文旅地产将迎来黄金十年?

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敏锐的观察

周雪松

众所周知，在过去的十年里，依靠土地和人口红利，住宅房地产处于黄金十年。这一时期房地产标准的良好模式是“高杠杆、低投资、快速周转、滚动发展”，整体是市场化的。然而，随着库存逐年上升，整体买家趋于理性，年销售额超过十亿平方米是不可持续的。市场进入股票时代后，以经营为导向、资源整合和精细化管理的发展模式将是未来十年的主流。

传统房地产走过黄金十年后，房地产企业正在积极寻找转型方向。普华永道(PricewaterhouseCoopers)和瑞意德(Ruiyide)最近联合发布的一份相关报告显示，在此背景下，100强房地产企业中有三分之一以上进入了文化旅游地产领域，预计文化旅游地产将开启房地产行业的下一个黄金十年。

近年来，中国旅游市场发展迅速。2015年，中国有40亿游客和1.2亿出境游客，总收入超过4万亿元。世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场。

数据显示，2015年，中国文化及相关产业增加值27235亿元，同比增长11%，比同期国内生产总值名义增长率高出4.6个百分点。文化产业约占总经济产出的6.2%，位居十大经济体之首。这表明，文化及相关产业是当前经济增长的亮点，总量持续快速增长，比重不断上升。

中国文化旅游房地产主要集中在自然资源较好的地区，区域发展不平衡现象明显。海南、环渤海和长三角项目数量最多，分别占中国文化旅游地产总量的21%、17%和16%；近年来，西南地区、广东和广西以及闽东南地区的文化旅游房地产发展也非常迅速；六大区域占中国文化旅游地产总量的78%，不同区域有各自鲜明的标签特征。截至2015年底，中国文化旅游地产的核心卖点仍是山地、湖滨和滨海自然资源，分别占中国文化旅游地产总数的13%、29%和24%，合计66%。随着中国文化旅游房地产同质化越来越严重，顾客粘性不足的问题开始出现。因此，近年来，纯粹以自然资源(海滨、湖滨和山区)为卖点开发的项目呈下降趋势——2014年为78%，2015年为64%。

此外，中国文化旅游房地产整体上仍以销售为主，自然资源驱动的项目如山地、湖滨、海滨等都以住宅销售为主，而以高尔夫、游艇码头等开发项目为主的项目需要嫁接高端别墅，这就需要更高的资金和资源整合度。

然而，值得注意的是，近年来，发展良好的主题公园、文化旅游小镇等文化旅游地产的销售依存度相对较低。前者具有征地成本低、门票收入连续、配套商业和房地产项目回报快等优点。后者的开发不需要巨大的硬件投资。关键在于开发商如何诠释和提升项目本身的历史和文化价值，并在形式、建设和运营服务方面创造项目的独特性。在城市化的趋势下，未来将会有巨大的市场机遇。

专家指出，随着中国旅游市场从观光度假向文化体验旅游的转变，预计未来生态旅游、探险旅游、深度旅游将越来越受市场欢迎，住宿形式将更加多样化，各种健身温泉、健身活动、冥想场所和户外设施将更加普遍。通过传递健康积极的生活方式，旅行者将被鼓励开始自我发现的旅程。

虽然文化旅游地产越来越受追捧，但业内人士也提醒，文化旅游在过去一直被用作征地或营销的噱头，其概念比登陆更强。这种做法必须放弃。作为以服务为核心的工业地产，文化旅游地产需要考虑消费特征、需求变化、市场环境变化等诸多因素。，并依靠良好的经营来维持和增加资产的价值。它的发展应该真正集中在资产运营上，而不是营销上。

种种迹象表明，自2016年以来，中国文化旅游房地产的发展已逐渐变得理性回归。预计未来，一批真正坚持深度培育文化旅游地产的强势开发企业将成为行业主流，通过并购合作获得资源条件良好的项目，实现规模化、产业化发展。