1月份新增房贷创新高事出有因：放贷与销售存在时间差

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2017年，房地产市场继续保持去年第四季度以来的政策收紧趋势，地方政府继续实施房地产调控。除了严格执行限制购买和贷款的措施之外，他们还不断提高价格并采取区域性措施。然而，央行2月14日发布的2017年1月金融统计报告显示，1月份居民家庭贷款增加7521亿元，其中住房抵押贷款中长期贷款6293亿元，比上个月增加2076亿元，比去年同期增加1510亿元，创下新纪录。

如何解释这种偏差？如何评价调控政策的效果？

对此，深湾宏远(000166，BUY)证券研究所首席宏观分析师李慧勇在接受《证券日报》采访时分析称，新的高抵押贷款规模一方面反映了抵押贷款发放与房地产销售之间的时间差，另一方面与2016年的有限抵押贷款和2017年初配额调整后的集中抵押贷款发放有关。

中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》采访时也表示，由于按揭贷款时间相对滞后，目前的贷款高峰数据得到了6个月前新建房屋交易和1至2个月前二手房交易的支撑。因此，这种偏离不能解释监管和控制政策的失败。

值得注意的是，虽然1月份居民中长期贷款规模达到新高，但新增居民中长期贷款占新增贷款的比例仅为31%，比上个月下降了9.55%。

易居研究院智库研究中心主任严跃进告诉《证券日报》记者，1月份人民币贷款中长期抵押贷款比重下降有三个主要原因。首先，在去年第四季，按揭贷款的规模只被缩减了。在这个方向上，许多地方商业银行的信贷政策突然刹车，导致抵押贷款发放速度明显放缓；二是从节假日因素来看，春节期间现金需求增加，商业银行将采取更加谨慎的信贷政策和策略，包括抵押贷款在内的几项核心贷款比重将下降；第三，住房市场的交易量开始下降，这限制了商业银行的抵押贷款规模。特别是一些城市收紧限购限贷政策后，贷款难度的增加也降低了按揭贷款在新增贷款中的比重。

然而，自2月份以来，在北京许多银行提高了首套住房抵押贷款的利率折扣后，上海、南京、广州、天津等地也提高了抵押贷款的利率折扣。目前，市场上的主流折扣已经从过去的85%提高到10%左右。在这种情况下，资本价格明显上涨，这将增加买家的成本。以100万元贷款、30年贷款期限、等额本息还款法为例，在基准利率为85%的情况下，购房者每月平均还款额为4870元，而基准利率提高到10%后，每月平均还款额为5014元，平均每月增加144元。