华夏幸福抢滩粤港澳大湾区 “产业新城”席卷珠三角

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[摘要]事实上，珠江三角洲核心城市的周边城市正在成为传统住宅企业和新兴工业城市运营商战略转型的新据点。一场大规模的“工业新城热潮”席卷珠江三角洲，其主要特征是生产城市的一体化和政府与企业的合作。

《时代周刊》记者陆璐来自广州的羽毛球

自2013年起，江门高新区党委副书记刘兵负责江门高新区在深圳的技术投资，每月带领团队往返深圳一至两次。吸引投资和考验耐心很难，但从2016年10月开始，就没那么难了。

2016年10月，华夏幸福(600340)与江门市高新技术产业开发区管理委员会和江门市江海区人民政府签订了《江门市高新技术产业开发区和江海区协议区整体合作开发、建设和运营合作协议》，共同打造“产业高度集中、城市功能完善、生态环境优美”的工业新城。委托面积约24.8平方公里，其中

据媒体报道，自去年8月起，华夏幸福与珠江三角洲地区的7个地方政府达成了初步合作意向，并签署了合作备忘录，与江门高新区的工业新城完全相同:工业新城由ppp(政府与社会资本合作)开发，面积从1平方公里到150平方公里不等。

然而，在接受《时代周刊》记者采访时，华夏幸福相关人员表示，华夏幸福目前在华南江门高新区工业新城只有一个项目。至于珠江三角洲的其他分销点，则称“这是商业秘密，不便透露”。

事实上，珠江三角洲核心城市的周边城市正在成为传统住宅企业和新兴工业城市运营商战略转型的新据点。自去年8月推出“科技城”计划以来，碧桂园已在惠州和东莞规划了4个科技城项目，其中3个将于今年上半年开工建设；华侨城发布了“100个美丽乡村”计划，并在半年内与龙岗甘坑镇、深圳国际低碳城、平山新区项目、大鹏索城、光明镇签订了合同。此外，绿城提出建设特色农业城，保利地产(600048，诊断股份)在南沙建设跨境工业园，绿地控股(600606，诊断股份)建设广州国际空港中心，万科建设广州万科云城...

一场大规模的“工业新城热潮”席卷珠江三角洲，其主要特征是生产城市的一体化和政府与企业的合作。

抓住粤港澳大湾区的海滩

4月20日，华夏幸福在江门高新区正式启动工业新城项目。在不到一年的时间里，从适时透露进入珠江三角洲的想法，到迅速签订合同，再到正式启动项目，可谓迅速。

江门项目是华夏幸福在珠江三角洲建设的一个基准项目，按照“北临固安，中临嘉善，南临江门”的思路。该项目以美国欧文市为基地，旨在将这座新兴工业城市建设成为一座创新、实力和宜居的城市，并在粤港澳大湾区建设朱溪创新中心。

以生产和城市一体化为主要卖点的新型工业城市符合宏观政策，而社会资本的加入也使得地方政府在基础设施建设上的“不足”容易得到解决。江门高新区相关领导在接受《时代周刊》采访时表示，引进华夏幸福进行战略合作，主要是看重后者在产城一体化中的发展和运营能力，以及其作为大型上市企业的雄厚资金实力。不过，他也说合作刚刚展开，所以他不想过多谈论中国人的幸福。

据公开报道的不完全统计，除江门项目外，从2016年9月至2017年3月底，华夏幸福共和国珠江三角洲的七个地方政府先后签署了合作备忘录，其中江门项目和肇庆大沙新城项目已经进入正式合作阶段，其他没有后续消息。

七个合作备忘录分别拟在清远市盐湖新城、惠州市通湖生态智慧区大学创新园、惠州市惠阳区镇龙镇、肇庆市大沙工业新城、东莞市汤种镇、中山市民中镇和佛山市南海区丹灶镇开发、建设和运营特定区域。合作的形式和内容与江门项目完全相同，江门项目承诺建设一个“产业高度集中、城市功能完善、生态环境优美”的工业新城，总用地面积超过357平方公里。

从分布情况看，项目选址位于珠江三角洲地区相对欠发达地区，区位条件较好。如肇庆大沙工业新城位于大旺国家高新技术开发区，是肇庆进入广佛市的东大门，高速和轨道交通线路密集连接。虽然闽中镇距离广州南沙仅20多公里，但其工业经济发展缓慢，主要集中在农业和旅游业。

早在2014年1月25日，卓达集团就与四会市政府签署了合作协议。根据协议，卓达集团将以“第二生产第一、第三生产联动”的模式与四会市人民政府合作，在8-10年内完成“大沙工业新城”的开发建设，按照“三年打基础，五年造规模，十年发展”的部署实现发展目标。十年后，创造了近4万个就业岗位，形成了一个拥有20多万人口的“大沙新城”。然而，根据各种信息，大沙新城的后续建设并不像预期的那样乐观。

根据当地政府官方网站上的数据，华夏幸福于2016年12月22日开始为大沙新城制定三项法规，到2017年2月24日，双方签署了合作备忘录，表示将尽一切努力建设一个工业新城。4月19日，大沙新城“三规”编制完成。同时，“华夏幸福肇庆工业新城”的土地出让信息在中国工业投资促进网上清晰展示。

与神秘的行业运营伙伴携手合作

《泰晤士报》记者通过整理数据发现，建立强大的战略合作伙伴网络是华夏在珠江三角洲幸福布局的重要筹码。

2016年7月，华夏幸福基金有限公司与深圳市合作房地产经纪有限公司(以下简称“合作公司”)原股东签订了《深圳市合作房地产经纪有限公司股权转让、增资扩股协议》，并通过收购和增资获得其60%的股权。交易完成后，合作公司股东为华夏幸福和深圳鼎城工业园区运营有限公司..

