上海新房均价降8%至4.3万 高价地或降“底价”入市

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据分析人士介绍，从市场量价发展速度来看，由于各级政府严格执行调控政策，预计供应方预售许可审批将加快，资金支付压力加大，开发企业推进步伐加快，预计2018年前三季度上海商品房市场交易表现为“量价”。

上海商品房市场的“小阳春”可能难以重现，楼市调控政策难以放松，下行趋势将进一步加强。

根据通策研究所的监测数据，截至2018年2月25日，上海商品房市场平均成交价格为43021元/平方米，同比下降8.28%。

通策研究所首席分析师张宏伟告诉记者，从市场成交量和价格发展速度来看，由于各级政府严格执行调控政策，预计供应方预售许可证审批将加快，资金支付压力加大，开发企业的推进步伐加快，2018年前三季度上海商品房市场的交易表现有望实现“量价比”。

张宏伟进一步表示，2018年，房企将面临巨大的财务压力，预计春节后第二季度将开始大规模降价。因此，前三个季度的整体表现是“量价”，这是2018年上海商品房市场的“寒冬阶段”。

放行货物的价值将会增加

根据通策研究所的监测数据，截至2月26日，虽然上海商品房存量面积仅为482万平方米，但市场去城市化速度从2016年1月至12月的每月约108万平方米下降至2017年下半年(截至2018年2月25日)以来的每月42万平方米。这表明，整个上海商品房市场是“寒冬已经到来”(尽管签约和预售审批的因素有限，但不会影响2018年的大趋势)。

张宏伟表示，由于房企“限价”、“限购”等因素以及“高地价王”项目推进节奏的调整，上海商品房市场上房企的销售业绩并不尽如人意。截至2017年底，上海商品房市场约有6000亿元符合预售条件的商品尚未正常投放，万科、融创等100多亿元的知名房地产企业也因上述原因无法正常投放。

张宏伟表示，如果2018年上半年加快预售审批，释放3000亿元(2017年上海商品房销售总额为2920亿元，相当于去年销售总额的一半)，市场供给将迅速增加，房地产市场的短期供求关系将很快逆转。

进入第二、三季度后，上海商品房市场的脱销周期可能会上升到15个月以上，脱销压力加大，楼市调整的预期和下行趋势将进一步增强。

高价入市或降低“底价”

在过去一年左右的时间里，许多热门的一线和二线城市都参与了调控政策，尤其是严格的价格限制政策。在一线城市，许多高价土地王项目主动推迟了进入市场的时间。

张宏伟表示，预计上海的这些高价项目将在今年3月后进入市场，尤其是2016年下半年以来收购的高价项目。

据记者了解，2016年是房企全国扩张的重要节点。许多房企受三线和四线城市布局的影响，所以在此期间他们都收购了回城一、二线城市的土地。当时，上海郊区板块的底价一再超出预期，而这些项目将集中在2018年。

由于大部分高周转率的房企都有销售需求和业绩冲刺指标，企业面临着银行和金融机构到期贷款的支付压力，即使降低了定价，他们也不得不进入市场进行销售以换取现金。

张宏伟说，单次推出的房地产量在200至300套之间。如果高价地王在第二季度集中推货，市场成交量将会改善，但首次开盘的房价应该低于预期。

从上海楼市反映的现状来看，虽然一些房企坚持对房价的心理预期，但一些房企已经开始主动放弃“底线”，积极适应政府的价格引导措施。

事实上，自2017年12月以来，由于支付目标的压力和资金回笼的压力，一些房企已经主动“大幅降价”。预计2018年前三季度将有更多的房企放弃价格“底线”，更多的项目将因资金回笼压力而主动大幅降价。

更重要的是，中原地产首席分析师张大伟表示，2018年是过去四年来房地产企业面临最大财务压力的一年。随着内地融资渠道的收窄，海外融资的难度也越来越大。如果房地产企业不能得到良好的现金支付，债务偿还压力将会很大。

总的来说，上海房地产企业与市场之间的博弈筹码越来越少，因此提高利润越来越重要。