龙头房企二月销售额快速增长 三四线楼市回暖望持续

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根据房地产企业2月份的销售数据，领先房地产企业的销售面积和规模继续保持同比高速增长。尽管部分销售业绩来自去年的销售结转，但增长率仍超出市场预期。同时，今年1月和2月全国房地产开发投资为0.99万亿元，名义同比增长8.9%，增速比去年高2个百分点，也超出了市场预期。

值得注意的是，受益于限购溢出效应的四线城市新房销售同比大幅增长。国泰君安研究报告认为，在一、二线房地产市场短期资本和需求溢出的大趋势下，以及中长期产业向三四线城市转移的大趋势下，三四线城市(尤其是核心城市周围)的升温趋势有望持续。

增长率超出了预期

从目前的情况来看，各大房企都呈现出量价上涨的趋势。其中，碧桂园、万科、恒大位列第一。碧桂园前两个月实现合同销售额872.6亿元，合同销售建筑面积约999万平方米。前两个月，万科实现销售额866.3亿元，销售面积588.8万平方米，分别增长108.15%和92.8%。同时，万科增加土地储备，2月份新增17块土地，权益投资86.54亿元，同比增长31.58%，新增土地权益面积215.53万平方米，同比增长92.19%。前两个月，中国恒大实现合同销售总额684.1亿元，同比增长87.6%；累计合同销售面积750.7万平方米，同比增长77.8%。

其他主要房企方面，中国海外房地产首两个月实现合同销售额约310.1亿元，同比增长64.34%；保利地产同期实现销售额288.08亿元，同比增长25.85%；融创同期实现销售额235.6亿元，同比增长83%；龙湖地产前两个月为244.5亿元，同比增长269%；金地同期签约金额160.9亿元，同比增长52.35%。

主要房企的成交量和价格都有所上升，平均销售价格也有所上升。

数据显示，与去年同期相比，前两个月的房地产投资增长率有所上升。2017年1-2月，全国房地产开发投资0.99万亿元，同比名义增长8.9%，增速比上年提高2个百分点。其中，东部地区投资同比增长7.8%，同比增长2.2个百分点；中部地区增长13.7%，增速提高3个百分点；西部地区投资增长7.8%，增速提高1.6个百分点。从投资数据可以看出，中西部地区的投资受益于销售，反弹力度远高于东部和西部地区。

2017年1-2月，新增住宅建筑面积增长14.8%，开工意愿进一步增强。

三四线城市成为增长引擎

从目前的销售数据来看，受一、二线城市限制政策的影响，四线城市的增长率大幅上升。

数据显示，1月和2月，东部地区商品房销售额为6645亿元，同比增长15.7%，增速下降23个百分点。中部地区商品房销售额2073亿元，增长44.1%，增速提高5.4个百分点。西部地区商品房销售达到2088亿元，增长49.5%，增速提高31.2个百分点。

从1月到2月，全国住宅建筑累计成交量同比增长23.7%。其中，63个城市的住宅交易量同比增长4.0%，而以三、四号线为主的其他500个城市的住宅交易量同比增长44%。

市场机构指出，敏捷、碧桂园和新城主要分布在一些实力雄厚的三线城市和高质量的四线城市。这些公司的股价最近一直在持续上涨，这显示了市场对三、四线复苏的强烈预期。

值得注意的是，春节后，北京周边的固安、燕郊房价明显回升，部分楼盘的单价甚至接近3万元/平方米。

国泰君安研究报告认为，四线城市的销售复苏不仅受到返乡购房、一线和二线购买力溢出的驱动，还受到产业结构调整带来的人口反向流动的影响。一些核心城市已经进入产业升级阶段，生产效率低的低端产业被调整为第三四线城市，让位于第三产业，其次是人口结构的第二次调整。在短期一、二线房地产市场资本和需求溢出的大趋势下，以及中长期产业向三个四线城市转移的情况下，三个四线城市(尤其是核心城市周围)的升温趋势有望持续。

调整或继续超重

随着一些城市房地产市场的复苏，在不久的将来会有一个过度监管的趋势。

自2月28日以来，至少有11个城市加入或增加了房地产市场监管政策。这些城市包括南京、杭州等前期受到多轮增持控制的二线热点城市，涞水、涿州、嘉善等北京、上海周边城市，甚至还有赣州、福建省连江县、滁州等三个四线城市。

从调控的角度来看，早期二线城市的热点明显高于四线城市。其中，南京扩大了限购范围，当地家庭完全限制购买第三套住房，非南京居民的限购条件升级。涿州和北京周边的其他国家主要限制外国户籍买家购房，而当地户籍买家则略微提高了第二套房的首付款，旨在为不同地区的房地产投机降温。远离热点的滁州只提高了首付比例。居民购买第二套房的商业贷款首付比例不低于40%，购买第三套房的首付比例不低于60%，且没有购买限制。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，从近期一系列调控政策来看，在热点城市控制房价仍是楼市调控的重点。预计包括一线城市在内的多个城市将在3月份出台或升级楼市调控政策，尤其是一些热门的二线和三线城市。

中原地产首席分析师张大伟认为，一些热点的后续走势主要取决于信贷政策。信贷额度在1月份创下了新纪录。对于京津冀地区易涨难跌的房地产市场，整体上仍需加大政策措施。

同一个政策机构的研究主管张宏伟指出，由于政策的严格执行和房地产市场的周期性因素，2017年核心一、二线城市的商品房市场可能在下半年进入价格调整期。届时将出现“量价比”的局面，下半年的市场表现将弱于上半年。

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