中国楼市进入“五限时代”分析称调控政策失衡

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据统计，自2016年第四季度以来，全国已有55个以上城市出台了160多次相关的房地产调控政策，包括限购、限贷、限价、限销和限商。中国房地产市场已经进入“五限时代”。

此外，保定市一处新上市的住宅用地最近在转让条件中规定，购买者自取得产权证之日起10年内不得买卖。随后，珠海市国土资源局“跟进”，列出了15个待售地块，其中3个住宅地块被给予“10年销售”的规则。

政策层面过于宽松，房地产市场正在降温。据统计，今年3月以来，北京二手房市场成交量持续下降，部分地区二手房价格大幅下降。

另一方面，根据国家统计局的数据，今年1-4月，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1-3月高0.2个百分点；根据易居房地产研究所发布的报告，4月份中国50个监测城市的土地平均交易价格为6450元/平方米，同比增长28%，同比增长54%，创下2010年以来的最高水平。

下游越来越冷，上游也越来越热，房地产市场呈现复杂的两面。

事实上，地方政府在选择通过行政手段强制房价上涨的同时，也面临着城市扩张、土地供应、土地价格和政府监管失衡的危险。如何寻求土地调控与土地供给的平衡，如何在土地、金融、税收、投资和法制等方面采取长效机制，形成制度化安排，系统地做好房地产调控，地方政府应该做得更多。

这对于左派或右派来说是一个相似的选择，它将给地方政府带来完全不同的结果。

城市房价上涨的政治和经济逻辑

北京大学光华管理学院教授李周安等人在合作研究和分析了大量国内城市相关数据后发现，在1990年至2010年的20年间，城市人口增长速度越快，建筑面积比率越低，即新建建筑的总层数越少。

北京和上海是典型的例子，建筑面积比为1-2，这与我们对外国繁华城市中的高层建筑的印象相反。李周安说，与纽约、东京等国际大都市相比，北京和上海不仅建筑面积小，而且建筑也很少。

同时，他发现城市发展得越快，就越倾向于向城市的外围发展。例如，北京一直在从二环路向六环路扩张。

李周的结论是，城市人口快速增长的一线和二线城市的建筑面积比例相当低。这些城市新增人口多，只需要更多的住房，但土地供应紧张，新建建筑偏低，供需差距越来越大。这就是为什么在各种“泡沫理论”的预测下，一线和二线城市的房价持续上涨。从这个角度来看，房地产市场的“供方”改革是极其重要的。

那么，为什么增长较快的城市倾向于向外发展而不是向上发展呢？

根据李周的研究，这背后有一个政治经济学的故事:地方官员不仅要推动城市化的发展，还要关心城市gdp和财税的增长，这是决定官员升迁的一个重要指标。就gdp和财税增长指标而言，不同地方政府之间存在竞争关系，地方官员的战略选择将决定城市扩张的空特征。

城市土地使用指标由地方政府从住房和城乡建设部以及国土资源部获得。李周安表示，城市官员在开发城市时，面临“向上开发”和“向外扩张”两种选择:前者不需要增加土地使用指标，但需要对老城区进行改造，且拆迁成本高，在老城区建设高层建筑可以发展金融业、服务业和高科技产业，但不可能大力发展制造业，其对gdp和财税的驱动力相对有限；后者需要向上级争取更多的指标，与上级协商需要很大的努力，但便于推进工业化和土地财政。最终结果是，城市发展得越快，就越倾向于向外扩张，而不是集约利用稀缺的土地。

李周安等人收集了省会城市、副省级城市和地级城市官员的晋升数据，构建了地方官员晋升强度指数，为上述报道提供了数据支持。他们的研究发现，当一个城市的行政官员从高激励官员转变为高激励官员后，地块与城市中央商务区的平均距离更近，总建筑面积比更高；在另一个城市的官员从低激励的官员变成高激励的官员后，城市向外扩张的强度也从低到高。

经过进一步分析，他们发现年轻官员更倾向于“向外扩张”，而年长官员更倾向于“向上发展”。年轻官员更关心升迁，希望在gdp和财税指标上脱颖而出，并有更大的动力向上级争取土地使用指标。老官员在这方面较弱，更有可能选择“向上发展”。

李周安认为，过去中国城市扩张的背后有很多因素，这反映了官员的作用。他们的竞争动机塑造了他们对空城市扩张的不同选择，使中国的城市化、工业化和经济发展齐头并进。因此，在有限的建成区内，中国的大城市既有低容积率的住宅，又有土地面积广阔的工业区。与纽约和东京相比，北京和上海不仅建筑面积小，而且工业园区面积大，这是中国城市发展的一个独特特征。

不平衡的政府监管

近日，财政经济委员会副主任黄在复旦大学的一次演讲中指出，中国房地产业存在十大失衡问题，其中包括土地价格失衡。

他说，在过去的十年里，一线城市的房价几乎上涨了八到十倍，这在逻辑上是由通货膨胀引起的，但也与供求关系有关。货币通货膨胀只是房价上涨的一个必要条件，但不是充分条件，它只是一个外部因素，而不是内部因素。

黄认为，房屋作为依附于土地的不动产，地价高时必然高，地价低时自然低。地价是决定房价的根本因素。如果只有货币市场的外因存在，而地价的内因不配合，房价要涨就不能涨。控制房价的关键是控制地价。

