一线城市豪宅成交均价近10万元／平方米

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过去，2016年被称为“豪宅年”，豪宅数量激增，导致价格迅速上涨。

根据上海逸居房地产研究所发布的《2016年一线城市豪宅市场研究报告》，2016年，一线城市豪宅的累计成交量去年接近2万套，同比增长44%。值得注意的是，2016年第四季度，一线城市豪宅平均成交价格为97152元/平方米，达到历史最高水平，同比增长27%，而2015年第四季度的平均价格为76526元/平方米。

据上海逸居房地产研究所介绍，在过去的两年里，一线城市的奢侈品市场“无论在量还是在价上都有所上涨”，住宅产品的发展趋势是“奢侈品”。

最贵的豪宅平均价格接近21万元

根据上述报告，从2016年全年来看，“北上广深”(平均价格在72000元/平方米以上)四个一线城市中，共有299处豪宅成交，其中93处全年三套以下成交，这些成交量很小的项目大部分都出现了延迟。

由于本轮房地产复苏周期，许多买家和投资者创造了购买豪宅的机会，一线城市豪宅的数量和价格都有所上升。

据统计，2016年全年，一线城市豪宅平均成交价格排名前十，均在15万元/平方米以上，第一款汤臣产品平均价格超过20.6万元/平方米。此外，前四大地产均位于上海，即浦东汤臣一品、前闸北华侨城苏河湾、浦东翡翠别墅和华州君亭；第五个是北京朝阳区北京一号院，均价约15.8万元/平方米；深圳平均成交价最高的项目是深圳湾1号，平均成交价为15.2万元/平方米，排名第九。

2016年，一线城市平均成交价超过10万元/平方米的豪华公寓产品有65种，而2015年同期为24种，同比增长171%。

益居研究所研究员曹妮娜(音译)认为，回顾过去三年一线城市的豪华住宅市场，平均交易价格呈现出稳定的增长趋势，《永远保持》的同比增长率保持在正的范围内，2014年第四季度同比增长率最低，为10.2%，2016年第三季度同比增长率最高，为31.9%。曹妮娜认为，与普通住宅相比，一线豪宅有自己特殊的运营规则，受市场或政策影响较小，具有较强的弹性和较高的稳定性。

更重要的是，一线城市的住宅用地供应正逐年萎缩，地价也在飙升。为了使项目有利可图，开发商为房地产增加了大量的附加值和配套设施，以增加项目的溢价能力，从而迫使许多非豪华项目向高端发展。

交易量同比增长40%以上

虽然一线城市的豪宅价格有所上涨，但成交量并没有因为价格上涨而下降。根据上述报告，2016年，一线城市共售出19，811套豪宅，比2015年增长44%，并在2015年大幅增长的基础上进一步增长。

从具体城市来看，上海占交易总量的52%，预计将占据全国奢侈品市场的近一半，其次是深圳和北京，分别占29%和18%，广州占1%。

曹妮娜认为，在前期政策支持、货币宽松和l型经济趋势预期的多重激励下，土地稀缺和核心区位优势叠加，一线豪宅成为不可多得的优质投资对象，一些高净值群体和专业机构投资购房的热情很高空.此外，高端改善需求加快，住房置换需求旺盛，一线城市弹性强，这是一种能够满足高净值个人自营投资两种需求的资产。

值得注意的是，上海售出的豪宅数量超过1.1万套，同比增长47%。根据Cree房地产公司的研究，上海的豪华住宅市场存在明显的分化。总价为1000-2000万元的入门级豪华住宅仍是目前豪华住宅交易的主力军，但总价为2000-3000万元和3000-5000万元的豪华住宅增长速度最快，增幅在70%以上。

虽然深圳和北京的豪宅数量不如上海，但豪宅的趋势更为严峻，只需要豪宅的顾客买不起房子。一些内部人士对《证券日报》表示，即使房地产市场在2017年不被看好，滞胀也不意味着大幅下跌。对于北京、上海和深圳来说，由于新建房屋的豪华程度和首付门槛的提高等因素，大多数有此需求的消费者可能仍无法购房。

王迪的销售将面临压力

值得一提的是，在限制购买、贷款、货币和价格的新政策一再出台后，奢侈品市场将被“冻结”。

2016年第四季度，一线城市的豪华住宅市场进入“冻结状态”，供应量下降导致交易量下降。据统计，2016年第四季度，一线城市售出4188套豪宅，成交量大幅下降，环比下降27%，同比下降46%。

曹妮娜认为，一线城市豪宅交易量的井喷导致了短期内房价的快速上涨，无形中积累了短期风险，未来豪宅的投资属性将受到限制。

事实上，一些房地产企业的高管向《证券日报》表示，2017年房地产市场的销售压力将会加大，尤其是出生于最近两年的王迪。价格在2000万元到3000万元之间的豪宅有很多竞争产品，这可能会让生活变得困难，但新装修的豪宅和顶级豪宅仍将保持稳定的销售。

柯芮芮表示，上海房地产市场今年的萎缩将成为定局。然而，在价格方面，虽然2016年房价的过度上涨透支了未来市场的预期，在供应紧张和土地价格高于房价的背景下，企业没有降价空的空间和动机。随着新国王进入市场，在市场结构不断改善的情况下，需求成为主流购买力、热点和高端，