一二线城市购房需求外溢 三四线城市去库存提速

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两年前，记者的一个朋友杨(化名)因为买不起深圳的房子，在东莞买了一套房子。当时，他买房的逻辑是他有一些钱，但他不能满足在深圳支付首付的门槛。似乎存钱、股票交易和投资不是一个好的出路。在东莞买房离深圳不远，他可能还有机会生活。他必须先“上船”，看看市场，然后再找时间“下船”。

然而，据记者所知，这位朋友还没有在东莞住过，似乎也没有打算住在那里，但这套房子却给他带来了一个身居高位套现的机会。去年下半年，东莞住宅的平均成交价早就达到了每平方米15000元。

事实上，像杨先生这样的买家比比皆是，一线和二线核心城市的高房价已经让他们中的一些人提前离开了。然而，这些供过于求的购房需求还没有延伸到四线城市。

然而，随着去年一、二线核心城市房价的快速上涨、住房需求的溢出、货币化安置的大力支持等因素，三、四线城市的去库存化速度加快，平均销售价格也有所上升。

第三，四层城市加快库存

昨天，国家统计局的最新数据显示，从1月到2月，全国商品房销售面积为1.4054亿平方米，同比增长25.1%，增速比去年高2.6个百分点。其中，住宅销售面积增长23.7%。

对此，CICC房地产分析师张宇在一份报告中判断，本轮销售超出预期主要是由于四线城市的强劲销售贡献。“与连续监测的60个大中城市相比，预计四线城市的销售面积将同比增长30%以上。”

无独有偶，《证券日报》记者注意到，今年前两个月，领先房地产企业的销量和价格水平进一步提高，其中热点3。四线城市中的碧桂园和新城控股(601155，BUY)大幅增长。此外，北京周边的京津冀地区和北京周边的8个城市已经开始限购，这也反映了四线城市房地产市场的热度。

国泰君安(601211，BUY)房地产分析师侯？李克(侯？李克)表示，经过2016年整年的去库存化，四线城市的供需结构有所改善，41个三线城市的平均库存销售比接近2010年的历史低点。

值得注意的是，有业内人士向《证券日报》透露，一、二线城市周边的三、四线城市销售火爆，有很多投资者进入市场，频繁进行几套甚至几十套投资，房价被炒。这种不用于生活的房地产交易可能会扰乱整个市场结构。如果二手房市场流动性变差，投资者将无法退出，风险将相当高。

溢出需求成为购房的主要力量

“毫无疑问，在核心的一线和二线城市将不会有放松监管的机会。然而，在全国核心一、二线城市“限购限贷”之后，楼市的需求将不可避免地波及到其他城市，这些非热点城市可能迎来一个“活”的机会，成为新一轮楼市热点。同一政策咨询研究部主任张宏伟告诉记者。

《证券日报》记者还发现，许多业内人士认为，四线城市将出现阶段性繁荣。

侯立群认为，四线城市第三轮销售复苏不仅得益于返乡潮和一线、二线城市购买力的外溢，也得益于产业结构调整带来的人口二次迁移。在产业升级过程中，核心城市不断将低端产业迁出，但随着核心城市房价的上涨，住房需求将不可避免地溢出。第三，四线城市供求结构的改善和宽松的货币环境也加速了这种需求的释放。

值得注意的是，在过去的几年里，由于限购等限制，房企纷纷前往四线城市进行大量布局，而这些城市由于经济热度低、吸纳人口能力弱，导致很多房企积压。在过去的两年里，在积极清理三线和四线城市库存的同时，大部分房企都在忙着覆盖一线和二线城市作为回报。接下来，房企布局会不会再次向三、四线城市倾斜？

对此，张宏伟认为，对于品牌房地产企业而言，库存去库存期不到15个月的一线城市周边的三、四线城市、区域中心城市周边的二、三线城市、中西部地区的三、三线城市，可以考虑机会主义布局，实施快进快出战略，在短时间内为公司规模做出销售贡献。

事实上，《证券报》记者也注意到保利地产(600048，BUY)目前非常关注四线城市，一些企业如招商局蛇口(001979，BUY)和华夏幸福(600340，BUY)也有意增加投资，但往往是与产业引进挂钩进行发展。总的来说，第三，四线城市的实力趋势逐渐明显，可以预期会出现阶段性繁荣。