合作公司官方网站表示，作为一家扎根珠三角14年的本土企业，合作公司在深圳和东莞设立了近100家线下服务机构，为数万个工业地产项目提供综合服务，为100多万企业客户提供投资、工厂设置和选址咨询服务，一年内售出近1万份订单。服务的前30大客户的本地产值超过200亿元。此次合作达成后，华夏幸福可以依托合作伙伴公司在珠三角的强大客户资源和投资能力，引进项目资源和产业集群，从而加快在珠三角地区的业务拓展。

根据协议，华夏幸福及其合作公司将在网上和网下推广中实现产业协同。两年内，合作公司必须通过网站渠道为华夏幸福介绍不少于300条投资项目信息，其中不少于10条应成功招聘，合同总投资不少于10亿元；在2019年及以后，上述指标将以每年30%的速度增长。

同时，两年内，合作公司将在珠三角其他地区(广州、佛山、中山)开设20家线下门店，在北京等中国重点城市(特别是华夏幸福产业新城登陆地区、潜在登陆地区和产业发展优势城市)开设70家线下门店。2017年，将完成华夏幸福产业新城800多个潜在投资项目的资源储备，30个实际落地项目，合同投资30亿元，以及华南地区政府和企业资源共享，后者将帮助华夏幸福在三年内在华南地区至少扩张6个新的工业城市。

3月20日，江门在深圳召开行业对接大会。会上，《时代周刊》记者会见了由华夏幸福与合作伙伴公司共同创立的中国工业智能制造产业联盟秘书长王军。王军对《时代周刊》记者表示:“去年年底以来，合作公司与华夏幸福合作，集中在深圳等地招商引资，多次举办投资路演。”

在当天的产业对接会上，在集中签约的12个产业项目中，太谷孵化器项目作为创新资源进入江门高新区。太谷科技创业发展有限公司是一家承包企业，也是廊坊幸福基金投资有限公司的全资子公司..

工业地产的三种模式

随着传统房地产业利润的下降，符合宏观政策的工业地产被视为新的蓝海，核心城市周边地区正成为住宅企业战略转型的新据点。据《泰晤士报》记者报道，华夏幸福、万科地产、保利地产、绿地控股、华侨城、时代地产等房地产企业相继布局珠江三角洲，围绕深圳和广州两大核心城市的“新兴工业城市”项目拔地而起。

总体而言，住宅企业改造工业地产、打造珠三角的主要模式有三种:华夏幸福、荣盛发展(002146)、华侨城为主要工业模式、碧桂园和时代地产为主要科技城和未来城，以绿地和保利地产为代表的大型工业园区。

擅长产业运营的华夏幸福、荣盛发展、华侨城，在项目选择时往往需要较大的土地面积，主要是与当地政府以ppp模式合作开发。例如，以发展城市主题公园为特色的华侨城，以“文化+旅游+城市化”为重点，推出“百佳乡村”计划，建设100个文化旅游小镇。碧桂园和时代地产推出的“科技城”和“未来城”分别占地1-3平方公里，通常距离中心城市1小时车程，拥有一个或多个产业链完整的特色产业。目前，时代地产已经与佛山市南海环球制造城、广州白云空港镇、惠州市通湖创新镇和思科科技城签订了合同，这些项目也将于今年上半年开工建设。此外，绿地地产去年推出了广州国际空港中心，保利地产在南沙建立了跨境工业园区，打造了一个集工业和服务于一体的综合体，占地面积较小。空港口城市项目只有33万平方米。

然而，无论哪种模式，传统住宅企业改造工业地产的最大挑战在于产业引进和运营。

到目前为止，碧桂园还没有发布一个明确的产业规划理念，关于科技型城镇引入什么样的主导产业。“碧桂园自身的优势在于其建设和运营，而产业引进仍然是房企转型的一大挑战。虽然我们拥有丰富的工业资源，但如何吸引这些工业资源，让它们留在这里并得到很好的发展，需要政府、企业和社会的合作。”不久前，碧桂园集团产业发展部总经理李一恒在接受媒体采访时承认。

时代地产在其规划的两个未来城镇面临着同样的问题。然而，与绿地、碧桂园等传统房地产企业相比，拥有较好工业资源、对工业地产了解较深的华夏幸福似乎更容易获得地方政府的信任，但吸引工业园区投资仍是一个难题。以其在河北省廊坊市的“固安”项目为例。尽管固安县的财政收入在15年时间里从2001年的9000多万元猛增至2016年的80.9亿元，但2016年1200亿元的承包投资中，只有34%能够到位，固安工业新城2016年的工业税收收入不足10亿元，仅占地方税收的10%左右。

此外，“要与地方政府和运营商合作开发新的工业城市，我们必须首先理顺政府、园区企业和运营商之间的关系。”中山大学港澳珠江三角洲研究中心副主任江林在接受《时代周刊》采访时表示。同时，他指出，引进和培育一个新产业往往需要十几年的时间，而在智能制造设备领域则需要更长的时间。运营商是否具备不同子行业的研究能力，也是推动新工业城市建设的一大考验。