腾讯等四巨头340亿入股万达!估值2400亿 A股上市加速?

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1月29日，腾讯作为主要发起人，与苏宁、JD.com、融创和万达商业在京签署战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业h股退市时引进的投资者所持有的约14%的股份。根据这一估计，万达的商业估值约为2429亿元人民币。

这是全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单一战略投资之一。

1月29日晚，万达集团微信公众账户发布的这一重大消息点燃了资本圈，这是万达商业在长期沉寂之后回归a股的第一步。值得注意的是，万达集团明确指出，上述战略投资者将推动万达商业尽快上市。

万达投资后的业务量有多大？

根据上述商业巨头的投资额，万达商业的估值约为2429亿元。

万达商业是万达集团重要的商业地产板块。根据1月29日的收盘价，融创中国(融创中国)的市值约为1，685亿港元，融创中国是同一房地产行业的投资者。碧桂园(02007.hk)的市值为3456亿港元，约合人民币2798亿元；万科a(000002) +h的市值约为4162亿元人民币，前一段时间，万科a(000002)+h曾是全球房地产市值冠军。

去年11月，恒大地产第三轮招商引资600亿元，估值4251.9亿元。由此可见，万达商业的投资后估值与碧桂园相当。

作为万达集团的核心企业，它是世界上最大的实体商业巨头。万达商业的主要业务是商业地产投资和运营管理，目的是建立一个线下消费平台。截至2017年底，万达商业已经在中国开设了3151万平方米的商业区和235个万达广场，年客流量为31.9亿人次。

从财务数据来看，万达商业2016年实现营业收入1298.55亿元，净利润328.85亿元；2017年上半年，实现营业收入600.39亿元，净利润90.47亿元。

(万达金融数据，巨潮截图)

截至目前，万达集团持有万达商业43.712%的股份，王健林直接持有万达商业6.24%的股份，王健林是万达商业的实际控制人。

退市的投资者持有万达商业14.273%的股份，腾讯等方的进入也意味着万达商业退市h股私有化时引入的所有投资者都将退出。

(万达股权地图，巨潮截图)

巨人正在打算盘

1月29日晚，苏宁尚云(002024)也发布了这条消息，披露了其投资金额。根据公告，苏宁尚云或其指定的子公司计划投资人民币95亿元或等值港币购买万达商业股东所持有的约3.91%的股份。

具体采购情况包括两部分:

一是购买万达商业h股退市时推出的退市投资者所持有的万达商业股票；

其次，如果苏宁尚云的投资基金仍有退市股份盈余，则应与万达集团签订股份转让协议，并使用剩余的全部投资基金购买万达集团转让的万达商业的部分股份。

投资完成后，苏宁尚云可委派一人作为出席代表出席万达商业董事会，但不享有表决权。

万达商业这次引进的战争投资可以说是一个大人物的聚会，大致可以看出苏宁的投资成本。除苏宁外，腾讯、JD.com和融创平均各出资82亿元人民币。商业巨头聚在一起做生意，那么这种生意值得吗？

高静资产管理公司总裁薛计算过这样一个账户:

1.香港股票私有化后，万达商业面临财务困难。根据协议，如果万达未能在8月前在a股上市，支付给私有化基金的成本将约为300亿英镑，这是一个巨大的财务压力；

2.根据占14%的340亿股，万达商业的估值约为2429亿元。根据万达商业拥有的3151万平方米的房产，每平方米的房产价值只有7707元，这显然是一个非常有吸引力的估价水平；

3.无论是腾讯、JD.com还是苏宁，在新的零售业态如火如荼的时候，对线下商店资源都有很强的需求，万达商业正好可以满足这种需求。

在市场影响力和投资机会方面，对于苏宁来说，张建议在2018年开设8000家门店。对万达商业的持股可能有助于进一步加强与万达的合作，迅速实现开店的目标；对腾讯来说，这可能更像是一项金融投资；对于京东来说，这也有利于其线下商店的发展。

小E认为这本账本充满了信息。

苏宁还在自己的微信公众账户上打了一个算盘，称这项投资是该公司在2017年底发布新的智能零售发展战略后迈出的战略性重要一步。

苏宁表示，该公司计划在未来三年内将其网络商店扩大至约2万家，面积超过2000万平方米，其中5000家将在2018年新开。

苏宁认为自己和万达商业的互补性非常明显。对于苏宁来说，万达商业拥有完善的商业广场物业资源和丰富的品牌商户资源，具有很大的线下进入价值；对于万达而言，苏宁拥有丰富的零售业态和对房地产资源的巨大需求。

