房地产融资降温：地产开发贷负增长 理财输血通道难寻

本篇文章2073字，读完约5分钟

【近期动态】国内房地产融资仍全面收紧。房地产公司已经发行了长队的美元债券

经梳理最新数据和调查，《21世纪经济报道》发现，2016年银行表内开发贷款增速继续下滑，房地产开发贷款规模甚至出现4.9%的负增长。当表外理财资金注入房地产时，在实践中会遇到“渠道难寻”和“非标准额度紧”的问题。

随着监管力度的加大，房地产融资取得了显著成效。

"我们只做开发贷款、经营性房地产贷款、建筑商融资和其他相关融资."一位来自华中某股份公司的人士表示。

去年9月，《21世纪经济报道》从银行、国内外债券、信托和金融机构等方面报道了房地产企业的融资情况。根据公开数据和《21世纪经济报道》的调查结果，就银行而言，截至去年6月底，表内房地产开发贷款增速明显放缓，部分银行和地区出现负增长。金融对房地产的投资在半年内增加了5500万元。“表内冷，表外热”是当时的潮流。

近半年后，《21世纪经济报道》梳理了最新数据和研究，发现银行表内开发贷款增速持续下降，2016年房地产开发贷款规模甚至出现了4.9%的负增长。对表内自营和表外委托贷款投资房地产项目的要求越来越严格。当表外理财资金注入房地产时，在实践中会遇到“渠道难寻”和“非标准额度紧”的问题。

房地产开发贷款负增长

"我们只做开发贷款、经营性房地产贷款、建筑商融资和其他相关融资."一位来自华中某股份公司的人士表示。所谓商业地产贷款，是指以办公楼、商场等商业地产作为抵押发放的贷款。

去年11月初，银监会向16个热点城市所在的银监局下发文件，要求对金融机构的房地产相关业务进行专项检查。在开发贷款方面，要检查房地产开发企业资质是否经过严格审查，项目是否符合最低资本金比例要求，认真检查资金本金来源的真实性，是否存在违规使用银行资金购买土地等问题。

中国南方一家股份制银行的中层向《21世纪经济报道》表示，该行去年12月发出通知，要求按照“实质重于形式”的原则，严格控制借款人信贷资金的使用。特别是，房地产企业集团应防止非房地产部门的信贷资金被挪用到房地产部门。

“要求是确保上下游房地产企业的信贷和资本流动”。股票银行的人说:“如果你发现问题，你应该立即停止付款。”

今年1月16日，上海银监局自去年下半年以来首次对土地融资进行罚款，银行融资支付土地款和拍卖保证金高达478万元。

华东的一位股东告诉《21世纪经济报道》记者，去年当地拍卖了一个土地王项目。拍卖结束后，当地监管部门明确表示，不允许提供支持性融资。“所有的合同都讨论过了，最后银行宁愿违约也不愿去做。”

表内开发贷款的受欢迎程度大幅下降。

据央行统计，截至2016年底，房地产开发贷款余额为7.11万亿元，较2015年底的6.47万亿元增长9.9%，贷款总额增速为13.5%。其中，房地产开发贷款余额也同比下降，降幅为4.9%。

从上海的数据来看，这种趋势也非常明显。据央行上海总部统计，2016年全年，上海市本外币房地产开发贷款减少764.2亿元，同比减少704亿元。其中，房地产开发贷款和住房开发贷款分别减少417.7亿元和473.7亿元，同比分别减少113.3亿元和420.6亿元。

表外财务管理基金“很难找到”

银行的自我投资和财富管理投资基金也面临收紧趋势。一个重要的影响因素来自于渠道侧的收紧；此外，理财资金的“非标准”限制也是原因之一。

一位基金子公司的人士向《21世纪经济报道》表示，房地产项目在此之前基本无法完成，而在私募股权管理计划第四号文件公布之后，它“完全停止了进食”。

根据《私募股权管理备案文件第4号》，如果证券期货经营机构设立的私募股权管理计划投资于房地产价格上涨过快的热点城市的普通住宅房地产项目，基金行业协会将宣布暂不备案。

具体来说，它包括但不限于五种方式，一是委托贷款；二是嵌套投资信托计划等金融产品；第三是转让信托和其他资产的受益权以获得(接受)利益；四是以名股和实债的方式转让房地产开发企业的股权；第五，根据审慎监管原则确定的其他债权投资方式。

其中，“名股实债”方式在市场上有很大的需求。从房企的角度来看，他们也希望通过“名股”的方式筹集资金。这在一定程度上被会计处理为资本而不是负债，从而控制自己的负债比率。目前，一些银行家表示，他们仍在研究合规措施。

“作为基金子公司(投资房地产)的渠道，我们绝对不愿意冒险。此外，在银行理财基金方面，也有反馈称非标准额度不够。目前，没有足够的资金进行投资。”上述基金子公司的人士表示。

一些股份制银行的资产管理人员向《21世纪经济报道》表示，非标准化债权的丰富内容可能会对一些银行产生更大的影响。根据最新的分类标准，带有回购条款的股权融资，包括股票质押式回购和一些著名的股票实物债务基金，将被列入“非标准”类别。原财政投资不受上年资金4%和财政规模35%的限制，后者更低，将变得更加严峻。

“老实说，近三个月来，财务管理部门已经厌倦了流动性管理。它可以处理进出资金，实现顺利赎回。投资方面，有什么好资产，基本上没有精力去照顾。”一位银行资产管理部门的人士表示。