五大行抢滩住房租赁 万亿风口存回报率痛点

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[摘要]目前，国有银行进入住房租赁市场还处于探索阶段，对于盈利模式、运营模式、退出等一系列问题还没有成熟的模式，这是我行暂时没有涉足这一领域的主要原因。

《时代周刊》记者曾凌俊

随着2018年的到来，许多国有银行纷纷涌向住房租赁市场。

2017年12月18日，交通银行(601328)宣布，我行广东省分行已与多家房屋租赁公司和房屋租赁平台签署了房屋租赁战略合作协议，并向万科、保利、佛山建新房屋租赁有限公司等签约单位发放了总额超过1500亿元的意向授信..

自2017年11月初中国建设银行(601939)进入住房租赁市场以来，中国工商银行(601398)、中国建设银行、中国农业银行(601288)、中国银行(601988)、交通银行等五大国有银行先后宣布进入该市场，同时提供了大量融资

据《泰晤士报》记者不完全统计，截至目前，中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行和交通银行已与约30个省市签署了发展住房租赁市场的战略合作协议，提供的有意信贷支持总额超过1万亿元。

然而，理想是满的，现实是瘦的。一位来自中国南方一家股份制银行的人士告诉《时代周刊》，国内租金的回报率通常不高。与开发商的直接贷款相比，公寓的长期租赁周期更长，成本更高。

“目前，国有银行进入住房租赁市场仍处于探索阶段。对于盈利模式、运营模式、退出等一系列问题，目前还没有成熟的模式，这也是我们暂时没有在这方面采取行动的主要原因。”银行家说。

国有大银行抢先布局

进入房屋租赁市场，中国建设银行是最快、最活跃的一家。

2017年11月2日，建行广东省分行与广东省住房和城乡建设厅、佛山市政府达成房屋租赁战略合作。未来五年，建行将为政府监管和客户交易担保提供平台，并在技术、资金和渠道等方面给予大力支持。

同一天，中国银行宣布，该行厦门分行已与厦门市国土资源和房屋管理局合作。双方将在住房租赁市场相关土地供应、租赁住房建设试点、住房租赁金融创新等领域开展合作。

一天后，中国建设银行深圳分行与招商、华润、万科、恒大等11家房地产公司和比亚迪(002594)等11家企事业单位签订战略合作合同，推出5000多套长期租赁住房，并推出个人住房租赁贷款产品。

2017年12月18日，建行北京分行与北京安置房中心、首开集团、金融街(000402)控股等机构联合推出1500多套“建行荣剑家园”。本行先后与重庆、十堰、中山、蚌埠、长沙、辽宁的政府和房企签订了房屋租赁合作协议。

中国工商银行也选择广东作为其进入房屋租赁市场的第一目的地。2017年11月16日，中国工商银行广东省分行营业部与广州市住房和城乡建设委员会签署《战略合作协议》，为广州市住房租赁市场参与者提供5000亿元的信贷支持；12月中下旬，中国工商银行北京分行也宣布，未来5年，将为北京住房租赁市场的所有参与者提供不低于6000亿元的融资支持。

随后，交通银行也进入了房屋租赁市场。2017年12月18日，交通银行广东省分行与多家房屋租赁公司和房屋租赁平台签署了房屋租赁战略合作协议，并向万科、保利、佛山建新房屋租赁有限公司等签约单位发放了总额超过1500亿元的意向授信额度，专门用于对房屋租赁业务发展的金融支持。

此前，交通银行曾以广东为试点，为佛山建新房屋租赁有限公司提供20年融资支持，实现了广东银行业首个房屋租赁支持融资，并给出了交通银行解决房屋租赁融资瓶颈的方案。

除了国有银行，股份制银行也经常出现在房屋租赁市场。中信银行(601998)去年10月底宣布，将在未来三年内向碧桂园集团提供300亿元的长期租赁住房领域的保障性资金，同时提供综合金融服务。

无独有偶，平安银行(000001)行长胡跃飞近日也在平安银行房地产金融年会上表示，平安集团正积极开展住房租赁金融服务体系的研发和建设，希望共同推动早日建立以供为主、多渠道担保和租售的住房体系。

国有大银行完全有权进入租赁市场。根据一些研究，中国住房租赁市场的规模约为1.1万亿元，而同期住房交易市场的规模约为15万亿元。租赁市场仅占交易市场的7%，远低于美国和日本等成熟市场40%以上的平均比例。

益居研究所认为，未来10年将是租赁市场快速发展的阶段。预计到2027年，全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求；租金规模将达到3.86万亿元，比2017年增长138%。

目前，中国金融业仍以银行融资为主。随着银行资本进入租赁住房市场，将有效促进更多主体参与租赁住房市场。

回报率问题仍有待解决

在具体模式中，国有银行不仅与政府签订协议，向房企发放信贷，还为租户提供更多的金融产品作为支持。

中国工商银行北京分行推出了以租赁住房建设为主体的“租赁住房开发贷款”。融资金额可达项目总投资的80%，期限可达25年；将为个人租户推出“个人租赁住房贷款”，融资金额为100万元，期限为10年。

