保利恒大筹措资金粮仓 可转债、美元债掀房企境外融资新潮

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【摘要】根据Cree监测数据统计，截至2017年9月底，108家上市房地产企业通过发行债券和银团贷款在境外融资1868亿元，超过去年的总额。

《时代周刊》特约记者王来自广州

军队没有动，干草先走了。2018年初，住房企业海外融资出现了一个小高潮。

1月30日，保利地产(600048)通过其香港子公司发行了票面利率为3.95%的五年期固定利率债券，债券收益率为5年期美国国债收益率加155个基点，债券发行价格为每100美元99.426美元。

国际评级机构穆迪(Moody's)后来表示，此次发行不会对保利地产的财务状况产生重大影响，但作为保利地产自2017年以来首次发行海外债券，这意味着资金雄厚的央企也加入了房地产企业的海外融资浪潮。

一天后，另一家房地产巨头恒大也加入了融资潮流。1月31日，中国恒大在香港交易所宣布，计划发行2023年到期的180亿港元可转换债券，年利率为4.25%。

该债券的初始转换价格为每股38.99港元，比30日的收盘价高出40%。如果全部转换，将转换为4.62亿股，相当于中国恒大扩容后已发行股本的3.39%左右。它已成为今年香港房地产企业发行的最大可转换债券，其转换价格的溢价也是最高的。

在金融杠杆的宏观环境下，内地融资有限无疑是房企转向海外融资的主要因素。

东方证券房地产业首席分析师朱进(600958)等多位房地产业内人士指出，融资监管力度日益加大，对“过冬”能力较强的龙头房企也有一定的影响，这不仅促使他们调整业务结构，也鼓励他们探索更多的融资渠道和方式。“美元债券和可转换债券的利率成本较低。在“开门”的监督下，

据国泰君安(601211)分析师刘，《泰晤士报》记者预测，房地产企业海外发行将迎来一个窗口期，2018年融资金额和规模仍将增加。

住房企业海外融资小高潮

值得注意的是，保利地产和中国恒大的上述融资只是国内房地产企业海外融资的冰山一角。

在此之前，2017年国内住房销售排名第一的碧桂园于1月17日宣布，计划以每股17.13港元的价格配售4.6亿股现有股份，总额为78亿港元；同时，发行了2019年到期的零利率可转换债券，本金总额为156亿港元，初始转换价格比当时的收盘价高出约15.61%。

除了上述三家香港领先房地产企业的大规模融资外，中国金茂、新城发展和徐汇控股也于今年1月加入融资盛宴，均通过配股或发行可转换债券在海外市场筹集资金。此外，保利地产、龙湖、R&F地产、泰和和时代地产也发行了不同规模的美元债券。

美元债券和可转换债券由于融资成本较低，已成为住房融资的“新宠”。据悉，在上述融资中，新城控股(601155，诊断)计划发行23.36亿港元的可转换债券，利率低至2.25%；徐汇发行的3亿美元优先票据年利率为5.5%；龙湖发行的两张美元优先票据的年利率分别为2023年到期的3亿美元的3.90%和2028年到期的5亿美元的4.50%。

然而，国内融资的限制是住宅企业转向海外融资的主要原因。事实上，自2016年10月上海证券交易所和深圳证券交易所实施住房企业债券分类管理以来，住房企业的融资渠道和规模从证券市场到银行间市场全面收紧。此前，由于冷汇率风险，海外融资在2017年初成为住房企业融资的重要手段。

据Cree监测数据统计，截至2017年9月底，108家上市房地产企业通过海外发行债券和银团贷款融资1868亿元，超过去年的总额。其中，发行债券是国外融资的主要方式。截至2017年9月底，108家境外房地产企业发行的债券总额约为1556亿元。

