追求增长房企胃口大开 三四线城市火了但也暗藏风险

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对于许多房地产企业来说，2017年是重要的一年。据凯瑞发布的《2017年中国房地产企业销售200强》显示，截至2017年底，前三大房企均突破5000亿元，1000亿房企达到17家；100亿大军中有144家房地产企业，行业集中度正在加快。

过去几年，房地产企业采取的总体战略是布局一、二线城市，而四线城市库存规模大，空空间狭小，一直被列为“禁区”。随着新一轮“以城为本”的强化调控，一线和二线城市的监管力度加大，土地和房地产市场都被遗弃。搬到四线城市已经成为“掩护阵地”的选择。从销售业绩来看，三线、四线布局较宽的房企抓住了这一机遇，取得了良好的成绩。

"放弃三个四层城市意味着放弃业绩增长."新城控股(601155)集团高级副总裁欧阳杰公开表示，在新一轮的限制性发展中，房企需要规模，因此不可能固守一线和二线城市。三四线城市的契机在于周边中小城市形成的都市圈。另外，三四线城市还有很多需要改进的地方，这意味着房地产企业有很多市场增量机会。只要他们清楚地看到三四层城市的市场机会，踏上正确的节点并快速进入，他们就能获得性能并继续增长。

方圆房地产首席分析师邓浩志在接受《商业日报》采访时表示，并非所有的三个四线城市都具有长期战略投资价值，而被房地产企业追逐的三个四线城市都是一二线附近的城市群。从短期来看，三个四线城市的布局是为了快速补给，战术意义大于战略意义。未来，长期战略投资的重点仍是核心一线和二线城市。

第三线和第四线争夺“新战场”

根据嘉里研究中心发布的排名，2017年，1000亿的房企数量扩大到17家，碧桂园(港股02007)、万科、恒大突破5000亿大关，加速了行业集中度的提高。数十亿的房地产企业也加快了规模和销量的扩张，并步出了“年度业绩”。从地理分布来看，许多房地产企业的征地重点已经从一二线城市转移到三四线城市。

根据上海市易居研究院的报告，2017年1月至11月，一、二、三线典型城市新增商品房交易面积分别为2161万平方米、12629万平方米和6397万平方米，同比分别下降42%、22%和11%。其中，一线城市的降幅最大，主要是因为严格的预售审批制度导致新增住房供应不足，其次是严格的调控政策抑制了部分购房需求。此外，二线城市的交易量也大幅下降，这也受到了严格的房地产市场监管政策的影响。三线城市的交易量降幅最小，这与相对宽松的住房政策和工棚货币化等有利因素有关。

欧阳杰指出，下沉适当的三四线城市有可能获得高周转率的市场机会，住宅企业需要根据自身实际做出精确的战略布局。

以2017年销售冠军碧桂园为例。截至2017年12月底，碧桂园已落户中国600多个城镇，项目超过1000个。

不仅是大型房企，一些中小房企也抓住了需求机会，从一线、二线逐渐向三线、四线城市扩散，销售快速增长，如中梁、象升、美的、荣盛发展(002146)等企业。荣盛的发展深入培育了三个四线城市，他告诉《商业日报》记者，房地产行业具有很强的地域特色。因此，区域深度培育是大中型开发商的共同选择，荣盛的发展以长三角地区的京津冀、廊坊、沧州、徐州、蚌埠和嘉兴为布局重点。

此外，翔盛地产也是关注三四线城市的典型例子。据报道，翔盛地产主要位于上海、杭州、南京等一、二线大城市周边的卫星城市群中，乘坐高铁30分钟即可到达，享受着来自大城市的客流。截至2017年11月，三四线城市的销售额占翔盛总业绩的90%。

一些三四级城市的隐患

许多购房者担心四线城市的崛起是否可持续。

易居中国首席执行官丁祖昱曾警告说，一些城市的房价上涨过快，严重透支。预计四线城市房地产市场将面临更大的调整风险，四线城市房地产市场存在隐忧。例如，南通、佛山等地渠道佣金比例较高，非本地客户比例增加，这意味着很多房企在四线城市项目中需要引导外地客户。房企应谨慎行事，考虑市场、货币政策等诸多因素，警惕高地价带来的较大投资风险。

邓浩志还认为，四线城市一直是房屋企业的选择性布局区域。与一线和二线城市相比，四线城市的土地容易获得，但并不是所有的都值得进入。它必须围绕一线和二线城市才有机会。

与许多房地产企业不同，龙湖一直对城市有着严格的判断，很少进入三四线城市。早些时候，龙湖告诉《国家商报》，龙湖一直把重点放在一线和二线核心城市，借此机会进入大都市地区的一些周边城市，这一战略没有改变。

合昌集团总裁武磊在接受《全国商报》采访时表示，当重点布局城市周边的一些城市能够实现城市群时，他们将会轮换镇江、马鞍山、滁州等周边的机会主义城市，抓住机遇，高攀高峰，然后迅速撤离。

用武磊的话来说，合昌集团“不会继续打击”机会主义的三四线城市。他认为，2018年，三四线城市在非核心城市圈的销售额将明显下降，一些核心二线城市可能会上升。因此，对于合昌集团来说，三个四线城市更多的是机会主义进入，注重短期和中期的机会，而不是对这些城市做出过多的投资和期望。

龙湖还指出，它一直在关注由高铁网点布局节点和超大城市周围的卫星城市形成的五大区域性城市群。这些地区拥有良好的产业基础、人口引进优势和强劲的需求，并抓住机遇，积极在板块轮换中覆盖仓位。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《全国商报》采访时表示，对于房地产企业来说，更重要的是要提前进行研究，确定三个经济、人口条件和发展潜力较好的四线城市，避免高库存和高风险城市。我们必须把握好投资和营销的重点，防范四线城市的“割韭菜”现象。