深圳引领二次房改!人才房、安居房、公租房超100万套

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6月5日，深圳市住房和城乡建设委员会召开新闻发布会，发布了《关于深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道保障的住房供应和保障体系的意见(征求意见稿)》。

这份《意见》被称为继1998年深圳房改20年后的“第二次房改”，释放出一个重大信号:

1到2035年，人才住房、住房型商品房和公共租赁住房总量不低于100万套。2 .从2018年起，在新增住宅用地中，确保人才住房、住房型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%。3 .探索利用住房租赁凭证发放住房租赁补贴和人才住房补贴

1.到2035年，人才住房、住房型商品房和公共租赁住房的总量将不少于100万套

在第一阶段(近期)，从2018年到2020年，将建设和筹集各类住房42万套，其中包括不少于25万套的人才住房、住宅商品房和公共租赁住房。

第二阶段(中期)，从2021年到2025年，将建设和筹集各类住房45万套，其中包括不少于25万套的人才住房、住宅商品房和公共租赁住房。

在第三阶段(长期)，从2026年到2035年，将建设和筹集各类住房83万套，其中包括不少于50万套的人才住房、住宅商品房和公共租赁住房。

从2018年起，在新增住宅用地中，确保人才住房、住房型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时增加新出让住宅用地中“只租不卖”的比例。

第二，开发商不能孤军奋战，提倡多代理供应

主要供应商包括:房地产开发企业；房屋租赁经营机构；市和区政府；社区股份合作公司和原村民；企业和机构；各类金融机构；社会组织和其他学科。

第三，多渠道保障供给，建设大型住宅小区

第四，你最关心的问题来了——如何分配四类住房？

1.这四种住房的未来供应比例是多少？

市场商品住房约占住房供应总量的40%，主要是普通商品住房，供应给各类符合条件的居民，实行租售结合。

人才住房约占住房供应总量的20%，主要面向符合条件的企业、事业单位、管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等。，可以出租或出售。建筑面积主要不到90平方米，租金和售价约为当时同一市场商品房租金和售价的60%。对合格的高层次人才实行更多优惠政策。

住房型商品房约占住房供应总量的20%，主要面向符合收入和财产限额标准的户籍居民。它可以出租或出售，建筑面积小于70平方米，租金和售价约为当时同一市场商品房租金和售价的50%。

公共租赁住房约占住房供应总量的20%，提供给符合条件的中低收入户籍居民、为社会提供基本公共服务的相关行业工人、先进制造业工人等。建筑面积主要为30-60平方米，只出租不出售。租金约为当时同一市场商品房租金的30%，极端贫困人口和低收入边缘家庭的租金为公租房租金的10%。

2.发放各种补贴

《意见》提出要“探索利用房屋租赁凭证发放房屋租赁补贴和人才住房补贴”-

对符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴。

向合格人才发放人才住房补贴。

对合格人才实行住房贷款贴息。

3.谁能购买人才住房？

根据《意见》，在深圳工作一定年限并取得本市户籍且符合相关规定的人才可以申请购买人才住房；符合条件的高层次人才可以在一定时间内申请相应面积标准的免租房；全日制工作满5年以上且符合条件的，可按优惠政策购买人才住房或申请住房产权。

关于人才的定义，深圳市住房和城乡建设部回答了记者的提问，并进一步明确指出:

根据《关于完善人才住房制度的若干办法》(深发〔2016〕13号，以下简称13号文件)，各类全日制本科以上学历人才(包括教育部认定的海外高等院校毕业的归国留学生)、符合我市产业发展需要的技术人员(国家职业资格二级及以上)、或列入市人力资源保障部门颁发的紧缺专业人才目录的人才，与本市用人单位签订聘用合同或服务协议。一般来说，一个是高层次人才，另一个是基础人才，数量范围很广。符合上述条件的，均称为人才，可按规定租赁和购买人才住房。

4.购买有才住房或房型商品房后，需要多长时间才能获得全部产权并上市？

《意见》指出，出售人才住房和房型商品房要在一定年限内实行封闭流通。在封闭流通期内，因市场购买商品房等其他法律原因或自身原因需要转让的，应当转让给符合购买条件的其他对象，或由政府按规定回购。

购买人自购买之日起已在深圳缴纳社保满15年，或年满60周岁且购买该房屋满10年，符合《住房人才办法》和《我市住宅类商品房建设与管理办法》的要求，可以进入市场流通，但必须向政府缴纳一定比例的增值收益。

