住房租赁ABS升温 券商未雨绸缪布局REITs

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在一系列政策的背景下，住房租赁市场的资产证券化明显加快，许多金融机构和房地产开发商已经开始布局相关业务。与此同时，一些券商急于尝试房地产投资信托基金，并已预留了相关项目。

中国证券报记者了解到，在一系列政策背景下，住房租赁市场的资产证券化明显加快，许多金融机构和房地产开发商已经开始布局相关业务。与此同时，一些券商急于尝试房地产投资信托基金，并已预留了相关项目。

产品供应和营销正在蓬勃发展

2017年初，魔方公寓发行了中国公寓行业首个资产证券化产品。据不完全统计，2017年，共有7个相关产品获得批准，4个产品成功发布。特别是自2017年10月以来，已有五种单一产品获得批准或集中发行。据业内人士介绍，目前，长期租赁公寓的资产证券化产品基本上处于供大于求的状态。

根据不同类型公寓的品牌和运营模式，住房租赁资产证券化业务主要包括以下模式:租赁收益权资产证券化、公寓型房地产投资信托基金(reits)、商业房地产抵押贷款支持证券(CMB)和分期租赁消费资产证券化。

其中，“魔方公寓信托受益权资产支持特别计划”是典型的租赁收益权abs产品。公寓式房地产投资信托，即以商业地产产权和租金收入权为基础资产，以商业地产为抵押，将未来租金形成的应收账款注入资产池，而“新公寓股权式住房资产支持专项计划”是一种类似房地产投资信托的产品。招商银行是以商业地产形成的抵押贷款为基础资产的产品，属于招商局蛇口(001979)近期发布的“招商融资专项计划——蛇口招商长期租赁公寓一期资产支持”。

一位来自经纪资产管理子公司的人士告诉记者，对于长期租赁公寓行业，金融家选择资产证券化的方式取决于其业务模式和融资需求。如果金融家拥有房产并且是租赁房屋的所有者，长期租赁公寓企业可以选择发行CMB或类似reits的融资。就这两种融资方式而言，招商银行的融资规模相对较低，一般约占房地产估价的60%左右；尽管通过发行房地产投资信托基金可以提高融资规模，但企业也面临沉重的资产重组成本，包括税收问题。

此外，如果融资者的运作模式是分租模式，企业将选择发行基于信托受益权的资产支持证券进行融资。如果金融家的运作模式是托管模式，并且它切入消费金融领域，那么企业也可以发行资产支持证券作为融资的基础资产。

识别和控制潜在风险

渤海汇金董事总经理、资本市场部总经理李耀光认为，对于发行人来说，魔方、新派等具有创业属性的专业公寓运营商很难通过发行债券和银行贷款筹集资金，资产证券化可以发挥“回归资产原点”的属性，体现出不同于传统债券的重要价值。房地产市场从增量市场进入股票市场后，许多传统房地产企业需要盘活现有资产。保利地产(600048)、招商局蛇口等传统房地产企业也尝试通过资产证券化融资，不仅可以盘活现有资产，优化资本结构，还可以缓解传统融资方式带来的负债率和财务成本压力。

上述资产管理者认为，对于投资者来说，长期租赁公寓资产证券化产品的还款来源是未来特定时期内的租金收入，现金流稳定且可预测，基础资产高度同质化和分散化，集中违约的概率较低。当长期租赁公寓通过发行CMB或reits融资时，目标房产可以抵押，这对投资者来说更安全。在轻资产战略模式下，现阶段能够发行abs产品的长期租赁公寓企业具有较强的经营管理能力和良好的资产质量，大部分企业会考虑引入外部信用增级措施。因此，总体而言，长期租赁公寓资产证券化产品风险可控，性价比高。

李耀光指出，在发展资产证券化的过程中，应识别和控制潜在的风险。房屋租赁，尤其是长期租赁公寓行业，对管理和运营有很高的要求。未来几年，行业内将不可避免地出现整合和差异化，一些企业将会消失。

中山证券房地产业务团队高级总监孙建生认为，长期租赁公寓给投资者带来的潜在风险主要在于未来运营的不稳定性，这就要求品牌开发商高效运营长期租赁公寓，满足reits产品对租金回报率的要求。

上述资产管理人员指出，投资者在产品运营过程中需要特别关注租赁波动风险、期限错配等问题。对于融资人来说，一旦签约业主提前取消租赁或在租赁期满后未能及时与承租人续签租赁，可能会导致住房空购买率上升，这将在不同程度上影响现金流的稳定性和专项计划的充分性。

李耀光表示，资产证券化可能带来的风险可以通过三种有效措施尽可能地防范或降低:一是充分的信息披露，使投资者能够及时了解资产证券化过程中基础资产的运作情况；二是选择优质资产和优质企业进行资产证券化。对于类似reits的产品，我们必须密切关注房地产的位置、合理的市场价值和运营。轻资产租赁资产证券化应优先选择市场领先、运营稳定、可持续经营能力强、安全边际高的经营主体；三是在产品设计过程中引入必要的信用提升方法和风险防范措施。对于轻资产战略下的资产证券化，有必要考虑引入高评级的信用增级机构，聘请专业的评估机构和评级机构对资产和证券进行跟踪、评估和评级。通过在产品设计中嵌入提前终止或预防条款，可以提前处置产品以避免风险。

提前计划并规划房地产投资信托基金

在住房租赁资产证券化业务升温的背景下，中信证券(600030)(港股06030)、渤海汇金、招商证券(600999)(港股06099)等公司纷纷参与相关业务。一些经纪投资银行家透露，他们已经提前安排了房地产投资信托业务，并预留了相关项目。

李耀光表示，未来公司计划推进房地产投资信托基金(reits)、资本市场银行(cmbs)和租赁资产证券化等各类子类型的长期租赁公寓的资产证券化，准备专业团队研究和规划未来房地产投资信托基金的公开发行，并探索和参与长期租赁公寓的房地产投资信托基金市场。中山证券透露，公司一直密切关注资产支持证券市场的最新动向，并正在积极探索向CMB和reits方向发展。

对于公募reits的未来发展，券商和房地产企业认为，完善的法律和配套制度是其健康、规范发展的重要保证。目前，reits审批的监管原则、股权性质的法律地位、发行地点、交易结构和法律关系、治理结构、信息披露规则等仍不明确，相关部门需要制定相关的制度措施。

李耀光指出，解决税收相关环节中潜在的双重征税问题将有利于reits的更好发展。孙建生认为，国内reits“融资机制”的缺失在一定程度上制约了其“服务实体经济”效用的发挥。在现有的制度框架下，借鉴现有的资产支持型证券存架发行机制，可以在一定程度上实现“融资机制”的问题。