通州二手房跌回“4万元时代” 北京成交量止跌回暖

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临近年底，在部分业主急需资金降价到位，一居室到两居室的需求开始进入市场后，北京二手房市场的交易量开始回升。许多中介机构表示，北京二手房市场的交易量预计将在2018年回升，但预计全年不会超过15万套。至于房价，“稳定和下降”将是一个高概率事件。

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时隔8个月，坚持留在这条线上的中介经纪人脸上开始露出一丝微笑。

在寒风中走访了几家中介店后，《证券报》记者发现，临近年底，在一些业主急需资金降价到位、一居室到两居室的需求开始进入市场后，北京二手房市场的交易量开始回升。

一些经纪人告诉记者，在“317”新政之后，北京的二手房市场急剧转向。“第一季度我们忙着加班。4月之后，我们的一些同行甚至离开了。”

"上个月的交易量相当不错。"北京通州区一家中介店的经纪人告诉《证券日报》记者，目前，在大多数社区，只有十几套房子，有几十套房子挂牌出售，空房的议价价格非常大，从大约5万元到30多万元不等。过去，住宅区的单价高达6万元/平方米，但现在已回落到4.7万元/平方米的水平。“许多住宅价格已经回落到‘4万元时代’。”

有鉴于此，当价格下降到一个可接受的空房间，住房置换的需求开始进入市场，使二手房市场的交易量开始停止下降和恢复。

通州房价已经回到了“4万元时代”

北京二手房连续下跌8个月后，市场开始关注买家。

《证券日报》记者注意到，大玻璃窗前的经纪人不再闲坐，商店前也不再停放电动车。一些经纪人告诉记者，2017年12月，购房客户的咨询量大幅增加，照顾他们的客户数量也大幅增加，过去几个月合同数量更难达成。

“现在，通州梨园附近许多社区的房价在每平方米4万至4.5万元之间。”1月7日，当《证券日报》记者走访通州二手房市场时，上述中介直言不讳地告诉记者，在2017年4月之前，这些房子曾一度涨到每平方米6万元。到目前为止，通州许多社区的每平方米单价已经降到了15000元。

以华业东方玫瑰为例，2017年该社区房价高时，成交价格一度接近63000元/平方米。11月份，多套房的成交价格降至5万元/平方米左右，12月份，该社区成交活跃。根据链家网的数据，12月份售出了5套，成交价格大多为48000元/平方米。

在附近的云景里小区，大部分房屋的成交价格已经从5.3万元/平方米下降到4万元/平方米，甚至出现了3.9692万元/平方米的成交单价。

值得一提的是，一个别墅小区的房东的房子已经挂了半年多了，但最近它的总价还不到900万元，单价还不到43000元/平方米。“同样大小的房子，总价格应该降低200万到300万元，然后才能出售。”社区所有者告诉《证券日报》记者。

另一位受访者直截了当地告诉《证券日报》记者，他在通州已经住了很多年，一路看着房价上涨。去年年初，我想买一栋房子。结果，房价涨得太快，我没有足够的钱。回顾年底，价格已经回落到年初，甚至更低，所以我计划最近买一套总价300万元的房子。“过去，几乎没有房子可供选择。现在有很多选择，你可以讨价还价，甚至谈论超过10万元。”

事实上，经过记者长期实地观察，发现曾经沉寂的中介店从2017年11月开始活跃起来，到12月，一些社区中介带人看房的现象明显增多。

交易量正在上升

"最近，房价仍在下跌，但成交量明显回升."上述中介机构直言不讳地告诉我们的记者，在年底，许多业主急于用钱，并会降低他们的价格。

“一位房主在8月份挂牌出售了一套房子。当时的价格是355万元，没人在乎。两个多月后，房主以310万元的实际总价卖掉了它，又少买了45万元。”此人向记者透露，去年很多人在高点买房子，但跟不上高点卖房子，有些人在买卖之间损失了200多万元。

另一位中介也向记者透露，最近，一位业主急着用钱。过去他报的价是450万元，但现在他报的价是405万元，但实际可以卖380万元，议价高达25万元。

“现在一些业主已经观察了半年多，看到调控政策没有放松，市场预期仍在下降。因此，他们愿意以低价出售房屋，报价变得更加合理，交易意愿变得更强。”这位人士告诉记者，总体而言，自“317”新政以来，北京二手房市场已经沉寂了很长一段时间，交易量只是在接近年底时才有所回升。

据叶巍我爱我家市场研究所统计，2017年第52周(2017年12月25日-12月31日)，北京共有3356套二手房网上签约，较第51周(2017年12月18日-12月24日)增长43.1%。这是自今年5月以来第二次在一周内有超过3000套的网上签约，也是8个月来周都网上签约数量最高的一次。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，去年年底，二手房市场的网上签约数量有所增加。虽然年底有理由进行集中网上签约，但最近几个月购房需求继续回升，理性释放也是促进网上签约上升的一个重要因素。在政策相对稳定、未来楼市有望稳定的前提下，这种住房需求的理性回归将继续，北京二手房交易量未来将继续小幅增长。

然而，从2017年开始，二手房的“高烧”阶段已经结束。据叶巍我爱我家市场研究所统计，2017年北京二手住宅网络路标总数为136，237个，比2016年减少50%。仅高于2009年至2017年间2011年至2014年的水平，在最近9年中排名倒数第三。

尽管如此，在新住宅交易量几乎减半的情况下，二手住宅交易仍占主导地位。据麦田房产统计，今年前11个月，北京二手房与新房的交易比例(不包括自住商品房等政策性住房)为4.7，即北京每6个商业客户中有4-5个购买二手房。

有鉴于此，多家中介机构向《证券日报》表示，北京二手房市场的交易量预计将在2018年回升，但全年预计不会超过15万套。至于房价，“稳定和下降”将是一个高概率事件。