万科上海区域突破1200亿 布局转型业务对冲周期风险

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2016年，万科实现销售额3648亿元，同比增长40%。在“最不平凡”的一年，万科取得了历史上最好的成绩。

在万科业绩的区域构成中，上海16个城市贡献了1200亿元，创下了万科在单个区域的最高业绩。与业绩增长同步，上海将全面实施城市配套服务提供商转型战略。这八个服务项目构成了万科高级副总裁、上海地区总部首席执行官张海倡导的热带雨林体系。

韩毅智库上市房地产企业研究中心张华东认为，当房地产企业的规模达到一定阶段，特别是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的背景下，房地产企业应该更加关注传统住宅以外领域的发展潜力。万科上海在业务转型方面取得了显著成效，未来的挑战在于形成稳定的运营体系，在保持规模优势和推进业务创新之间取得平衡。

上海的区域表现排名第一

作为万科四大区域之一，其上海区域包括上海、杭州、苏州、昆山、无锡、常州、南京、镇江、宁波、南昌、合肥和温州等16个城市。2016年全年销售额超过1200亿元，占万科全年业绩的近三分之一，在四大区域中排名第一。

根据同一个政策咨询研究部门的数据，2016年万科在上海、杭州和宁波的年销售额分别为311.1亿元、210.4亿元和113.5亿元。虽然2016年万科上海的年销售额超过300亿元，但仅次于上海绿地80多亿元，位居上海第二。

万科宁波2016年的业绩也可谓抢眼，2016年的业绩同比增长82%，远远超过排名第二的融安地产(000517，买)。宁波万科的市场份额也高于其他万科城市公司。

据接近万科上海的消息人士透露，去年底，万科上海进行了内部人事调整，宁波的大部分主要销售骨干都转移到了上海公司。

去年，万科在上海的1000亿元业绩得益于长三角热点城市的高房价。然而，在今年政策普遍收紧的情况下，万科面临的不确定因素明显增加。万科高级副总裁谭华杰在广发证券(000776，BUY)(港股01776)的讲话中表示，去年是房地产销售的大年，今年很可能是小年。

万科证券事务代表梁杰在中信建设投资1月万科业绩简报会上表示，今年长三角热点城市的竞争格局将发生变化，销量将面临压力。“这种压力是万科获得资源的机会。虽然土地市场的绝对价格没有明显下降，但地价已经收窄，万科将保持审慎的原则，积极把握投资机会。”

梁杰表示，万科始终坚持以城市经济区为重点的投资策略，根据城市就业、基础设施、人口等长期和短期指标以及城市潜力进行判断，寻找符合长三角重点地区收入要求的目标，而不仅仅关注城市层面。

大力推进多元化经营

除了传统住宅项目的开发，万科上海区在非住宅区(包括工业写字楼)的布局也在去年加快。

谭华杰在广发证券2月13日的讲话中表示，房企有两种方式可以跨越这个周期，一是离开原来的行业；另一个是提供一个目前不明显但基于行业未来将特别重要的产品，并在这个细分市场中率先确立其市场地位和市场份额，远远超过原行业。“我特别希望万科能够成为一家跨越行业周期的公司。”

张海在新年致辞中透露，为客户提供多种服务的愿望正在成为现实，依附系统是万科上海正在全力实践的“热带雨林”系统，自然形成新的物种，生态链模式具有更强的生命力，应对变化，不断成长。背后的支持是万科改造城市支持服务提供商的战略。

住房、商业、办公、工业、教育、家装、医疗、长期公寓租赁——去年以来，万科在上海的配套业务体系初步形成。从时间维度进行挖掘，这些服务贯穿于用户的整个生命周期，满足了整个生命周期中支持服务的需求。

万科上海正在大力推进基于房地产业延伸的多元化经营。万科在上海的首个万科广场购物中心项目——上海七宝万科广场成功开业，并将在未来积极拓展区域和社区业务；在工业地产方面，万科先后成立了兴尚会、万科运城、万科云和浪洼试验水工业地产。目前，万科已经在上海六大商业区完成了14个工业项目，总建筑面积超过200万平方米。其中，上海延安西路1262号整体租赁开发项目是万科在上海发起的第一个核心城区旧城改造项目。

增强房地产管理能力是房地产企业在“白银时代”增强竞争力一条途径。目前，万科在一些城市的投资策略已经明显显示出房地产管理的趋势，如上海七宝、万科广场、上声学院的运作。

从外界的角度来看，万科上海在过去一年的行动表明，它不再是一个简单的房地产开发公司，而是通过生活场景的构建，有了一个初步的生活服务提供商的影子，这就去除了对客户需求逻辑的把握，研究基于大数据运营的客户群细分非常重要。

据张华东介绍，万科在上海已经实现了1200亿元，而未来的大空在于对资源效率的需求，因此增加创新业务的数量势在必行。基于城市配套服务的新业务发展的挑战在于形成成熟的体系和高效的运营团队，而设计、招商、政府谈判等专业人才的稳定培训非常重要。

然而，从目前的角度来看，养老金、教育和定期出租公寓，包括新的联合办公室，正在扩大万科内部的业务。对于规模已经达到3600亿元的万科来说，这些扩张业务带来的现金流很小，可能在很长一段时间内不会给万科带来利润。

明远房地产研究院副院长刘策认为，万科上海应继续保持领先的规模优势，为创新业务提供支持，因此有必要在地价高的长三角地区拓展多元化的征地模式。

万科一直对“轨道+地产”模式情有独钟。万科总裁于亮在2月15日召开的2017中国经济论坛50人年会上，谈到了在供给侧结构改革过程中，房地产的两个有效手，其中一个就是大力发展轨道+地产模式，解决大城市经济适用房供给问题，缓解大城市年轻人购房压力。

去年9月25日，万科击败融创、远洋、金地、中信、建发、AVIC和卓越，以约1.8万元/平方米的综合底价收购了上海许婧地铁44万平方米综合体50%的股权。该地块规划开发住宅建筑25.4万平方米，商业建筑9.9万平方米，写字楼8.8万平方米，为商住综合项目。

在一线城市核心区土地稀缺的背景下，万科有机会通过在地铁上建设综合体的方式进入城市核心区，介入再城市化。

至于盘活城市存量资产，根据万科上海地区的披露，万科一直在加速布局期。在城市更新方面，张江国家创新中心和上声学院两个项目已经登陆，总面积达数十万平方米。张海曾透露，面对城市更新的必然趋势，万科提前扩大了布局，为历史建筑和文脉的保护、城市功能的激活、城市空的共享和现有资产的增值做好了充分准备。