“外来虎”对决“地头蛇” 三线城市中小房企曝“求生经”

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每个记者魏琼每个编辑曾建辉

随着四线城市的去库存化和当地棚户区改造的启动，江西宜春房地产市场的去库存化进程加快。根据宜春市房管局提供的数据，2017年宜春市商品房平均成交价格为4944元/平方米，同比增长10.2%，商品房退(换)用期仅为4.3个月。

房地产市场的火爆刺激了土地市场的地价上涨。与此同时，进入伊春后，国外大型住宅企业大举进攻城市，成为伊春土地市场的主要买家。

外资大型住宅企业的进入加剧了当地土地市场和房地产市场的竞争，实力较弱的中小型当地住宅企业的生存空间正在逐渐缩小。对于当地的中小房企来说，未来的发展在哪里？

国外大型住宅企业逐渐成为征地的主力军

宜春位于江西省西北部，是中国首批生态试点城市。宜春是典型的三线城市，总面积18680平方米，常住人口553万。宜春地理位置优越，位于交通要道上。伊春高铁站通车后，伊春经济发展加快，产业结构逐步优化。据估计，2017年国内生产总值将超过2000亿元，增长率为9%，高于全国平均增长率。

2月23日，宜春春节后的第一次土地拍卖结束，江西金投土地有限公司以97%的溢价赢得了原州新城dca2018001地块。

据不完全统计，截至2018年2月24日，伊春市出售的17块住宅和商住用地中，大部分已成为大型外资房企的囊中之物。宜春赛维特房地产开发有限公司(以下简称赛维特)在原州区湖田镇赢得10块地，宜春恒隆房地产有限公司(以下简称恒隆房地产)在原州区南庙镇赢得3块地，其余4块地分别归江西金头土地有限公司(以下简称江西金头土地)、宜春新城建设发展有限公司(以下简称宜春城建)和宜春元州国有资产经营有限公司所有

除了有国有资产背景的宜春城建公司和国有资产运营公司外，《商业日报》记者发现，其他两家公司背后都有大型外资房地产企业。其中，恒大地产和荣盛已成为宜春土地市场的主要房地产企业。

天演潮表明，赛维特的大股东是荣盛康律投资有限公司，占51%的股份，后者的大股东是荣盛房地产开发有限公司；恒隆地产由南昌李越房地产有限公司(以下简称南昌李越)100%控股，该公司由恒大地产集团(江西)有限公司和宁波庆丰投资有限公司分别出资50%设立。据了解，恒大地产在宜春有两个项目，即恒大绿洲和恒大御景。

随着全国城市化发展的深入，各大知名房地产企业纷纷扩大布局，开始向四线城市乃至五线城市靠拢，以增加市场份额。国外大型住宅企业进入宜春市场也将带来先进的发展理念，提高住宅质量，促进宜春房地产市场的发展。

在接受《全国商报》采访时，宜春当地一家开发商的董事长透露，政府鼓励大型外国开发商进入宜春，他们在首次进入宜春市场时可以享受政府的优惠措施。由于过去一年宜春成本较低，房价不断上涨，这些房企在宜春市场前期开发的项目利润较高，甚至可以与一线城市相媲美。

据业内人士透露，伊春早期的土地市场竞争很少。刚刚进入伊春的碧桂园土地价格为90万元/亩，万达为78万元/亩。前期低价收购土地时，房子可以卖6000 ~ 7000元/平方米，净利润可达20%左右。

当地中小型住房企业面临生存危机

外资大型房地产企业凭借雄厚的资金实力进入宜春市场，加剧了房地产市场的竞争，同时也给房价和地价带来压力，挤压了当地中小房地产企业的生存空间。2018年，宜春恒隆地产查封的三块土地的地价超过200%。

根据上述伊春本土房地产企业董事长的分析，国外大型房地产企业的资金来源是多元化的，而且大部分是上市公司。这些房地产企业注重利润和销售规模，销售规模的扩大对股票价格的上涨有积极的影响。房地产融资的紧缩对当地中小住宅企业的财务实力提出了更高的要求，同时也加剧了发展风险。

国外房地产企业有着丰富的开发经验和先进的理念，开发出来的房地产更受当地人的欢迎。许多在宜春买了自己的房子并计划买自己的房子的当地人表示，他们想买品牌开发商的房子。虽然在价格上并不贵，但后期的物业管理和居住舒适度都比较高。史圣水泊湾的销售人员向《国家商报》记者承认，伊春当地开发商开发的房地产不能被外国房地产企业出售。

在国外大型房地产企业的冲击下，伊春本地中小房地产企业面临着土地收购困难，产品不如国外房地产企业，面临生存危机。在形势突变的情况下，地方中小住宅企业应该如何突围？

上述董事长指出，与国外大型房企联合开发征地是当地中小房企的较好选择，可以利用大型房企的品牌和资金优势，提高征地的成功率；另一方面，当地房地产企业更了解当地市场，有很强的人脉和其他资源，这将有助于项目未来的开发和销售。

据了解，在2月23日伊春市袁州新城的投标开发商中，有一个由上述当地开发商和碧桂园组成的财团。董事长表示，通过碧桂园的合作，当地房地产企业可以大大提高其资本周转率和房地产品牌价值。

谈到未来的发展计划，董事长说，大城市的竞争太激烈，与大开发商对抗是不可行的。今后将选择部分中小省会城市、地级市和部分县城，充分发挥它们在项目开发中的优势。这些城市需要经济和工业支持，这可以解决购房者的就业问题。与此同时，他们需要教育、医疗保健等支持资源。，并通过经济和工业部门促进人口集聚，从而变得更大更强。

编辑朱昱