深圳首套房利率普遍九折 新房成交量连续三个月下跌

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2月3日，央行全面上调了不同时期的反向回购竞价利率，当天推出的补充贷款利率也全面上调，市场将其解读为收紧货币政策的信号。随后，北京、广州和一些二线城市报道称，首套住房贷款利率上调，深圳的走势立即成为市场关注的焦点。

首套住房贷款利率一般保持10%的折扣

《国家商报》记者从多家银行了解到，自去年9月以来，深圳首套住房贷款利率普遍保持10%的折让，5年期贷款利率为4.41%，尚未出现调整迹象。

一家大型国有银行的账户经理告诉记者，银行第一套房的首付是30%，按揭利率是10%。如果有贷款记录，利率将提高到基准利率的1.1倍。

“现在我正在进入加息周期，但这并没有反映在正常的利率上。不排除深圳方面对该政策做出回应的可能性。”上面的账户经理说。

海通证券(600837，BUY)(港股06837)首席经济学家蒋超发布的研究报告显示，截至2016年9月底，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行按揭贷款平均期限应为10年以上，而10年期CDB的利率仅为3.13%。如果我们比较国债和抵押贷款，我们将主要计算风险资本占用的资本成本。目前，银行的资本充足率约为13%，净资产收益率约为20%，这意味着如果风险资本100%累积，资本占用的机会成本约为260个基点。由于抵押贷款只需累积50%的风险资本，抵押贷款利率应该比CDB高大约130个基点。

2016年9月底，10年期CDB约为3.1%，而平均抵押贷款利率约为4.52%，相差142个基点。目前，10年期CDB的利率约为4.2%，相当于5.5%的合理水平。因此，在抵押贷款市场，加息已经开始，并将继续。

调控后，房地产市场的成交量和价格都有所下降

尽管目前信贷没有增持，但监管机构调控房价的决心仍未减弱。1月19日，深圳市规划和国土资源委员会发布了《商品房和商品住宅预售价格管理操作规程》，明确规定新建房屋的预售价格不得高于周边同类房屋，二期不得高于一期的现价；当前售价不得高于申报价格，装修费用必须从申报价格中扣除。这份文件公布后，深圳房地产开发商将在项目定价方面受到诸多限制，开发商在推销和报价方面的谨慎将继续影响新住房市场的供应。

根据深圳中原研究中心监测的数据，1月份，新屋市场只有三个项目被允许预售，批准的销售量与前期相比大幅下降。然而，由于去年12月底实现了大量的预售，这些项目在1月份被推售。此外，只有7个项目进入市场，包括3个住宅项目。

根据深圳市规划和国土资源委员会的统计，1月份深圳共售出1652套新房，比上个月下降23.55%，面积为17.42万平方米，比上个月下降20.23%。这是自2016年11月以来的第三个月，当时深圳的新房数量出现下降。

据深圳中原研究中心统计，1月份深圳新房平均成交价格为54931元/平方米，比上个月下降0.03%。自去年10月推出“深圳八条”以来，新房均价已连续四个月稳定在55000元/平方米左右。问:王芳数据研究中心指出，这表明新政对房价的控制效果相当明显，新房价格控制相对严格，目前的市场使得开发商的定价更加保守。

至于二手房，深圳中原研究中心监测的数据显示，1月份，深圳售出了2747套二手房，面积约为24.5万平方米，分别比上个月下降了27.9%和29.5%。交易量大幅下降的主要原因是，1月份恰逢春节假期，整体市场很冷。全市二手房均价为54130元/平方米，比上个月上涨0.4%，连续三个月下跌后略有反弹。