工的积极性和主动性，缩短项目开发周期，实现利润最大化，起到了非常重要的作用。

除了与景泰富合作之外，自2016年以来，奥林匹克公园还相继进行了管理体制改革，成立了房地产、商业地产、国际投资、金融控制、文化旅游、健康生活和奥地利买家七个二级集团，给予他们高度的自主权。

奥林匹克公园执行董事兼首席运营官马军对《时代周刊》表示，董事会在投资、融资、销售定价和投标方面给予二级集团高度自主权。然而，与此同时，董事会将负责制定二级集团今年的总体目标。您(二级集团)必须确保业务指标的合理增长。“至于二级集团的子公司，集团不会过多干预，自主权在二级集团手中。”马军表示，这一机制的形成，使得奥林匹克公园的二级集团能够独立、灵活地经营自己的业务，从而实现了整个公司的健康发展。

除了进行管理体制改革之外，各大房企也增加了人才储备和培训。其中，碧桂园于2013年启动了“未来领袖”博士招聘计划，截至2018年5月中旬，已在全球范围内吸收了1300多名医生。

《泰晤士报》记者了解到，“未来领袖”将在两年半内晋升为项目总经理，力争在三至五年内成为地区总裁，拔尖的人甚至会被选为杨国强旁边的秘书。在培训期间，集团几乎所有会议都向“未来领导者”开放，以确保“未来领导者”及时了解企业战略和业务发展。

除了碧桂园，保利地产(600048，诊断单元)去年还推出了“百帅行动”人才培养计划，目标是在未来两年内分阶段培养100名城市总经理储备人才。越秀地产(港股00123)去年推出“洪湖宁止”计划，希望在“十三五”末培养50个储备区和150名项目经理。据悉，在越秀地产，如果你想晋升为区域总经理助理和项目总经理，你需要参加“洪湖宁志”项目的培训。

在冲刺阶段，各大房企管理层希望在规模扩张和人才储备之间找到一个平衡点，为“明天的成长”做好充分准备。