房企布局上海区域一体化 下沉三四线城市争夺环沪价值

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自2018年初以来，上海房地产市场的供需双双下滑，开发商越来越难以获得房地产限价证书。除了在上海的联合开发项目，许多房地产企业已经将注意力转向“上海周边城市”。这部分城市有一定的产业和人口支撑，同时又承担着上海的溢出需求，仍然是住宅企业的热点，尤其是嘉兴和嘉善这两个具有一定旅游资源的城市。

因此，以上海为中心的住宅企业整合了浙江、福建、苏联等不同发展地点、不同风格的多种类型的企业，逐步从上海向上海周边城市扩张。

上海周边四线城市的热度没有降低

易居研究院智库中心主任严跃进在接受《商业日报》采访时表示，就上海周边地区而言，购房政策相对宽松，后续城市化的概念明显，因此这将带来许多新的市场机遇。此外，包括碧桂园在内的房地产企业最近在嘉善收购土地的行动，也在很大程度上说明了房地产企业积极研究新的投资机会，特别是在增长良好的地级市和县级市。

根据中国指数研究院的报告，四线城市对住房所有权的多样化需求与当地房地产市场单一供应结构之间的矛盾十分突出。2017年，有能力开发优质项目的大型房地产企业集中在四线城市开发。品牌房地产企业的出现，使市场供给多元化，工程质量显著提高，有效解决了三、四线房地产市场单一供给结构和多元化需求的矛盾，刺激了累积的改善需求，积极进入市场。

作为上海都市圈的核心，上海拥有的产业、资本和人才对周边城市起到了辐射作用。环绕上海的苏州、无锡、常州、杭州无疑是“环上海城市圈”，但与上海接壤的昆山、太仓、南通、嘉善和平湖则是“环上海一线城市”。

自2017年以来，上海周边的一些城市加入了限制购买和销售的行列。然而，上海周边城市的共同特点是，除了靠近上海外，还具有一定的人口、工业和交通支持优势。上海仍是房地产企业的一个热点，一些购买量不受限制的城市已经承担了部分溢出需求。

根据柯睿的监测数据，在2017年房企新城中，排名前5位的城市是成都、嘉兴、Xi、郑州和滁州。其中，成都、Xi、郑州为中西部城市，其余为长江三角洲城市。房企选择这些城市寻找新的业务拓展点，主要是因为这些地区一、二线城市的“四限”政策越来越严格，房企不得不将一线城市拉至三四线城市。

昆山作为上海周边的第一站，在建设长三角超级城市群和加快区域一体化的过程中受益最大，最明显的体现就是区域间通勤的便利性。目前，昆山已经将高铁和地铁连接到上海，实现了区域交通的无缝连接。计划中的地铁一号线、计划中的一卡全覆盖和区域通行费减免将进一步促进昆山融入上海。

与此同时，记者注意到，昆山也成为了品牌房地产企业的战场。各大品牌房地产企业纷纷加快布局，尤其是与上海地理位置相连的华侨城、城东、千灯、淀山湖。在房企方面，从最初的绿地和世茂到万科和碧桂园，越来越多的品牌房企进驻昆山。近年来，品牌住宅企业占据了主要市场，中小住宅企业的开发项目很少。

住宅企业在“上海都市圈”中占有重要地位

上海周边一些有旅游资源的城市已经承担了上海居民的短期度假旅游需求，并与当地的城市/房间、工业资源、人口分布、交通组织和土地利用规划相协调。在都市圈经济一体化的背景下，住宅企业不仅要提前布局，还要与当地旅游业相结合，打造文化旅游地产。

韩毅智库发布的2017年典型房企销售业绩100强中，前四名项目的销售额均超过100亿元，其中两个是环沪文化旅游项目。据报道，格陵兰岛长岛项目在名单中排名第二。长岛作为上海周边地区之一，属于江苏省启东市，靠近上海崇明岛。它集商业、住房、旅游、旅游和采购于一体，并承担了上海遗留下来的一些住房和养老需求。

记者了解到，由于目前江苏省启东市并不仅限于购房，该项目吸引了上海及周边地区的众多买家，2017年的成交额达到106.45亿元。除了绿岛长岛，大型市场恒大威尼斯也诞生在江苏启东，2017年销售额达到79.59亿元。

在上海周边的大都市地区，另外两个典型的城市是嘉兴和嘉善。嘉兴有乌镇，嘉善有唐玺古镇。旅游城镇的兴起是旅游房地产发展的关键因素。与此同时，这两个城市也是上海周边为数不多的几个城市之一，嘉善目前的购房政策是“在本市购买一套无户籍的住房”，这意味着长三角地区的购房者可以购买一套住房，而不受社会保障等任何限制。

从今年5月1日起，嘉兴完全取消了购房和定居的限制，允许城镇居民拥有合法稳定的住房(包括租赁)。在取得浙江省居住证的情况下，当事人及其配偶、未成年子女和共同生活的父母可以申报定居。其中，在本市连续参加职工基本养老保险满5年且在本省户籍满5年的人员在申请城镇定居时，不受上述条件的限制。这也使得当地的房地产市场面对更广泛的客户群，房地产企业愿意花很多钱在布局上。

例如，由华夏幸福(600340)在嘉兴新建的西塘孔雀城就是其进入华东地区的基准项目。该项目靠近主要的旅游胜地，并以生态旅游和老年护理为元素吸引购房者。据公开信息，孔雀城内部由嘉善大道分割，东部地区主要为工业园区，包括正在建设的电子商务高科技工业园区、政府投资的5a级景区——胡云公园和即将建设的仓储物流中心；西部地区主要是居住和生活配套区。2017年销售额达到105.78亿元。

根据嘉里发布的“2017年上海周边房企城市名单~销售名单”，前20名房企的进入门槛为21.64亿元，比2016年增加7亿元。具体来说，碧桂园依靠上海周边城市充足的仓储能力，已经在上海周边市场领先数月。它已经以34亿元的规模位居第二，并稳稳地处于领先地位；中南集团和新城控股有限公司(601155，咨询股)，湖州、南通、常熟、太仓、昆山项目销售良好，超过恒大，排名第二、三。值得注意的是，在上述10大企业中，有7家企业超过了110亿元大关，而第七绿地与第八中梁的差距已经扩大到70亿元，行业集中度越来越高。

据统计，在土地储备方面，碧桂园正在深入上海周边地区，积极补充常熟、张家港、太仓、南通、湖州、吴江和海盐，其中常熟土地储备多达13个；华夏幸福、恒大、翔盛等企业通过勾地在太仓六合、南浔、嘉善等上海热点获得了大量土地；在一级市场土地收购难度加大的背景下，融创、新城等公司通过收购、并购、拍卖等方式收购了一批项目和土地，如融创湖州府(湖州人皇山)、融创西山陈语安(湖州东部新城)、融创太湖印(湖州太湖度假区)、融创太湖皇家花园(吴江七都镇)、新城十里锦秀(吴江盛泽镇)。