重庆囤地10年大赚10倍！李嘉诚有错吗？

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资料来源:杠杆游戏作者|张

李嘉诚最近又变得炙手可热，因为十年前他在重庆囤积的土地价值24.5亿元，现在他计划以200亿元的价格出售。

这条新闻已经被炒了一段时间了。杠杆游戏一直想说些什么，但他们从来没有说过什么，因为李嘉诚在内地囤积土地，并以高价出售自己的房产，这已经不是什么新闻了。

今天，我碰巧看到了《新京报》的相关评论和分析文章，我也参加了讨论。首先，我想抛出一个意见，不要嫉妒和羡慕，更别说骂他了，因为囤积财富不是他的错。那是谁的错？

根据杠杆博弈的观点，第一个错误在于最初的卖地模式。那么，更大的错误是，在过去的10年里，我们的货币已经超支得够多了。

1

数千英亩的超级市场让开发商很难不囤积就发财！

为什么卖地模式是错的？李嘉诚这次要出售的土地位于重庆市南岸区，占地164万平方米，约2500亩。

数千亩的超级市场、城市建设模式，从根本上决定了开发周期将会超过十年。

即使是一块几十英亩的土地，从征地到正常开发和销售也需要两年甚至更长时间。可以想象几千英亩和几千英亩的土地需要多长时间。此外，这一过程经历了几次房地产的大起大落、调控，而发展过程一直缓慢，这并不奇怪。

国土资源部2012年颁布的《闲置土地处置办法》规定:“开发一年未动工的，按土地出让或划拨价格的20%收取闲置土地费。如果开发两年没有开始，将免费收回国有建设用地使用权。”

但李嘉诚的公司并非没有发展。也就是说，只要有一点得到开发，其余的进展缓慢，政府部门就没有理由收回土地。你对他无能为力。

再说，人家已经付钱了，这可是个大人物。杠杆游戏认为，如果重庆政府真的敢做某事，其后果和影响可能是惊人的，这与不久前中国东北的亚布力的情况不同，它将被全国黑客攻击。

所以，别提李嘉诚的2500英亩重庆板块了。你不能不让他囤积土地，也就是说，它只有几千平方米。他的挖掘机开始慢慢挖地基，也开始了。

在过去的十年里，全国房价和地价上涨了多少？重庆的原始房价是多少，现在的房价是多少？尤其是始于2015年末和2016年的这波市场浪潮，使得房价和地价大幅上涨。

这个泡沫正在飞散，开发商比任何人都开心。今天，市场已经是这样了。十年前，人们以低价买下了这么大一块土地。为什么他们今天不应该开心？为什么他们不能把手转过来？商人不追求利润是违反自然的。

为什么当地政府一次卖了这么大一块土地？这是未知的。然而，许多城市以前都曾参与过超级市场模式，尤其是一些香港大公司和国内顶尖企业。

地方政府也有自己的算盘，希望通过这些高质量的公司建设高质量的城市或更新城市。还有行业预期，希望吸引高质量的大型开发商投资，推动高端服务业发展。

与此同时，大开发商可以一次性拿出数十亿资金购买土地，这也有助于地方政府增加收入。

说白了，每个人都有自己的算盘。因此，今天我们羡慕和批评李嘉诚囤积土地，可能根本没有达到目标。

2

十年间，m2从40万亿增加到168万亿。你怎么能说土地价格不会急剧上涨

2007年底，中国的m2只有40万亿元，但到2017年底，这个数字已经达到168万亿元。

即使什么都不做，把地价提高四五倍也是合理的。更重要的是，中国的物价没有大幅上涨，我们不是一个通货膨胀严重的国家。

那么代价就是有其他的水库来吸收额外的资金。是的，这是房价和地价的翻倍，也就是资产泡沫。我们可以指责资产泡沫割断了穷人的羊毛，让富人更富，穷人更穷。

但是回顾过去，如果你不依靠房地产来储存水，如果这么多的水流向市场会发生什么？也就是说，价格要高得多，下一句话就是人们生活在贫困之中，公众根本无法生活。每样东西都很贵，我买不起。

