20年后深圳拟再推房改：人才住房打6折

本篇文章3209字，读完约8分钟

昨天(6月5日)，深圳市住房和城乡建设局发布了征求意见稿，对深圳现行住房制度进行了重大调整。《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体多渠道租购担保住房供应保障体系的意见(征求意见稿)》文件提出，今后深圳住房计划分为市场商品住房。共有四大类:人才住房、住宅商品房和公共租赁住房。市场商品住房约占住房供应的40%，后三类各占政策支持的20%左右。到2035年，各种类型将分阶段提高。

中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松在接受《商业日报》采访时表示，这是深圳房改史上最重要的文件，是准确落实中央“无房无房”战略的落地文件，也是对深圳未来住房供求关系体系产生深远影响的长期指导性文件。从某种意义上说，这份文件代表了大湾区未来房地产发展的政策取向，即在基本尊重以往房地产发展的基础上，以“无房无房”和“住与住”的民生价值为导向，实施住房制度的革命性改革，引导房地产进而影响国民经济向更健康的方向发展。

据一些媒体报道，这是继1998年房改后深圳住房制度的第二次革命。也有专家指出，近期杭州等城市出现了“万人买彩票”现象，一些城市实施的限价令、限购限销等中短期调控政策的问题逐渐暴露出来。我希望深圳将于2035年启动的住房改革计划能够形成一个长期机制，供其他城市借鉴。

支持金融机构依法建设

近年来，随着深圳人口持续净流入，商品住宅价格快速上涨，住房供需失衡、结构不合理、保障不足等问题日益突出。根据新的住房政策，到2035年，深圳将分阶段筹集各类住房170万套，其中人才住房、住宅商品房和公共租赁住房的总量不低于100万套，市场商品房约占住房供应的40%。

中国城市发展研究院投资部主任刘成表示，近年来，深圳产业升级加快，人均收入高，住房供需矛盾更加突出。在住房供应方改革的指导下，深圳新的住房政策明确规定了供应主体、供应渠道、实施方式和资金保障等内容。，系统地优化和完善了深圳住房市场结构，满足了各类人群的需求，为特大城市深化房地产市场改革提供了切实可行的路径。

记者注意到，为了实现大规模筹备的目标，新的住房政策提出了“八大供应商、六种保障渠道、三种住房(四种)和三种补贴”的总体设计。新政除了充分调动原有的市场力量和政府力量外，还提出支持社区股份合作公司和原有村民通过“城中村”的综合改造，提供符合要求的各类租赁住房；支持各类金融机构，采取直接投资、融资等方式建设和筹集人才住房、现住商品房和公共租赁住房；支持社会组织和其他主体，建设和筹集各类公益性住房。

广东省房地产研究会副会长韩世通告诉《商业日报》，这是一次非常有意义的探索和尝试。深化住房改革不仅关系到住房制度、供给渠道和供给结构，还需要与土地制度、金融制度和土地金融等问题相配合，否则单独调整住房结构会更加困难。然而，新政提出的经济适用房数量有点大，所以有必要考虑市场是否能够消化这么多的房子。

值得一提的是，这项新的住房政策还计划调整住房供应的结构和比例。具体来说，市场上的商品房约占住房供应总量的40%，而有才房、房型商品房和公租房各占住房供应总量的20%左右。后三者的租金价格分别约为市场价格的60%、50%和30%(极端贫困人口和低收入边缘家庭的租金为公共租赁住房租金的10%)，并实行货币补贴。

丁松说，这种比例关系充分体现了住房制度改革的基本方向，即把民生属性放在更加突出的位置，实现以住房保障为主要因素，住房商品化为辅。在过去的20年里，商品房一直是绝对的主角。现在深圳确定了这个比例，这将深刻改变住房的基本格局，普通消费者的居住权将得到有效落实，这符合深圳经济适用房供应的实际需要。

易居研究院智库中心研究主任严跃进也认为，这一比例相对均衡，基本上考虑了各个层面的租房需求，属于“租大蛋糕”这一更科学的方法。在货币补贴方面，深圳新住房政策重新提到了租赁券的概念，这类似于分配机制的创新，更加务实，有利于租赁需求的分流。

