前5月房地产开发投资增速微降至10.2%

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根据国家统计局2018年6月14日发布的数据，从1月到5月，全国房地产开发投资为41420亿元，同比名义增长10.2%，1-4月增速下降0.1个百分点。

尽管增速略有放缓，但仍保持两位数增长。国家统计局发言人毛胜勇14日表示，房地产投资有条件继续保持平稳较快增长。

值得注意的是，商品房销售面积增速在连续10个月下降后，首次出现反弹。数据显示，1-5月，商品房销售面积5.6409亿平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月提高1.6个百分点。

中原地产首席分析师张大伟认为，这与之前较低的价值以及一些城市的本地交易热有关。2017年，全国房地产市场单月销售额基本超过1万亿元，但2017年5月全国房地产交易量和交易面积均处于低值，使得2018年5月市场大幅增长，1-5月市场平均水平提高。5月份，商品房销售面积同比增长17.4%，同比增长8%。

商品房销售增长11%

房地产销售反弹。数据显示，1-5月，商品房销售面积5.6409亿平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月提高1.6个百分点。其中，住宅建筑销售面积增长2.3%，办公楼销售面积下降3.5%，商业和商业建筑销售面积增长5.8%。

商品房销售达到48778亿元，增长11.8%，增速提高2.8个百分点。其中，住宅楼宇的销售上升百分之十二点八，写字楼的销售下跌百分之一点一，而商业及商用楼宇的销售则上升百分之六点五。

张大伟指出，自2017年7月以来，商品房销售面积同比有所下降，但今年5月又出现反弹。

中泰证券宏观高级分析师杨昌在接受《国家商报》采访时表示，今年1月至5月，商品房销售面积同比增长2.9%，同比增长8.0%，明显高于上月。然而，本月的绝对成交量仍处于低位，因此很难排除去年低位的影响。2017年6月，商品房销售面积位居全年第二高点，这将是检验商品房销售反弹真实性的标尺。

除了前一个数值的影响较低外，张大伟还指出，全国房地产市场调控政策密集出台，5月份各地调控政策总数达到50次。从2018年1月到5月，全国房地产调控政策发布159次，比2017年1月到5月增长60%。5月，12个典型的房价上涨城市接受了采访。然而，最近几个月，人才政策的密集发布影响了市场需求。受重叠摇号政策的刺激，一些城市出现了地方交易热。

从不同地区来看，市场差异是明显的。张大伟表示，中西部地区销售面积增幅远远超过市场平均增幅，营业额同比增幅高达26%。

数据显示，1-5月，东部地区商品房销售面积为2.3375亿平方米，同比下降6.7%，降幅较1-4月缩小2.7个百分点；1-4月，销售额为26570亿元，同比增长2.1%，同比下降1.5%。

中部地区商品房销售面积1.5402亿平方米，增长13.3%，增速提高0.2个百分点；销售额达到10239亿元，增长26.9%，增速提高0.9个百分点。西部地区商品房销售面积1.5215亿平方米，增长9.9%，增速提高0.6个百分点；销售额达到10214亿元，增长26.8%，增速提高1.8个百分点。

杨昌指出，结合5月份的高频数据分析，商品房销售增长主要集中在二、三线城市，而一线城市商品房销售处于较低水平。预计未来的政策重点将继续是“控制一线房价”，并推动三四线城市的去库存化。

需要警惕资金紧张的风险

在销售反弹的同时，房地产开发投资仍保持两位数的增长。

根据国家统计局的数据，2018年1-5月，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，1-4月增速下降0.1个百分点。其中，住宅投资29037亿元，增长14.2%，增速与1-4月持平。住房投资占房地产开发投资的70.1%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《商业日报》采访时表示，房地产开发投资增速在过去几个月的高位回落，但仍处于两位数水平，表明房地产开发投资依然火热。目前，在库存不足的情况下，这将有助于显示今年发展投资中补充库存的效果。

数据显示，5月末，商品房销售面积为5.601亿平方米，比4月末减少677万平方米。其中，住宅销售面积减少466万平方米，办公楼销售面积增加32万平方米，商业销售面积减少196万平方米。

张大伟指出，截至2014年7月底，商品房销售面积为5.523亿平方米，目前库存为连续46个月最低。从趋势来看，三、四级房地产市场的库存继续下降。在一、二线楼市进入补货期后，三、四线楼市也开始了库存短缺的时代。现在，除部分地区外，库存已经基本进入稳定状态。

联讯证券首席宏观研究员李麒麟认为，尽管融资渠道全面收紧，但房地产投资一直保持着高度繁荣。核心原因是大型住宅企业融资渠道更具优势，“大、小”产业融合加快。当销售前景不容乐观时，房地产企业通过并购获得土地后，可以加快建设，提高周转率。如果信贷环境进一步收紧，大型住房企业的融资约束将加剧，行业整合和建设将放缓。

从到位资金的角度来看，销售的反弹改善了1月至5月住房企业的现金流。数据显示，1-5月，房地产开发企业到位资金62003亿元，同比增长5.1%，增速比1-4月提高3个百分点。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；利用外资21亿元，下降76.2%；自筹资金19473亿元，增长8.1%；存款和预付款2012.2亿元，增长12.7%；个人住房抵押贷款达到9250亿元，下降3.6%。

张大伟还指出，积极的销售支持房地产行业的资金链。然而，信贷紧缩将是影响房地产未来走势的最关键因素。

严跃进认为，从市场预期来看，美元第二次加息可能会增加国内市场的资本成本。当然，国内市场继续坚持降低企业投资成本，因此预计资金紧张的节点将会向后移动，但我们应该警惕未来资金紧张带来的风险。