但是，目前的土地升值有点畸形。

黄认为，这有三个方面的原因。首先，土地拍卖制度本身会不断推高土地价格。这种制度的优点是政府领导下的阳光运作可以避免腐败和灰色交易，实现公平和公正的交易。然而，拍卖制度的特点是:价格越高，土地价格就越高。在以市场为导向的交易规则下，政府很难通过行政手段拍卖和限制土地价格。

第二，土地供应不足。在土地供不应求的情况下，拍卖地价会越来越高，房价也会越来越高。这是供应短缺造成的。

第三，通过旧城改造拍卖土地的成本很高。

黄认为，拍卖机制，加上新的土地供应短缺和旧城改造的周期，这三个因素是相互叠加，土地价格将继续上升。

李周安的另一项合作研究也发现，一个城市经历了快速的土地价格上涨，这将带来三个影响。

首先是抵押效应，因为土地价格上涨，企业可以用囤积的土地向银行抵押，借更多的资金。这确实有助于解决许多制造企业的融资约束，这是一个积极的方面。

第二是投机效应。许多制造企业在看到土地价格上涨后，更有可能购买商业用地。他们的主要业务不需要购买商业用地，但他们会拿钱购买商业用地并等待其升值。与此同时，研发投资和专利申请数量都有所下降。这种转移损害了企业的长期发展潜力。

第三是挤出效应。有土地的借款能力强，没有土地的企业更难获得更多的贷款。一般来说，国有企业更有可能拥有土地，而私营企业更有可能没有土地。因此，不断上涨的土地价格在贷款方面挤压了私营企业。

李周安表示，数据显示，如果一个城市的地价上涨得更快，城市中制造资源的错配将变得更加严重。在过去的20年里，房地产在推动中国经济发展方面发挥了非常大的作用，每个人都可以看到这一点。随着时间的推移，一些城市的房价和地价的变化对实体经济产生了负面影响，这值得研究，以便充分了解房地产市场对中国经济的综合影响。

建立房地产开发的长效机制

黄在上面的讲话中透露了的一套数据。近年来，35%的国家税收来自房地产，但中央政府没有房地产收入，这都是在当地。房地产、土地租赁和预算外资金收入3.7万亿元。同时，40%的地方税与房地产有关，其中10万亿元和4万亿元的地方税与房地产有关。总共有7.7万亿的地方税与房地产相关。“如果当地政府离开(开放)房地产，将切断对房地产过于依赖的粮食供应。”黄对说道。

中国社会科学院院士、国家金融与发展实验室主任李阳最近表示，当前的房地产问题是过热的，风险并不完全在于地方政府，如果房价下跌，地方政府将立即陷入危险境地。

他认为，从长远来看，房地产问题取决于各种因素，如人口、土地和银行信贷。目前，房地产市场的监管应着眼于中长期，首付率应是主要的监管手段，目的是降低系统性金融风险。另一方面，我们应该进一步研究新型的城市化模式。加快转变住宅模式，规划新的租赁和销售模式，采取有效措施，发展健康的房地产市场。

然而，更多的事实表明，政府房地产调控失衡。

黄说，总的来说，当经济走下坡路时，一些地方政府希望刺激房地产业，并向东转移；当房地产泡沫累积时，政府试图稳定或抑制它，所以它转向西方。这样，东方和西方，最终只能是相反的。

他进一步表示，一些地方政府习惯于采取行政、短期和分散的措施，但缺乏稳定、长期和法律措施，以及经济逻辑和经济杠杆措施。大多数时候，我们只调整需求方，一个一个地控制，一个一个地收紧，一个一个地收缩，很少在供给方进行有效的结构性调控，这是我们调控的缺陷。如果相关政策自上而下不断变化，就不会形成稳定的市场预期，这必然会对普通人(603883，股票市场)的生活习惯、价值观和家庭稳定产生影响，也会对金融市场和实体经济造成损害。

中国房地产开发集团董事长孟晓苏认为，整个房地产市场的不成熟表现与调控政策的不完善有关。

他表示，土地购买的长期负增长将带来房价上涨的压力。四个一线城市的土地供应已经下降了很多年，房价上涨的压力将会一直释放。对于房价上涨过快的一线和二线城市，长期机制的主要突破在于增加建设用地和缓解未来供给压力。

同时，他认为20年前提出的“房地产业是国民经济的主导产业”的观点仍然没有过时。一方面，创新需要很长时间来支撑中国的经济发展；另一方面，在未来中国的城市化和城市发展过程中，人们都在期待一个更加舒适的居住环境，而房地产将在未来几年继续拉动经济增长。

因此，建立房地产健康发展的长效机制势在必行。

黄认为，要从土地、金融、税收、投资和法制五个方面采取长效机制，形成制度化安排，系统地控制房地产。他认为中国最终应该有一部房地产税法，一部住房法和一部普通人租房法。

方正证券(601901)首席经济学家任泽平也写道，必须建立一个相对完善的住房法律体系。通过法律形式，明确以住宅为导向的住房制度设计，建立抑制投机性投资需求的长效机制。在我国《城市房地产管理法》的基础上，应抓紧起草《住房法》、《房屋租赁法》、《住房保障法》等专门法律，构建完整的住房法律体系。

任泽平在文章中表示，在增速和换挡时期，住房投资告别了高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段的特点，避免刺激高增长回归的泡沫风险。要实施长期稳定的住房信贷金融政策，建立以居住为导向、人地结合、都市圈战略的长效机制。