2017年12月中旬，中国建设银行为房东(出租人)推出了“存款和抵押”，这意味着房屋也可以“存入银行”。建行广东分行将“存贷”分成三部曲:房东将自己的房屋租赁权卖给建行，建行一次性付清全部租金。例如，五年租金为50万元，一次性支付给房东；然后，建行将把房屋交给专业租赁运营商进行租赁。

在2017年12月20日举行的中国住房租赁高峰论坛上，中国建设银行广东省分行行长刘军透露，目前，中国建设银行广东省分行拥有公司、投资银行和个人三大类，以及一站式、全类、保底租赁融资服务体系的40种金融产品，如租购与改造、翻新与维护、资产振兴和租赁消费等。

《时代周刊》记者从交通银行广东省分行了解到，在住房租赁领域，交通银行推出了融资支持、平台建设、个人住房租赁、咨询服务等金融服务。，具有“全链覆盖、全产品支持和集成平台支持”。

中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟表示，目前银行提供的贷款信贷产品有可能被第二房东挪用信贷资金和进行租赁投机，这就要求银行加大对贷款人的审查力度。

此外，租金回报率也是一个问题。中国银行业协会首席经济学家巴曙松在最近的一次讲话中提到了他的研究数据:目前，大城市的租金回报率确实很低，基本上在3%以下，比如上海是1.33%，深圳是1.34%。

不久前，在2017年中国住房租赁业创新发展高峰论坛上，中国银行投资银行与资产管理部副总经理杨军谈到了中国住房租赁资产证券化面临的困难。杨军表示:“住房租赁行业运营周期长，租金收益率低，盈利模式不确定，缺乏成熟的财务计量模型，证券化过程中租金现金流预测的市场接受度低。他们中的大多数需要外部信用增强和增加融资成本；可证券化的资产很难找到，而且缺乏长期的高质量租赁资源。”

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《时代周刊》记者，虽然目前出租房市场的盈利水平不高，但国有银行的积极参与也有一定的政策导向，改革先行，我相信后续会有更多的参与者跟进。

资产证券化正在升温

在万亿美元的房屋租赁市场中，如何解决投资时间长、租金回报率低、资金需求大等问题？资产证券化是解决上述问题的方法。

对此，住房研究所首席分析师张博指出，目前国内长期租赁公寓的租金回报率只有3%，许多项目的回报率甚至达不到融资成本的水平。今后，我们可以加大住房金融支持力度，丰富房地产投资信托的税收优惠和分红制度，拓展多元化的产品类型。

2017年，中国市场陆续推出多套公寓资产证券化产品。特别是在年底的短短两个月里，六个长期租赁公寓的融资计划密集启动，涉及近400亿元。

2017年10月11日，国内首家长期租赁公寓资产reits产品正式破冰，为长期租赁公寓打开了融资之门。

2017年10月23日，首个面向中央企业租赁住房的国内reits产品获批，保利地产(600048，诊断股)发行额度50亿元；12月1日，招商蛇口(001979，股票咨询)批准发行了全国首个带储物架的长期租赁公寓抵押贷款证券化产品，额度为60亿元。

2017年12月11日，银行间市场上第一套长期租赁公寓——荷兰银行(abn)发布。招商局蛇口和中国建设银行联合发行了一系列200亿元人民币的资产支持债券(ABN)；12月26日，第一批面向民营企业长期租赁公寓的国内产权房地产投资信托基金获得交易所批准，涉及金额达30亿元人民币。

" 2016年，整个房地产行业占新融资规模的74% . "杨军表示，对于资本密集型的房地产企业来说，这种传统的融资方式有一定的局限性，而资产证券化是基于基础资产未来可预测的稳定现金流。

“解决融资方式中的主体信用问题，更重要的是加快资金周转，这对盘活存量、提高流动性乃至改善财务状况都有非常积极的作用。”杨军说。

第一太平戴维斯上海估值部主任甘岐山指出，2016年，基于房地产的国内资产证券化产品约占所有证券化产品的6%，到2017年，这一比例已迅速上升至12%-13%。由于中国的投资渠道不多，这些新的金融产品在市场上很受投资者的欢迎。

中国银行国际金融研究中心高级研究员李表示，中国的租赁住房证券化市场仍处于探索的初级阶段。虽然还存在很多问题，如资产回报率低、缺乏配套的金融工具等。进一步的探索将为包括政策和后期配套设施在内的许多方面提供经验。

“在金融创新方面，预计2018年将有多种政策支持租赁公司发行债券和进行证券化。类似融资也是一种更好的资金提取方式，有助于降低成本，也是机构型租赁产品创新的重要体现。”严跃进对《泰晤士报》记者分析称，鉴于2017年已推出多种单级房地产信托投资基金产品，预计2018年将出台相关扶持政策，基本符合先试点后规范的做法。