房企整体负债率处历史高位 一季度存货同比增长近三成

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风数据显示，一季度130家房地产企业的收入和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，分别增长18.87%和39.93%。其中，87家企业实现了业绩增长，领先的房地产企业表现良好。然而，整体负债率达到79.42%，住房企业的杠杆率已经达到历史最高水平。

净利润继续提高

根据2017年房地产企业年报，得益于2015年至2016年房地产销售的大幅增长，行业内上市公司的收入和净利润普遍实现了翻番增长。风能数据显示，该行业的净利润增长率达到12.4%。这是该行业三年来首次出现两位数的净利润。

根据2018年第一季度报告，行业整体销售毛利率和净利润继续提高，分别为30.97%和12.65%。2017年，房地产企业平均毛利率为29.6%，净利润为12.4%。

市场参与者指出，销售净利润率持续提高，主要是由于2015 -2016年房地产牛市后，许多地方房价明显上涨。与2017年至今的房价相比，前期房企的土地成本相对较低，尤其是2015年之前的土地价格，相对售价而言，成本优势更加明显。

阳光股份有限公司(000608)、华侨城a(000069)和苏宁环球(000718)的毛利率位居前列。除去一季度主营业务多的公司和部分非经常性损益较大的公司，深交所叶榛a(000006，股票咨询)的净利润最高。据本公司称，业绩大幅增加主要是由于本公司合作开发项目的结转面积自2018年1月至3月大幅增加，以及相应确认的投资收益大幅增加。

东方证券(600958)认为，自2016年第三季度开始严格调控房地产市场以来，全国房价增长受到严格限制，但土地成本一直在上升，这将明显降低房企利润/0/，行业整体毛利率和净利率将逐步进入下行通道。

债务比率达到历史最高水平

风能数据显示，房地产行业的资产负债率持续上升，并已达到2005年以来的最高点。截至一季度末，房地产企业上市公司整体负债率略有上升，达到79.42%，高于2017年年报的79.08%。房地产行业的资产负债率在深湾28个一级行业中排名第三，仅次于银行和非银行金融。

根据一份季度报告，在房地产开发企业中，CCCC房地产(000736，诊断)，绿地控股(600606，诊断)，太和集团(000732，诊断)，*圣松江(600225，诊断)，阳光城(000671，诊断)，信达房地产(000732)。分析师指出，2015 -2016年，房地产去库存化进程加快，开发商补货意愿增强，使得2017年土地投资大幅增加。此外，自2016年以来，大量房地产企业通过发行交易所公司债券筹集资金，导致房地产企业的计息负债大幅增加。

东方证券指出，一季度房地产上市企业销售总回报为5222.2亿元，同比增长14.5%，增速同比下降13个百分点。缓慢回报的趋势仍在继续。销售回报是房企现金流的重要渠道，回报的放缓会给公司的现金流带来很大压力，这将限制房企未来的土地扩张。

面对即将到来的债务偿还高峰，许多房地产企业开始了多渠道的“转变”模式。截至今年4月20日，房地产企业海外债券发行规模仍呈大幅增长趋势。根据天丰证券研究报告，从股票规模来看，截至2014年10月20日，房地产行业海外发债存续规模约为7934亿元，在所有行业中排名第二，其中2018年发行规模为1626.66亿元。

库存同比增长近30%

根据第一季度报告的数据，130家上市房地产企业的库存达到4.79万亿元，同比增长26%，比2017年底增长5.4%。

其中，万科、绿地控股、保利地产(600048)和华夏幸福(600340)等10家公司的库存达到2.72万亿元，占比超过60%。其中，万科一季度末库存达到6300亿元，同比增长28.57%。其他库存同比增幅最高的公司有梁静控股(000505，咨询股)、广宇发展(000537，咨询股)、新城控股(601155，咨询股)、融安房地产(000517，咨询股)、陆家嘴(600663，咨询股)、华侨城A等。

60多家房地产企业第一季度库存周转率实现同比增长，这表明这些企业的经营能力明显提高。总体而言，领先房地产企业的存货周转率优于中小房地产企业，这意味着高周转率和高杠杆是大型房地产企业实现高净资产收益率的利器。