此外，深圳新的住房政策还提出，从2018年起，人才住房、住房型商品房和公共租赁住房的土地比例应不低于60%，新出让的住宅用地中“只出租不出售”的土地比例应提高。对此，丁松表示，深圳是一个土地非常稀缺的城市，新政的这一规定显然将有助于改善深圳的生活条件，使更多的市民能够安居乐业。

将建立一个封闭的循环系统

深圳市新的住房政策指出，要全面实施人才住房工程，完善人才住房政策体系，通过货币补贴、人才住房租售和免租金入住等方式，有效解决各类人才的住房困难。增加货币补贴，鼓励和支持人才通过市场手段解决住房问题。

此外，新的住房政策还提出建立一个封闭的人才住房和住房型商品房流通体系。人才房和房型商品房的销售在一定时期内实行封闭流通。在封闭流通期内，因市场购买商品房等其他法律原因或自身原因需要转让的，应当转让给符合购买条件的其他对象，或由政府按规定回购。购房人自购房之日起已在深圳缴纳社保满15年，或年满60周岁且购房满10年。如果符合要求，购买者可以进入市场进行流通，但必须向政府支付一定比例的增值收入。

在严跃进看来，这实际上类似于北京的共有产权住房的概念。限制流通的目的是为了保证人才的稳定和防止投机。戴德梁行华南和西部研究部主任、高级主管张警告称，这一措施非常好，但政策需要进一步完善，比如如何界定增值收入。

丁松指出，根据新的住房政策草案，所有住房供应主要是适合普通公民需求的中小型单位。就商品房而言，重点是普通商品房，应包括90平方米以下的急需住房和90~144平方米的改良住房，而三类经济适用房均在90平方米以下。显然，在未来深圳的住房供应中，真正的大型公寓和豪华住宅的比例将会大幅降低，约占总供应量的10%。

值得一提的是，除了完善人才住房政策体系外，深圳的新住房政策还将公交车司机、地铁司机、环卫工人、蓝领产业工人等群体纳入住房保障范围。深圳将安排一定比例的公共租赁住房，提供给相关行业的合格从业人员和为社会提供基本公共服务的先进制造业工人，户籍不限。

在回答记者提问时，深圳市建设局负责人表示，新政的一个重要目的是坚持以住房供应方的结构改革为主线，突出全覆盖、多层次、差异化，为不同收入水平的居民、专业人士等不同群体构建多主体供应、多渠道保障、租购的住房供应保障体系。

坚持房地产监管的连续性

深圳新住房政策提出的住房发展目标公布后，对深圳房价会有什么影响？

对此，深圳市建设局负责人表示，市场商品房价格的波动是由多种因素决定的。新的住房政策明确提出，要坚持房地产调控的连续性和稳定性，严格执行各项调控措施，保证合理的住房需求，抑制投机性投资需求。这些政策的实施将进一步促进房地产市场的稳定健康发展。

丁松告诉《国家商报》,当供应方经历剧烈变化时，需求方将不可避免地经历深刻变化。大量需求将涌向经济适用房，原有商品房的供需两端将出现萎缩。普通商品房价格可能稳定，但豪宅可能保持强劲的需求格局，豪宅价格可能仍有强劲的上涨势头。

米德兰地产全国研究中心主任何倩如认为，从房地产行业的角度来看，政府住房目标的确立有利于房地产市场的稳定发展，有利于高端市场、中端支持、低端保障的住房体系建设。加上宏观调控政策的保驾护航，深圳房地产市场有望在较长时间内保持稳定发展态势。

何谦如进一步指出，从社会民生的角度来看，房地产市场的稳定发展将有效缓解高房价带来的社会焦虑，增加居民的幸福感，增加城市的吸引力，确保经济的统一发展；即使是刚毕业在深圳努力工作的学生也不会因为高房价和高租金而被挤出这个城市。

根据深圳中原研究中心的数据，深圳新建商品房平均交易价格已经连续20个月下降，呈现出价格稳定上涨的格局。其中，5月份深圳一手住宅平均成交价格为54111元/平方米，比上个月下降0.01%；交易量为2564台，比上个月增长32.6%；交易面积259，267平方米，同比增长38.6%，同比增长10.7%。