北京去年10万元+豪宅成交翻3倍 五环7万元+公寓扎堆

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在去年一线城市售出2万套豪宅的市场背景下，北京售出611套“10万元以上”的豪宅，同比增长近两倍。

据雅皓君悦会所统计，2016年北京共售出公寓和豪宅3025套，成交面积52.58万平方米，同比分别增长211%和102%。同时，2016年北京公寓豪宅市场平均成交价为95022元/平方米，同比略有上升。

雅豪机构营销总监郭毅表示，随着过去两年“高价土地”项目的逐步上市，公寓豪宅的市场标准不断提高，高价项目的数量明显增加。然而，随着高价项目的增多，它是公寓奢侈品的不断延伸。2015年，五环路中“7万元以上”公寓奢侈品的比例高达94%，但在2016年，这一比例迅速降至80%。

值得关注的是，在北京五环路内外，“7万元以上”的豪华住宅项目密集分布，成为近两年北京豪华住宅市场的主要供应区域，全市豪华住宅发展趋势明显加剧。

公寓大厦触底反弹

据雅皓君悦会所统计，2016年12月，北京公寓豪宅市场共售出453套公寓(成交价格在7万元/平方米以上)，交易面积6.7万平方米，同比分别增长100%和80%，底部大幅反弹。

郭毅认为，公寓豪宅市场的交易量在9月份达到峰值，随后“930新政”出台。第一套和第二套首付标准比较集中，这使得一些“一卖一买”的高端需求无法及时卖出旧房产，也就不可能顺利购买新房产；此外，在“930”新政中，“限价和竞争性地价”再次被提及，实施地块迅速推出，市场预期有所降低。因此，公寓豪宅市场的销量在接下来的10月份迅速见底，并连续两个月持续低迷。然而，随着第一批“房价有限、地价有竞争力”的五套住宅在11月份以“100%自持”告终，市场预期再次发生了变化。经过两个月的缓冲期后，累积需求得到了小规模释放，房地产企业集中精力在年底冲刺业绩，导致12月份豪宅交易出现反弹。

值得一提的是，据郭毅介绍，随着近两年“高价土地”项目的逐步上市，公寓豪宅的市场标准不断提高，高价项目的数量明显增加。然而，随着高价项目的增多，它是公寓奢侈品的不断延伸。2015年，五环路中“7万元以上”公寓奢侈品的比例高达94%，但在2016年，这一比例迅速降至80%。

此外，高端商品房的成交率大幅上升。2016年，商业公寓占“7万元以上”公寓产品的28%，同比增长9个百分点。2016年，“7万元以上”公寓豪宅数量最多的钓鱼台米高梅大厦项目是四环路的商业公寓项目。

“10万元以上”豪宅的交易量增加了两倍

根据雅皓君悦俱乐部的统计，2016年，共有611套“10万元以上”的豪宅售出，同比增长近两倍。在公寓豪宅市场的十大交易清单中，有两个10万元以上的项目，即使馆一号院和万柳书院。

然而，尽管顶级豪宅成交量巨大，但从整个公寓豪宅市场来看，供需处于平衡状态。

据雅皓君悦会所统计，2016年北京公寓豪宅市场共有21个项目，新增公寓豪宅产品2754个，预售许可面积36.8万平方米，年供需比为1:1.1。

受土地成本和市场发展趋势的影响，2016年有大量“7万元以上”的豪华住宅项目。在进入市场的21个项目中，有多达8个纯新网站。

更重要的是，公寓奢侈品在内城已经不再“独一无二”，五环路以外的奢侈品也相继出现。据记者了解，2016年进入市场的恒大地产和田玉娥第一个西山都位于五环路之外，其中恒大地产目前的报价已经超过10万元/平方米。此外，2016年，进入市场的公寓和豪宅中“10万元以上”的项目多达6个，北京一号院的最高投标价达到16万元/平方米。

郭毅表示，2015年北京住房市场开始出现豪宅趋势，2016年呈现快速发展趋势。从未来趋势来看，2016年仅售出7块可售住宅用地，未来新建住宅建筑数量有限；自持型住宅产品、自住型住房和其他政策性住房的涌入，与公寓式豪华项目的客户群并不一致；此外，虽然二手房市场增长迅速，但由于产品质量的差异，二手房与新房和豪宅之间的竞争相对较小。因此，从今年的趋势来看，公寓和豪宅在住宅市场中的份额将继续增加，而豪宅在北京新建住宅市场中的趋势也将加快。

在郭毅看来，在未来北京房地产市场格局中，低端需求依赖于郊区县的公租房、自有住房和商品房，而中端需求转向二手房，而高端对替代产品的需求日益减少。虽然短期内由于政策原因导致公寓奢侈品的价格受到限制，但从长期来看，北京新屋市场供给不足的现状将进一步提升公寓奢侈品的价值。