政府将不再是居住用地唯一提供者——住房租赁市场或将率先受益

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为了抑制房价的快速上涨，与短期的财政调控措施相比，改变土地供应方式是中长期调控的重中之重。在近日召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长蒋大明表示，将深化农村集体建设用地建设出租房试点，推进建立多主体供应、多渠道保障租购的住房制度，实现人人有房住。政府将不再是住宅用地的唯一提供者。

据业内人士称，房价高的原因之一是政府是住宅用地的唯一提供者，导致土地资源稀缺。土地市场引入多元主体有助于完善房地产调控的长效机制。

长期以来，我国居住用地来源单一，开发商获取居住用地的主要渠道是国有土地的招标、拍卖和出让。苏宁金融研究所的一位特别研究员江妍告诉《经济日报》记者，长期以来，中国唯一的住宅用地供应商是政府。一方面，市场对土地的需求供不应求；另一方面，农村土地难以流转和形成规模经济，土地利用效率不高。

土地供应的长期短缺导致了住房供应的短缺，房价也相应上涨。数据显示，2016年，北京和上海的土地供应比例仅为20%左右，这也成为2017年房价上涨的一个重要原因。

金融评论员马光远认为，新土地措施的实施意味着中国的土地供应将发生实质性变化，政府作为住宅用地唯一供应者的历史将逐渐终结，这将不可避免地对房地产市场格局和未来房价走势产生实质性影响。

政府开放土地供应，是否意味地产市场在短期内会有翻天覆地的变化？易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，从土地市场的土地来源来看，主要包括国有土地和集体土地。在住宅市场用地方面，集体建设用地将逐步放开。“但必须注意的是，就目前住宅用地的释放而言，只有租赁市场有机会，其他领域不太可能一次性释放。此外，一些大城市的城中村和边缘村才是真正适度放宽集体建设用地政策的地方。

在这种背景下，目前备受关注的租赁市场很可能会成为第一个获得土地红利的市场，而城市中的村庄和一些邻近城市的郊区村庄很可能会首先受益。

记者注意到，全国国土资源工作会议还提到，中国将研究制定非房地产企业依法取得的土地，在所有权不变、符合规划条件的情况下，作为住宅用地使用的办法。严跃进表示，国有企业使用的许多工业用地都需要积极改造，过去很少提到住宅用地。但也不排除一些大城市会在有限的土地增值市场下积极盘活现有土地，这样实际上有助于提高土地使用制度的灵活性，为“商品房、经济适用房、共有产权房、租赁房”四条产品线提供更安全的土地。

要缓解城市土地供给的困境，农村土地是一股至关重要的力量。蒋大明表示，2018年，中国将探索宅基地所有权、资格和使用权的分离，实行宅基地集体所有制，保障农民的宅基地资格权和农民的住房产权，适度放开宅基地和农民的住房使用权。

“从‘三权分立’的角度来看，宅基地的土地所有权保持不变。在此基础上，随着城市化的发展，农村土地可以释放宅基地使用权，从而形成更多的房地产供给。”在蒋寒看来，这对于保证房地产的供给，在房地产市场上推广“无房无炒”的理念，保证房地产的供给，意义更大。(记者王雨辰)

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