千万级二手房单日迎98波看房客 北京二手房市场回暖？

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据一些业内人士透露，尽管3、4月份的交易量较之前有所改善，但与监管前相比仍有较大差距。此外，随着《关于加强限价房项目销售管理的通知》(征求意见稿)的颁布，预计新房供应将加速恢复，分流二手房市场的客户。因此，二手房市场能否真正回暖还有待观察。

距离历史上最严格的“3.17”监管已经过去了一年多，北京楼市正在慢慢消化相关政策的影响。据《证券日报》记者报道，虽然新屋市场仍处于低迷状态，但北京二手房交易已显示出复苏迹象，并有望见底。

然而，最近北京许多商业银行将首套住房贷款利率调整为基准利率的1.1倍，信贷紧缩政策也给刚刚显示出复苏迹象的二手房市场蒙上了一层阴影。

据一些业内人士透露，虽然3、4月份的交易量较之前有所改善，但与监管前相比仍有较大差距。此外，随着《关于加强限价项目销售管理的通知》(征求意见稿)(以下简称《通知》)的颁布，预计新增住房供应将加速恢复，分流二手房市场的源头。因此，二手房市场能否真正回暖还有待观察。

新房继续减少

数据显示，今年4月，北京签署了1161栋新住宅建筑，连续4个月签署的新住宅建筑数量不到1200栋。这是网上签约统计后第一次出现这种情况。

对此，分析人士指出，北京新房交易持续低迷，主要原因是短期内供应不足。例如，今年4月，北京新增商品房只有187套，创下近年来的新低；与此同时，大量货币持有者仍在等待更多共有房产和限价房上市。

根据北京市住房和城乡建设委员会的官方网站，今年前四个月，北京市批准了22个住宅项目的预售证书，与去年同期新建住宅预售证书相比，下降了27%，4月份永丰嘉园只有一个住宅项目被批准出售。“由于销售政策不明确，北京大量限价房未能进入市场。只有尽快明确销售政策，才能有效增加市场供应。”中原地产首席分析师张大伟指出。

思源房地产市场开发部副总经理郭毅也表示，限价房只有放开供应，才能刺激大量货币持有者的消费力，北京新房市才会真正迎来销量的复苏。目前，有需要的客户正在等待更便宜的限价房和更多的共有房产上市。

在这种背景下，尽管新房的整体成交量疲软，但需求的改善已成为近期新房成交量的主要力量。4月份，北京共销售933套90平方米以上的别墅和住宅产品，占80%。

二手房走出低谷

由于新房短缺，越来越多的买家将注意力转向了二手房市场。据中原地产研究中心统计，4月份北京二手房总成交量为13673套，虽然仍同比下降19%，但却是去年最高的月成交量。

在走访二手房市场时，《证券日报》记者还了解到，自3月份以来，在北京主要中介机构找房的客户数量大幅增加，一些住宅区的价格出现了止跌回升的迹象。"最近，与最惨淡的几个月相比，我们的日营业额增加了几倍."一家大型中介商店的员工告诉记者。

与此同时，记者在该中介的手机客户端上看到，一套价值1058万元的三居室公寓于5月4日下架，单价为10.4万元/平方米，次日下架。根据该应用的阅读记录，该房产在上市后仅一天就被不同的经纪人展示了98次。去年，售出了两套相同类型的公寓，总价不到1058万元。

“这房子其实不便宜。对口小学的海淀民族虽然是一所百年名校，但在海淀却不是拔尖的。虽然一天看98次是个别现象，但仍能看到整体市场的复苏。毕竟，这在以前是不可想象的。”一些资深买家表示。

张大伟还表示，“对于北京房地产市场来说，在经历了2017年的一系列调控政策后，近几个月政策一直保持稳定，市场成交量已经见底。他们中的一些人只需要逐渐进入市场，营业额已经恢复。虽然整体价格仍在下降，但下降趋势正在逐渐放缓，而且主要集中在二手房市场。”

不过，张大伟也指出，“每年5月，北京的小学都会开始收集招生信息，所以3月至4月是学区房源最重要的交易时间。”因此，在此期间市场活动有所增加，但影响市场的最重要政策仍然是信贷和其他政策，放松的可能性不大。”。

与此同时，上述资深买家指出，尽管由于多种因素，二手房市场的整体走势仍不明朗，但北京的高端二手房市场肯定不会太差。“北京目前住宅市场的最大客户群不仅仅是需求，而是刚刚发生变化，其中还包括许多高端改良型客户。由于供应短缺和价格限制，高端新房子不能被任何人购买，所以很多人只能看高端二手房。高品质和高端二手房拥有量很小。每个人最终都会改变他们的房子。供需失衡将使这类房屋的价格更高。”

信贷再次收紧

事实上，从目前的趋势来看，未来信贷政策仍可能收紧，这将进一步影响房地产市场的表现。

本周，包括中国建设银行(601939)(港股00939)、中国银行(601988)(港股03988)、招商银行(600036)(港股03968)、北京银行(601169)在内的10家公司第二套住房贷款利率政策保持不变，仍为基准利率的1.2倍。

“根据北京和上海的住房需求价格的简单计算，25年的贷款只需要从过去15%的优惠利率提高到目前的基准利率。即使房价降低了8%左右，对于急需的人来说，加息已经抵消了这部分降价带来的节约。资金。”张大伟说:“从历史上看，除了2009年和2015年之后的一段时期，第一套房的执行利率在大多数时期都在6%左右，因此后续的按揭利率可能会上调空房。在信贷紧缩的周期中，房地产市场将继续降温。”

此外，随着贷款利率的调整，上述通知也一并下发。随着相关政策的制定即将结束，未来将有大量限价房和共有产权房进入市场，从而增加新住房市场的成交量。

根据《通知》，限价房项目的销售限价与可销售住房评估价格之比高于85%的，开发建设单位应当按照限价自行销售；如果比例不高于85%，将由市保障性住房中心收购并转换为共有产权住房。

对此，北京市房协副会长兼秘书长陈至表示:“总体来看，85%的既定比例已经过全面考虑和测算。根据这一比例，在已启动的限价房项目中，约有80%经初步测算后不宜收购，将由开发企业按普通商品房出售，因此对这类项目总体影响不大。”

张大伟还表示，未来可能会有产权变动，只有一些房子位于五环路的核心位置。

总体而言，这一《通知》有利于北京住房市场价格的稳定。在降低空限价房利润的同时，也能对周边房地产的定价产生更积极的指导作用。”一些分析师表示。