房地产市场分类调控效果渐显

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据市场分析，此前的“两限”调控政策的过重明显抑制了需求方，在银行机构财力的引导下，将对楼市产生较大影响。今年的房地产市场资金链可能比去年更紧，资金使用成本可能会增加。在“去杠杆化”背景下，房地产市场交易过程可能面临压力。

2017年房地产市场仍然吸引着人们的注意力。过去两个月，许多中小银行的住房贷款额度都很紧张。北京和上海的房地产机构也报告称，银行住房贷款的放贷速度普遍放缓，抵押贷款收紧的信号越来越明显。据市场分析，此前的“两限”调控政策的过重明显抑制了需求方，在银行机构财力的引导下，将对楼市产生较大影响。

抵押贷款现在是收紧信号

自2017年以来，房地产市场呈现出一定程度的降温趋势。在中国指数研究院监测的30个城市中，1月份，24个城市的商品房交易面积环比下降，6个城市的商品房交易面积环比上升。其中，四个一线城市均出现下跌，平均下跌40%；二线城市平均下降了42%；三线城市下降了18%。

在价格方面，一些热点城市的房价也有所松动。数据显示，1月份深圳房价持续下跌，平均成交价为54931元/平方米，较上月下跌0.03%；广州的平均成交价为16970元/平方米，比上个月略有下降，降幅为0.61%。据报道，从目前的市场情况来看，北京、上海等一线城市低于10%的住房贷款优惠利率已不复存在，部分商业银行已将低于15%的住房贷款优惠利率审批权限全部下放至分行层面。

此外，据媒体报道，近日，上海部分中小商业银行要求支行鼓励按揭客户提前还款，甚至给予提前还款违约金优惠待遇。

根据第三方机构360的数据，今年1月，中国首笔住房贷款的平均利率为4.46%，较上月上升0.01个百分点。去年12月，居民中长期贷款分别占新增人民币贷款和新增中长期贷款的41%和38%，比去年11月下降30个百分点，比去年同期下降8个百分点。

抵押贷款利率可能会上升

记者发现，在去年各大银行的中期报告中，许多银行指出个人贷款应该被视为优质资源，希望继续拓展这一领域的市场。“这种情况可能会改变，至少它必须符合监管要求。”易居房地产研究所所长严跃进告诉记者，从目前的情况来看，银行实施这一战略可能会有所改变。

中原地产分析师卢文喜认为，从过去几年的经验来看，年初银行贷款额度普遍宽松，但今年的开放保持了紧缩格局，中小商业银行贷款余额吃紧。从一系列措施可以看出，今年房地产市场的资金链可能比去年更紧，资金使用成本可能会增加。在“去杠杆化”的背景下，房地产市场的交易过程可能面临压力。

鉴于最近央行提高了反向回购利率和补充贷款利率，也有许多市场声音认为这可能对抵押贷款价格产生间接影响。海通证券(600837，BUY)宏观分析师姜超认为，空.方面仍在上调抵押贷款利率“目前，5年期以上贷款的基准利率为4.9%，也就是说，按照5.5%的合理水平，所有贴现抵押贷款都将消失，否则银行还不如购买债券。”然而，齐鲁资产管理公司首席经济学家李迅雷认为，这种影响可能非常有限，因为“货币政策通常是一种总量政策，不仅对房地产，而且只有房地产的相对利率政策才会对房价产生重大影响。”

政策效应继续显现

数据显示，2016年前11个月，企业自有资金占比仅为14.5%，为2001年以来的最低水平。抽样检查显示，至少60%的土地交易资金来自外部融资，潜在风险不容忽视。

今年的中央经济工作会议提出，要抑制房地产泡沫，防止大起大落，并制定了房地产调控的总体原则。在最近举行的两次地方会议上，热点城市都表示要严格执行调控政策，稳定房价。例如，北京宣布今年楼市调控目标是房价不会环比上涨；上海表示，要牢固树立“房子是为了居住，不是为了投机”的定位，始终坚持“以居住为重点，以公共消费为重点，以普通商品房为重点”，完善“四位一体”的住房保障体系；天津市国土房管局表示，要加强对房地产市场的分类监管，避免土地市场出现“地王”。此外，许多地方表示，他们将在土地供应和住房租赁市场提供政策保障。

事实上，去年年底，一些主要银行在央行窗口的指导下控制了抵押贷款的审批和发放速度。银监会多次强调房地产金融调控分类实施，坚持分类监管和城市政策，遏制热点城市房地产泡沫，促进房地产市场稳定健康发展。

严跃进表示，自去年第四季度以来，包括交易量在内的一些房地产数据显示出调控的效果，房地产投机现象得到了一定程度的抑制。然而，由于许多政策的滞后，应该更多地关注今年3月及以后的数据。他预测，随着地方调控政策的进一步发酵，后期的营业额将下降5%左右。不过，他也强调，鉴于政策对房地产市场的预期是“稳定”的，而且存在着急需的需求，房价仍将保持小幅上涨，预计同比上涨6%。