中国恒大在海外发行高级票据，融资424亿元，占今年融资总额的近一半。根据海外发债成本，加权融资成本为6.6%，比2016年高出1.2个百分点。

然而，一位未透露姓名的业内知情人士向《时代周刊》指出，2017年初，房地产企业发行的美元债券大幅增加，自第二季度以来有放缓趋势，10月份达到5.02亿美元的新低。随后，这种情况在10月份后发生了很大变化，自11月份以来，几家大型住房企业又向市场发行了美元债券。“本轮房企发行美元债券的爆发，实际上是这一趋势的延续”。

值得注意的是，上述人士还指出，即使海外融资渠道被“打开”，对于大多数房企来说，国内融资仍将是银行贷款和房地产信托的两种主要回报方式。“住房企业的股权融资仍然非常有限，ipo基本停滞，住房企业很少使用配股。作为住房企业股权融资的主要方式，增发也较上年同期大幅减少。房企对银行贷款的依赖程度有所增加，但对银行而言，房地产开发企业仍是其相对优质的资产。”

房企债务偿还高峰期及海外融资情况

住房企业海外融资的爆发与企业资本结构密切相关。

据wind统计，截至2017年第三季度，136家a股上市房地产企业负债总额超过6.04万亿元，同比增长23.21%，其中36家房地产企业资产负债率超过80%的红线，剔除预收账款后的资产负债率超过70%，占比超过37.5%。

因此，外部融资是否顺畅不仅决定了房地产企业能否做大，也决定了其偿债能力。2017年前三季度，房地产债券发行量收缩，房地产企业长期偿付能力和短期偿付能力下降。

事实上，由于过去两三年房地产企业的房地产债务发生率较高，许多房地产企业将在未来1-2年迎来债务偿还的高峰期。据风能信息统计，2018年房地产债券的到期日约为1280亿元，主要是由于公司债券的到期日约为760亿元，中期票据的到期日约为240亿元，短期融资券的到期日约为220亿元；2018年的第一个转卖日是大约3700亿元的有权利的房地产债券。

根据以往的一贯操作，再融资已成为住房企业在很大程度上解决这种债务偿还压力的一种方法。保利和恒大在发行海外债券时表示:“债券发行募集的净资金将用于公司现有债务的再融资和一般公司用途。”

然而，对于海外融资，国信证券(002736)2017年7月的研究报告指出，与人民币债券平均利率约为4.7%相比，中国资本发行美元债券的利率较低，仅为3.1%左右。此外，由于欧元区经济强劲复苏，欧洲央行的货币紧缩预计将支持欧元或可持续。美元汇率不太可能大幅回调，贬值压力依然存在。然而，美元贬值意味着发行人以美元计价的本金和利息的价值将减少，债务成本将降低。

与美元债券的流行不同，房地产企业发行的可转换债券在中国和外国投资者中的情况完全不同。

据了解，在中国恒大宣布发行180亿港元可转换债券的第二天，其股价在两个交易日内大幅下跌，1月31日下跌了7.8%。

有趣的是，据了解，代表外资的德国在当天出现在卖方席位的顶端，并大规模出售，但代表内地资本的中投信息、创赢服务和富通证券都出现在买方席位，分别以25.6港元左右的低价买入4957万港元、1166万港元和605万港元，占总成交额的4.54%。

对此，刘表示，股价下跌是市场上一种暂时性的获利回吐现象，投资者的买卖是基于他们的市场行为，基于他们对企业发展前景的判断。然而，当可转换条件满足时，发行可转换债券将增加公司的股本，从而稀释股东权益。

一些证券分析师告诉《时代周刊》记者，尽管发行公司可以以低于一般融资利率的成本获得大笔资金。但是，需要注意的是，当国内股票的股价普遍被低估时，发行该股票的房地产企业的股价能否在可转换期内大幅上涨，将决定其债券是否对投资者具有吸引力。“不过，从恒大过去一年的表现来看，内地投资者显然对该公司股价的上涨潜力持乐观态度。”一位未透露姓名的证券分析师告诉《时代周刊》记者。