看商业地产如何突围：三四线城市是未来机会

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从传统商场到全渠道发展，从喊“狼来了”到积极参与电子商务竞争...近年来，商业地产一直在转型的道路上前行。未来，商业地产不仅要强化优势类别，获得更好的业绩，还要融入三四线城市，积极开拓金融渠道，在激烈的市场竞争中赢得最后的笑声-

新年伊始，印电和大股东万科收购了凯德置地的20个购物中心，并在商业地产领域赢得了一大笔M&A订单，成为业界关注的焦点。然而，与此同时，中国许多商业地产仍处于低迷状态，行业分化严重。在一二线城市商业地产去库存化的压力下，四线城市商业地产利润不足，传统商业业态增速放缓，商业地产未来前景如何？将寻求哪些转型途径？在最近召开的全国商业地产年度形势分析会上，这些问题引起了业内人士的热烈讨论。

没有“改变”，就没有生活的方式

作为商业地产的主战场，百货店的变化对商业地产的繁荣有很大的影响。“就2017年的市场形势而言，百货店模式正显示出复苏的迹象。4到5年的业绩下滑已经结束。许多国内百货公司实现了利润和销售额的双重增长，下降趋势得到了扭转。”北京王府井百货(集团)有限公司发展总监曹世斌告诉《经济日报》-中国经济网记者。

业绩逆转得益于“变化”一词。在过去的一年里，许多传统企业在电子商务的压力下慢慢恢复。商业地产企业转型，新的商业模式层出不穷，行业不断整合和洗牌。中国商业联合会副会长、中华全国商业信息中心主任王耀认为，百货店业绩提升的主要原因在于食品销售的增长，而高端家电、珠宝和化妆品的销售也取得了不错的成绩，凸显了自身的优势品类。“2017年商业地产市场的最大特点是快速变化和不断引入新事物。”王耀说。

业态重组和商业项目升级成为2017年商业地产的重要标志。据Lianshang.com数据中心统计，2017年有30多个商业项目(包括百货店改造、更名重开、调整升级等)。)，略高于2016年，主要从3万平方米增加到5万平方米。例如，北京西单欢乐城9楼改造后，第一个主题街区“样本街”已经推出，有拇指滑板、电子竞技技术和网红奶昔等数十家店铺。多元化的业务组合和开放的动态设计成功吸引了更多的年轻客户。

与电子商务的便利性相比，体验已经成为线下商务的重要武器。许多购物中心已经开始升级他们的传统模式，家庭体验模式和亲子模式也逐渐流行起来。电影院、健身俱乐部、电子游戏城、美容健身、儿童职业体验和儿童娱乐等体验形式在购物中心发展迅速。

随着在线流量增长的放缓，在线和离线业务的联系越来越紧密。“目前，在线流量遇到了瓶颈，就像飞机在没有油时需要停机坪一样，而线下企业则需要停机坪。现在一些网上企业收购线下企业是一种必然的策略。“线上线下，线上线下布局，全渠道发展是目前许多公司追求的目标。”北京物美商业集团有限公司首席运营官于建波说。

第三，四线城市是未来的机遇

经过多年的观望，商业地产的供过于求和同质化已成为突出问题。在一、二线城市购物中心趋于饱和、竞争激烈、成本上升的情况下，业界认为三四线城市是未来5-10年商业地产的机遇，许多商业地产开发商将注意力转向三四线城市。以万达为例，在2017年开业的51个项目中，多达25个项目在三线以下城市开业，占近50%。

就商业地产而言，四线城市的商业布局和人口都是促进其发展的有利因素。数据显示，目前四线城市人口占全国城市人口的53%，但购物中心仅占全国总人口的16.5%。随着城市化的发展，四线城市的人口将会增加，随着城市化的发展，居民的收入、消费水平和生活质量的要求也会提高，这将有利于四线城市的商业发展。

“2017年，我们收购了大量凯德置地购物中心，主要集中在四线城市。目前，北京和上海的商业地产股票并不多。我们将更加关注未来有发展潜力的城市。”印度电力集团北区副总经理张南说。事实上，新一轮的“赌马”商战已经在四线城市展开。据不完全统计，自2017年以来，新城控股(601155)、红星商业、凯德置地、万达等商业地产开发商的大型商业综合体项目集中在三个四线城市。

虽然四线城市在企业中很受欢迎，但我们也要注意市场中的隐性风险。“市场很大，但利润很薄。34.五线城市基本上没有专业的开发商，运营商不懂业务，所以很难做。如果管理不够精细，开发商就没有利润。”宁波太平洋(601099)恒业控股有限公司董事长胡敏杰告诉《经济日报》记者。

只有打开金融渠道，才有出路

“房地产企业现在正在出售，但在未来，他们将持有比数量和质量更多的房产。从土地供应的角度来看，许多房地产项目只能在未来举行。商业地产的金融化是一条重要的出路，只有这样，商业地产才能经营好。”华润置地有限公司华北区商业地产管理部副主任凌薇表示。

目前，一、二线城市的商业地产正趋于饱和，进入存量时代。但是，现有的商业地产已经存放了大量的资金，不利于企业的高速周转，日益成为企业规模的障碍。一些企业已经开始积极探索对成熟的商业地产实施资产管理。一些业内人士甚至认为，如果商业地产不通过金融渠道，其未来发展就没有出路。

2017年，深圳益田假日广场专项资产支持计划成立，成为去年首个商业资产证券化项目。家居巨头红星美凯龙(601828)计划将两家购物中心证券化，并在中国推出一个类似房地产投资信托基金的项目；印度首个商业房地产抵押支持证券“金钟-印度深国投广场信托受益权资产支持特别计划”启动并成立；中国首个单一社区商业房地产投资信托基金“中联苏州-新远林里中心资产支持专项计划”在上海证券交易所获批...

其中，房地产投资信托作为房地产金融创新的一种重要形式，受到商业房地产企业的追捧。房地产投资信托基金(Reits)或房地产信托投资基金(real estate trust and investment fund)通过集中投资能够带来收入的房地产项目，为投资者提供固定收入，如购物中心、写字楼、酒店和服务式住宅。

众所周知，房地产是资本密集型产业，具有投资周期长、投资规模大的特点，因此一般公众很难参与大规模的房地产和购物中心投资。由于实际操作，房地产投资者和开发商的资金来源严重受限，普通投资者也缺乏重要的投资渠道。高河资本资本资本市场部高级副总裁王坤表示，中国目前拥有一个10万亿元的商业房地产市场。如果通过资产证券化提高这些股票的流动性，可以帮助企业更有效地使用资金。一旦普及，商业地产的格局将发生根本性的变化。(记者王雨辰)