12万元/平方米起步 京城学区房上演春之狂躁

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在经历了2016年的一轮飙升之后，北京的二手房价格趋势，尤其是在学区，在2017年吸引了更多的关注。《中国证券报》记者了解到，春节后，北京许多学区迎来了一轮飙升，一些知名学区涨幅超过10%。一些中介甚至说，如果单价低于12万元/平方米，就不能算是学区。

据业内人士称，每年的5月1日是北京开始收集小学生入学信息的时间点，这意味着学龄儿童的家庭需要在5月1日之前在他们的学区安顿下来。因此，每年春节前后都是学区房屋交易的高峰期。此外，受猴年和放开二胎政策的影响，2016年北京出生的新生儿数量超过30万。许多家长采取预防措施，在孩子出生时参加军队抢劫房屋，这使得学区的房屋更加稀缺。

专家提醒，购房者不仅要关注住房和房价，还要关注学区内学校的招生政策，以便合理评估风险。

学区已经遍地开花

近日，《中国证券报》记者走访了西城区德胜校区，了解到该校区的一个校区房间已从12万元/平方米增加到15万元/平方米。

除了价格高之外，学区的交易量远远高于其他二手房。一位经纪人告诉记者，二月份，他营业厅里的一位销售员在德胜学区卖出了4套二手房。在安得路，在300米的短距离内有五个房地产经纪人，这显示了附近房屋市场的受欢迎程度。

据房地产中介介绍，一般来说，重点小学区的房子被认为是学区。自2015年北京采取就近招生政策以来，这类学区的价格迅速上涨，仅在两年内就上涨了两倍。

学区住房的价格远高于同等条件下的非学区住房。例如，东城区小学之间的教学水平差异很大，学区与非学区之间的价格差异明显。重点小学大部分学区的房价已经上涨到13万至15万元/平方米，而同等条件下其他非学区的二手房价格一般只有9万元/平方米左右。

同时，房价会根据不同的学区而波动。"家长在选择学区时会考虑许多因素."当一位经纪人向《中国证券报》记者介绍德胜学区的小学时，他说:“玉香小学的教学水平与西施小学相同，但六年间玉香小学要在三个不同的校区上学；相比之下，西部师范大学的学生上学更方便。”因此，西部师范大学附属小学的校区已达到15万元/平方米以上。

“在选择小学的时候，要注意小学本身的条件，多注意相应的中学和小学的政策。”上述人士表示，例如，东城区和平里校区的青年湖小学两年前刚刚被列为重点小学，但它之所以受到关注，是因为它可以在初中开始时直接转到东城区的重点中学。学校所在小区的房价约为13万元/平方米，比周围同类房屋的价格高出约2万元/平方米。西城区金融街(000402，BUY)校区集中了北京第四中学、北京第八中学、北京师范大学附属实验中学等一级中学。在初中开始的计算机分配中，大部分学生可以进入重点中学，所以这个地区的房价达到20万元/平方米甚至更高。

“又旧又小”的房间类型很受欢迎

由于学区价格高，总价低的小公寓成为一些买家的选择。根据中介在《中国证券报》上向记者展示的交易记录，大部分校区都是一居室或两居室，总价在650万至800万元之间，面积在50至70平方米之间。据房地产经纪人说，大多数购买学区的家庭资金有限，所以他们选择换房间，而不是购买第二套房。小单位不仅能满足安家的需要，还勉强能满足生活的需要。相对较低的总价也有利于未来的销售。事实上，大多数家长不仅满足教育需求，还具有投资属性。这也是学区繁荣的原因之一。近十年来，北京的房价一直在上涨，而学区住房是一种稀缺资源，其涨幅远远高于普通住房。尽管许多校区又旧又小，但仍然很受欢迎。

由于学区的高单价，半地下室也吸引了一些预算不足的买家的注意。例如，实验2的德胜校区附近的一个半地下室的售价为11万元/平方米，比普通房间低2万元/平方米。

《中国证券报》的记者和他的经纪人参观了一个58平方米的学区。房间的走廊又暗又破旧，电梯老化，只有两间卧室，没有客厅。但报价达到了670万元。"在附近买房子是为了让孩子们上学。"一位经纪人说:“这些二手房大多又旧又贵，他们不会仅仅为了改善住房条件而选择这里。”在他们的孩子从小学毕业后，许多购房者会选择再次出售他们的房子，并在更好的条件下替换他们。

在2016年之前，一些家庭购买了旧的二手房，或者是走廊和厨房等不适于居住的房产，这些二手房不能再被占用来定居。今年1月26日，北京市住房和城乡建设委员会发布通知，建议门道、厨房、厕所等。不具备住宅功能的，将在房屋核实和房地产登记过程中进行标记和记录。这意味着“过道房”的管理越来越严格，不适合居住的房产将逐渐失去落户和入学的功能。

与教育资源密切相关

面对高房价，很多业内人士表示，高房价的根本原因是高地价，只有降低地价才能控制房价。然而，对于学区住房来说，影响其价格的不仅仅是土地价格，还有周围的教育资源。

2015年，北京开始实施义务教育就近招生政策。此举的原意是减轻中小学生的负担，让更多学生可以享用优质的教育资源。然而，这逐渐演变成一场“购房大战”，主要是因为教育资源的分配极不均衡。

根据北京市教育委员会的统计，自2010年以来，北京市学龄儿童数量平均每年增加2万人，年均增长率为20%。随着近年来“二孩政策”的实施，未来几年中小学生的数量将大幅增加。优质教育资源日益紧张。全国人大代表、北京教育科学研究院成员吴正宪的一项调查发现，北京小学教师严重短缺，一些学校对专职教师的需求差距高达47%。

一些房地产中介告诉《中国证券报》，北京的素质教育资源过于集中，大部分集中在海淀区和西城区。海淀区的学校差距很大。西城区一直是北京教育的高地，因为重点中学的比例远远高于其他区县。因此，西城区的学区更受欢迎。近年来，西城区尤其是旧西城区的学区需求尤其旺盛。

作为购房者，政策水平的变化是无法控制的，但学区住房的风险是必须考虑的。学区资源是学区住宅的核心价值。在一些拥有大量住房的受欢迎的学区，如果学校没有未来的扩建计划，入学时很可能会面临踏上空或学区调整的风险。一位学区房管师告诉《中国证券报》，购房者应该客观地评估风险，避免踩踏。“例如，在一些有很多房子的受欢迎的学区，如果孩子们已经在这里住了很短的时间，建议尽量避开热点，选择一些不太拥挤的学区。”

目前，高考政策刚刚实施两年，未来对学区住房的刚性需求将会更大，优质学区住房的差距将会更大。