深圳房改商品房保障房四六开 意味着什么？

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6月5日，深圳市正式发布了《关于深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障的住房供应和保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)。 这被认为是深圳继1998年第一次房改后的第二次房改，将在未来18年内影响深圳！事实上，超过18年，但将永久冻结深圳的房地产发展道路。

让我们先看看长期规划。到2035年，深圳将筹集170万套各类住房。它将如何分配？主要分为三类。

第一类是商品房，约占40%，主要是中小型商品房。有能力的人可以通过商品房解决住房需求。

第二类是政策性住房，约占40%，包括人才住房和住宅商品房，各占20%；人才住房可以出租和出售，主要在90平方米以下，且出租价格为市场价格的40%；房型商品房有收入要求，这是深层次的，可以出租或出售，主要是出售，主要是在70平方米以下，出租价格是市场价格的50%。

第三类是公共租赁住房，约占20%。中低收入人群主要占30-60平方米，租金比市场价格低30%，甚至比极端贫困人群低1%。

也就是说，经济适用房占60%，包括人才房、房型商品房和公租房，总数不少于100万套，而商品房占40%，只有70万套左右。

这个比率结合了新加坡和香港的经验。新加坡经济适用房与商品房的比例是8: 2，香港是5: 5。

这是什么概念？18年内有170万台，平均每年不到94，400台。只有38，900套商品房和55，500套经济适用房。国土资源委员会的人告诉我:“说是一回事，做又是另一回事。“十一五”和“十二五”人才租赁目标没有实现。没有人知道170万台能否完工。”

让我们来看看深圳的第十二个五年计划(2011-2015):

总共供应了110，000套，平均每年超过20，000套。计划开工21万套，实际开工17.9万套，计划完成21万套，实际完成10.2万套，占49%，几乎只完成一半。

事实上，并不是深圳不想完成任务，而是深圳的土地太有限，尤其是旧改旧拆的土地，光是拆迁时间就太长了。此外，深圳过去的居住用地比例太小，低于北京和上海，远低于伦敦和纽约的国际水平，工业用地和商业用地比例过高，明显不合理。

但这一次，有人提出“适当提高住宅用地在城市建设用地总量中的比重和开发强度”，因此有望增加住宅用地供应。

展望未来，让我们假设可以完成170万套。近七八年来，除了2009年和2015年救市后市场井喷的特殊情况外，深圳商品房平均每年供应5万套，这意味着供需能够达到平衡。

经济适用房供应量为5.55万套，比过去的“十二五”规划增加了3.55万套，供应量翻了一番。

但与此同时，我们不得不看到总板块是如此之大。虽然政府会增加土地供应，但增加的35，500套不可避免地会挤压空商品房的增长空间。政府优先考虑经济适用房的土地供应。换句话说，如果经济适用房的数量增加，商品房的数量必然会减少。文件中有一句话值得注意，“严格来说，特别是高端、大型和豪华的商品房将大幅减少。

这170万套是如何确定的？截至2017年底，深圳常住人口为1253万。据估计，到2035年，常住人口将达到1800万，增加约550万，预计新增住房需求约为180万套。

这只是预计未来新人口的住房需求。现有人口的住房需求如何？深圳的商品房总量约为220万套，远低于北方，北京为800万套，上海为760万套。

北京的常住人口为2170万，上海为2418万。北京和上海正在严格控制人口流入。到2035年，深圳将有1800万人口，而目前的220万套商品房，加上70万套商品房，也接近300万套商品房。根据这一人口密度，到2035年，深圳的房价将比北京更贵。

深圳已经意识到，深圳有限的土地和商品房供应无法解决住房需求，所以深圳改变了思路，无论如何也不能保证所有人的住房问题，所以它将退而求其次，解决那些需要保护的人。所谓高端有市场，中端有支撑，低端有保障。深圳的房改理念几乎是无形的，这使得我们不可避免地要坐以待毙。

第一梯队，富人，可以自由购买最昂贵的顶级豪宅。不要惊讶未来会有20万、30万和40万套豪宅。因为豪宅供不应求，所以将来价格只会越来越贵。新加坡和香港的现状已经说明了这一点。在新加坡，祖屋和商品房的价格相差四倍。香港商品房的平均价格是12万英镑，豪宅的平均价格通常在30万到40万英镑之间。

第二梯队，中产阶级，家庭年收入在50-100万之间的人，购买普通商品房。从政策的角度来看，我估计这些人不能满足房型商品房的要求，他们的收入超过了标准。这些人实际上是最勤劳的，申请经济适用房是不够的，你只能买商品房，但是买商品房的压力特别大，因为在深圳，每年的家庭收入水平，你要抚养一两个孩子，你要承担每月的供应量。然而，他们仍然买得起商品房，他们也有自己的私有财产权。就社会等级而言，他们可能会感到满意。

在第三梯队，人才房和房型商品房，即以前的经济适用房，已经改变了面貌。如果他们买不起普通的商品房，他们会以折扣和附加条件购买商品房。事实上，每个人都很清楚谁可以被分配到住房型商品房在过去。那些多缴税的大企业仍然有机会拿土地建出租屋，把人才分配到住房上，但是普通的中小企业不这么想。这是非常好的福利。人才房是商品房的60%，5万套商品房，只有3万套人才房，50%的商品房，只有2.5万套，这对有需要的人很有吸引力。因此，对于急需的人，如果他们能申请，每个人都想申请，即使他们有许多转让限制。

例如，出售人才住房和住房型商品房将关闭一段时间。与此同时，如果你想购买或出售商品房，你只能卖给其他有资格的人或由政府回购。你买了这套房子，交了15年的社保，或者你到了60岁，买了10年的房子，符合条件的话，你可以向政府申请缴纳一定比例的增值收入，获得完整的产权，就像商品房一样上市流通。

第四梯队，公租房，与以前的廉租房没有什么不同，有了新的名字，或者是为低收入人群准备的。如果你买不起房子，你可以租一套房子，这样你就可以在城市里有一个简陋的住所，完全放弃买房的念头，这样就可以避免天天抱怨房价高了。

最后，社会各收入阶层的人都实现了住房所有权，建立了一个和谐的社会。

未来，深圳城中村改造和消防升级后也将成为租赁住房的主要来源。还有林深地区。买不起深圳的人只能住在东莞惠州，这是不可逆转的趋势。

170万台分为三个阶段:

让我们看看短期供应目标。在第一阶段(近期)，从2018年到2020年，将建设和筹集各类住房42万套，其中包括不少于25万套的人才住房、住宅商品房和公共租赁住房。

今明两年将有17万套商品房，平均每年超过5万套。这个想法仍然希望在短期内供应更多的商品房，从而降低房价。然而，今年已经过去了五个月，按照这种节奏，5万套无法完成。

然而，在短期内，5万套能否完工并不重要，因为市场需求已经透支太多，尤其是在三倍价格之后，税费明显增加，这给市场增加了一把刀。因此，现在这里的市场是横向的，短期内它负担不起高房价。如果他们愿意，豪宅可以涨价，这与他们需要的市场无关。这是两个完全分离的市场。

经济适用房的增加只会在短期内给低端市场带来压力，这有利于刚刚进入市场。

目前，政府已表示，新政策出台后，深圳将继续坚持房地产调控的态度，严格执行各项调控措施，保持房地产调控的连续性和稳定性。

但是，从中期来看，深圳的商品房供应量减少了，每年只供应4万套，可以说是完全不够的。因此，从中长期来看，深圳商品房价格仍面临上涨压力。毕竟，许多人无法通过经济适用房解决住房需求。