北京多家银行首套房利率上调至九折 调控仍存加码预期

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宽松的信贷可以帮助房地产市场，但在收紧之后，它将有利于房地产市场。早在春节前，市场上就有消息称，北京大部分银行已将首套商业贷款利率的贴现率从8.5%调整至10%，但第二套商业贷款利率仍是基准利率的1.1倍。日前，据报道，第二次住房贷款的最长期限不应超过25年。

北京目前的信贷状况如何？信贷紧缩后，一线城市的营业额会发生变化吗？一线城市收紧信贷后，以后会出台什么政策？这对买家的心态有什么影响？《国家商报》记者对此进行了调查。

尽管春节期间房地产交易冷淡，但这并没有影响政府去杠杆化房地产市场和挤压泡沫的决心。近日，有媒体报道称，根据15家银行北京分行签署的《银行业协会自律公约》的要求，从2017年2月8日起(含2017年2月8日)，北京在线签署的两套住房贷款最长贷款期限不得超过25年。根据公约要求，银行将逐步缩短二套房贷款的贷款期限。

据《国家商报》采访，北京的一些银行已经开始实施这项新的抵押贷款政策。此外，许多银行对第一套房提供的利率优惠也从85%增加到10%。

北京的信贷趋于收紧

春节前，据报道，北京15家银行签署了公约，自2017年1月1日，银行的住房贷款利率折扣高达10%。

根据中国人民银行北京业务管理部发布的《2016年第四季度北京银行家调查结果》，2016年第四季度北京银行家调查结果显示，宏观经济热度指数持续上升，银行业务景气度有所改善，商业银行整体信贷审批指数下降，房地产贷款审批指数持续下降。其中，个人贷款需求指数比上季度下降10.8点，至60点，个人购房、个人购车、信用卡贷款需求指数均下降，分别下降13.5点、1点和2.3点，至54.6、50和61.5点。

2月9日上午，国家商报记者致电多家银行，了解房贷利率的执行情况。

交通银行北京上地支行(601328，BUY)(港股03328)工作人员表示，目前的按揭利率为10%，从2017年1月1日起执行。如果决定购买第二套房，贷款期限最长为25年。

中国银行北京分行东城区支行(601988，BUY)(港股03988)向《商业日报》表示，利率仍为15%，新闻播出后可能不会执行。

中国工商银行北京南里石路支行(601398，BUY)(港股01398)相关人士表示，如果去年网上签约，仍可打九五折。今年的网上签约将以10%的折扣开始。如果决定购买第二套房，贷款期限将长达25年，但这取决于是否有贷款以买方的名义。简而言之，信贷正在收紧。

缩短贷款期限

“的确，第二套房的最长贷款期限只能是25年。”一家国有银行北京分行的一名工作人员在接受《国家商报》采访时表示，与此同时，他还透露，自1月下旬以来，受各种政策的影响，抵押贷款额度也有所缩减。

一家商业银行北京分行个人贷款部的另一位人士表示，事实上，在这项调控政策出台之前，如果是二手房贷款，银行还会综合考虑住房建设期限等条件。虽然从银行的收入来看，希望客户会尽可能长时间借款，但真正能持续30年的贷款并不是大多数。

调整和控制二套房甚至多套房的交易是解除杠杆和限制房地产市场投机的主要“切入点”。2016年9月30日，北京市政府发布了《关于促进本市房地产市场稳定健康发展的若干措施》的通知，其中第二套房的认定由“还贷不还房”改为“还贷还房”，被认为是最严格的调整措施。随后，据媒体报道，从11月底开始，许多银行开始主动实施“住房与贷款并重”的政策。

“只要能在网络系统中找到，无论是在城市还是在外地，再买一套房子就算作第二套房。”2月9日，北京一家股份制银行的一名工作人员告诉《国家商报》，该银行已经开始实施第二套住房贷款期限最长为25年的标准。

上述银行工作人员也证实，目前第一套房的利率最多只有10%的折扣，而第二套房的利率严格限制在10%以内。

今年1月以来，密集的地方“两会”频频提及房地产调控。北京提到，“探索建立符合国情和市场条件的基本制度和长效机制，促进房地产市场稳定健康发展”。北京市市长蔡琦此前提出了2017年控制房价的目标，即确保房价不会逐月上涨。

“这是十多年来房地产市场首次对贷款期限进行监管。政策控制工具箱不断丰富和完善。监管部门已经开始对贷款期限进行监管，或者放松对目前普遍存在的虚假收入证明和银行贷款的审查。政策执行不力比提高贷款利率更具刚性，政策效果更有保障。”中国房地产信用评级研究小组指出。

加强财务控制

早在去年底，中国社会科学院金融研究所金融发展办公室前主任易宪容在由《中国商报》和《成都商报》联合主办的“第六届中国价值房地产年会”上发表的题为“利率政策和汇率变动对房地产业的影响”的主旨演讲中就指出，加强金融监管、抑制房地产泡沫是防范金融风险的根本。

他指出，住房抵押贷款占比过去为60%，2016年超过80%，这是一二线城市房地产快速增长的核心因素。

事实上，自去年以来，监管当局不断增加其在房地产市场的杠杆作用，并收紧了抵押贷款政策。2016年11月底，上海明确了“还贷还房”的政策，北京部分银行开始积极实施这一政策。

尽管如此，许多城市的第二套房首付已达到70%，而利率仍处于较低水平，仅比基准利率高10%，无法阻止资金流入房地产市场。

易宪容指出，“2016年房地产市场的繁荣与资金和金融有很大关系，这源于居民用杠杆购买房屋的绝望努力。”与此同时，他强调，“2017年，只要利率不变，只要城市政策不变，2016年的情况还会继续。”

会有更多的观望和讨价还价

至于按揭政策的调整，即第一次置业贷款利率为10%，第二次置业贷款期长达25年。麦田房地产品牌负责人张越认为，有三层影响:

就直接影响而言，月供应量变得更高，收入审计要求也相应变得更高。“在途单据”的影响大于新的需求。对于已签订合同但未贷款的“在途票据”，在少数情况下，贷款金额高，收入要求仅次于月供应量，合同约束下的资本或资格将发生转移，经纪服务的风险预警能力将变得更高。对于还没有进入市场的购房者来说，长期四处走动并有机会做好准备就不那么困难了。

就市场影响而言，节后交易将是过去三年的低点，高峰难以再现:预计开工后二手房市场将达到550~600套/天。以这样的速度，节后交易高峰即将到来，政策出台带来的影响需要消化。据估计，今年的节后交易将是过去三年的低点。

在心理影响方面，自“930新政”以来，各方对政策叠加的心理预期更强，对市场前景的价格和成交量预期也严重降低，观望和讨价还价现象增多。

中原地产首席分析师张大伟分析称，信贷继续收紧，第二轮贷款的周期不超过25年。按平均贷款额300万元计算，第二套房现行利率标准为基准利率的1.1倍。从月供应量来看，增加了约1400元。

张大伟进一步指出，该政策的直接影响并不显著。最初，有一项政策规定偿还期不得超过退休期。第二套买家还款能力强，一般贷款周期相对较短。然而，这代表着1月份降息后的持续收紧，随着价格上涨和放贷放缓，银行未来收紧贷款额度是正常的。

友涛市主席薛认为，目前的紧缩政策只是开始。如果今年的房价没有达到政府预期的稳定水平，随后的监管和信贷紧缩将接踵而至。