当然，杠杆游戏不是为了感谢房地产，而是为了反思它。随着我们的m2居高不下，一些资产价格将不可避免地大幅上涨。

十年前的2007年，全球金融危机还没有蔓延到中国，中国经济依然繁荣，房地产价格已经开始飙升。然而，一开始，230亿元仍然是一个很大的数字。从今天的角度来看，花这么大一笔钱买地肯定不算太多(其实也不少)，但我们应该考虑一下当时的情况。

对当时的李嘉诚来说，这不能说是一场豪赌。因为他看到了香港是如何出售土地、控制土地转让以及制造房价泡沫的。只要他思维正常，他应该明白中国内地一定会走上香港的道路。

是的，土地财政，货币发行，房地产分期鼓励，和房地产是真爱，这一点他应该比当时的内地开发商更清楚，年龄和经验！

而有名气、有名气的李嘉诚，重庆等城市当时都很喜欢他。他被邀请投资，他也愿意参与到国内房价的飙升中来。

因此，大家一拍即合。在金钱和政策鼓励的帮助下，当地政府非常好客，他以低价在内地赢得了很多土地。此前，杠杆游戏曾多次分析和记黄埔和长江实业的财务报表，他多年前曾在中国内地的许多地方进行过分析。

所以今天，自然是收获的时候。无论你建造它是为了出售还是直接出售，它都是一个巨大的利润。正如之前在杠杆游戏中分析的那样，时间就是力量和金钱，李嘉诚的卖房利润率非常高，远远高于mainland China大多数房地产企业。

3

不是每个人都能蹲下，超低的负债率让李嘉诚迎着风雨迎着彩虹

债务比率问题非常现实。如果你倾向于890%，甚至超过100%的资产负债率。你敢加快发展吗？

买土地要花钱，甚至很多钱都有成本。移动6、7个点的成本不高，一些内地房地产企业的资本成本较高。如果是这样，如果你把它放10年，成本会翻倍。你怎么敢这样玩？

我们可以看到，香港的几大地产巨头，无论是李嘉诚的长江实业、恒基兆业还是九仓，资产负债率都在20%-30%左右。像万科这样的内地楼盘，质量也在80%左右，碧桂园几乎是90%。像恒大这样的杠杆游戏不能被压制。

超低的债务决定了李嘉诚等人的资本成本非常低，所以他们可以按照自己的速度发展。相反，大部分内地房企在征地方面都很激进，而且他们经常以土地为王，所以他们必须依靠稳定的现金流循环。

恒大，现在的霸主，几乎因为资金链紧张而崩溃。当然，他们吸取教训的方式也非常有趣，那就是购买更多的土地，利用更高的杠杆，通过高周转率实现资产负债率的稳定和下降。

这个游戏也是囤积，但以不同的方式，它依赖于流通囤积。今天的高价可能是明天的低价。只要钱不停止释放水，只要没有解决土地财政问题，只要当地和房地产仍然是真爱，那么房价将一轮又一轮上涨。

在快速增长的过程中，越来越大的开发商，周转效率越高，就越能获得土地增值的好处。他们只是有不同的方法，或者低价购买郊区土地，等待整个城市的地价和房价上涨，郊区成为热点，地价和房价上涨；或者做一个土地国王，坚定地看到飞涨的房价，然后摆脱它们...

至少在这波浪潮中，内地房地产巨头和李嘉诚都是受益者。唯一的区别在于李嘉诚的超低负债比率，这让他不那么累。李嘉诚没有在追求规模、维持现金流和债务的平衡和可持续性的过程中挣扎求生，而是直接受益于近十倍于他的资产。

将来是否会有这样的神话，杠杆游戏不知道。但至少到目前为止，李嘉诚在内地1000万平方米的土地储备大部分没有动。

如果这是土地投机，谁没有被动地参与在这一波市场之前幸存下来的开发商？