5.市民在购买了商品房后，还可以购买有才房或房型商品房吗？购买了人才住房或房型商品房后，还能购买商品房吗？

在回答记者提问时，深圳市住房和建设委员会指出，出售的人材房和出售的房型商品房均由政府提供优惠政策，限制单位面积、销售价格和转让期限，供应给符合条件的人材群体或户籍居民，属于政策性住房。主要目的是解决人才群体或户籍居民的住房困难。因此，根据人才住房和房型商品房的有关规定，如果申请人和共同申请人在本市购买了市场商品房(包括在本市拥有任何形式的住房)，或在本市享受了购房优惠政策，且在申请受理日前已在本市转让了一定年限的自有住房，则不得申请购买人才住房或房型商品房。

出售人才住房和出售住房型商品房，实行一定年限的封闭流通制度。公民购买上述两种住房后，在封闭循环期内，如果单独在市场上购买商品房，则应转移到其他符合购买条件的对象，或由政府按规定回购。值得注意的是，我市有关部门正在研究制定购买高层次人才的优惠政策。

6.如何处理新旧政策的衔接？

《意见》明确提出，按照“老有所为，新有所为”的原则，妥善解决已取得备案收据的轮候公共租赁住房和住房型商品房家庭的租房和购房问题，确保改革顺利过渡和新旧政策有序衔接。具体办法将通过修订《深圳市人才住房办法》、《深圳市住宅类商品房建设和管理暂行办法》和制定《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》予以明确。上述措施的修改或制定将按照立法程序进行，并广泛征求公众意见，以做出科学、民主、合法的决策。

7.新政策出台后，房地产市场还会限制购房和贷款吗？

在回答记者提问时，深圳住房和城乡建设部指出，新政策出台后，现有的房地产调控政策将保持不变，要严格执行各项调控措施，确保房地产市场持续、健康、稳定发展。

专家意见

易居研究院智库中心研究主任严跃进:

严跃进告诉《中国证券报》(记者)从这一政策中，我们可以看出深圳的起点很高，就是要在“四个率先”的定位上进行改革。

从投资角度看，预计未来租赁市场将会有更多的企业投资优惠政策，租赁改革的春风正在吹响。

就多代理供应而言，事实上，市场参与者及其产品系列的资格是明确的。深圳规定了8类主体，基本上概括了目前有意参与租赁市场的主体。其中，开发商关注的是商品房，这一点可以理解得更深。事实上，只有出租而没有出售的是自给自足的出租房屋。至于租赁专业企业、政府、人才住房机构、社区村民、企事业单位、金融机构、社会团体等。事实上，他们已经给出了更明确的政策，以利于租赁业务相关主体的投资和运营。

在意见草案末尾提出的主要措施中，有几项措施相对较新:

1.土地出让中规定，应提高出租而非出售的比例。开发商获得的土地是有教育意义的，也就是说，潜在销售房屋的土地在未来实际上会被压缩，这需要开发商做出判断。

2.明确未来出租房屋在上部结构中的发展模式，这将对部分轨道交通物业的发展产生较大影响。

3.明确了担保对象的验证工作，强调了大数据等技术，有助于对未来房屋租赁市场的人员审核和准确担保。

4.我们第一次提出了“租买”的想法，这是比较务实的。目前，人们租房子而不是买房还是有点困难。但是，如果有先租房后买房的模式，你可以享受先租房后买房的优惠待遇，这样会更容易推广租房政策。

5.该政策明确了住房政策导向型金融机构的改革，事实上，它明确了公积金银行将在未来的租赁市场给予更大的支持。

该政策强调“保证”，核心内容是土地出让净收入的10%将用于住房项目建设。这类似于最近保险资金进入租赁市场的改革，即资金的可获得性将有利于租赁市场的启动和建设，因此资金的可获得性仍然是加快当前租赁市场的最关键因素。

深圳房地产研究中心研究员李:

1.深圳的第二次房改是一个里程碑式的事件，因为今年是房改20周年，而当时房改是在深圳首先开始的，所以深圳进行这次改革具有标杆意义。深圳的住房制度改革顺应了全国无房炒房的潮流。

二、人才住房、房型商品房和公共租赁住房的用地比例不低于60%，相对而言，以后商品房的容积率应逐步降低。

3.《征求意见稿》指出，到2035年，新建各类住房170万套，其中人才住房、住房型商品房和公共租赁住房的总量不低于100万套。170万台的目标仍然难以实现。如果维持在这么大的数量，就需要在土地资源和资金支持上有很大的突破，但是现在突破土地资源是非常困难的。过去在深圳建设的许多人才项目，由于配套设施差、地区不全，市场不太受欢迎，甚至造成一些闲置。

毫无疑问，顶层设计是正确的，但具体实施取决于每一个五年计划和每一个年度计划，包括土地计划、资金计划、区域安排等。，并取决于各职能部门的任务分解和合作。目前最麻烦的是土地资源的紧张和规划的调整。事实上，深圳有大量的工业园区，所以很难调整规划，这涉及到要保留多少工业用房。