一方面，苏宁可以加快苏宁乐购、母婴、超市、苏宁乐购广场等专业门店的布局，进一步完善苏宁智能零售网络的布局；同时，万达商业旗下的物业也实现了稳定的租金收入，这将有助于提高物业的估值，实现稳定的投资回报；此外，双方还将在成员数据、金融服务、仓储物流、物资采购等方面开展一系列合作。

万达商业的计划是什么？

苏宁表示，一方面进入万达商业后，可以为万达商业提供稳定的租金，这将有助于提高房地产估值，而万达本身还有其他计算。

针对这一投资，万达集团表示，在引入新的战略投资者后，万达商业将更名为万达商业管理集团，房地产业务将在一至两年内消化。万达商业管理未来将不再进行房地产开发，成为一个纯粹的商业管理和运营企业。各方将推动万达商业管理集团尽快上市。

这可以从万达2017年的一些业务调整中看出。2017年，万达经历了638亿元人民币的世纪并购，将13个万达文化旅游城市出售给融创，将77家酒店出售给研发，同时万达保留了文化旅游项目的品牌和运营经营权，这是万达实现轻资产战略的重要一步。

重新定位的万达商业管理集团将利用腾讯、苏宁、京东的海量网上流量和其庞大的线下业务资源，开展多方面的合作，共同打造一个集线上线下为一体的中国“新消费”商业模式，实现实体企业和互联网企业的双赢。

此外，通过这一战略投资，万达重新审视了万达商业的上市计划。

万达商业地产于2014年12月23日在香港证券交易所上市，成为香港股市最大的ipo。但上市后，万达的商业估值远低于同类a股上市公司，其股本结构中的实际流通股数量一直保持在较低水平，这极大地限制了其融资能力。

不到两年后，即2016年9月20日，万达商业完成了私有化并在香港交易所退市。自从去年万达商业进入ipo行列的消息传出后，万达重返a股的消息已经沉寂了一段时间。

E公司曾在万达商业民营化过程中进行过梳理，很多a股上市公司隐藏在9个民营化财团中，包括黄石集团(002329，咨询股)、郭忠水务(600187，咨询股)、杉杉股份(600884，咨询股)、中国工商银行(601398，咨询股)、中铁(601390)，目前尚不清楚是否所有将万达商业14%股权移交的退市投资者都包括这些公司。

据此前媒体报道，《万达商业民营化项目书》显示，万达在民营化过程中签署了一份赌博协议，其中称万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市两年后或2018年8月31日前未能在大陆主板市场上市，大连万达集团将回购其全部股份，并分别向海外和国内投资者支付12%和10%的利息。

从以上分析可以看出，赌博协议即将到期，万达商业暂时还没有取得明显的进展，因此万达的私有化资本成本将会非常高。

晓娥梳理了万达商业在香港退市和a股上市的方式。

2014年12月，万达商业地产在香港证券交易所上市，发行了6.52亿股香港股票，发行价为每股48港元。然而，万达商业在香港股市的表现并不令人满意，最高价为每股78港元，最低价低至31.1港元。

2015年9月，万达商业向中国证监会提交了招股说明书。根据万达商业银行披露的a股新股发行计划，总共发行不超过2.5亿股新股，募集资金120亿元，平均每股发行价格为48元。

2016年3月30日晚，万达商业(3699.hk)宣布计划对h股进行全面收购。投标报价不低于48港元。

2016年9月20日，在香港证券交易所上市637天的万达商业地产正式退市。从h股退市后，万达商业尽力在a股上市。

2017年3月3日，在中国证监会发布的最新版《首次公开发行(IPO)审核工作流程》和《企业申请表》中，万达商业的状态从“已接受”变为“反馈”。

2017年7月10日，万达商业与融创中国(01918.hk)联合宣布，融创地产集团以335.95亿元人民币收购万达旗下76家酒店，万达以295.75亿元人民币将13个文化旅游项目91%的股权转让给融创。从万达的管理结构来看，万达吕雯城项目和酒店业务都是万达寻求a股回报业务的重要组成部分。此前，《证券时报》报道称，据万达内部人士透露，万达商业回归a股计划的最大不确定性是“定性”:万达商业不想被纳入房地产行业。

今晚，万达宣布，在引入新的战略投资者后，万达商业将更名为万达商业管理集团，房地产业务将在一至两年内消化。万达商业管理未来将不再进行房地产开发，成为一个纯粹的商业管理和运营企业。各方将推动万达商业管理集团尽快上市。

王健林的破坏者

事实上，王健林在“万达集团2017年年会”上提到了万达的业务调整。

数据显示，万达的营业收入为1125.4亿元，为年度计划的104.1%，同比下降21%。其中，房地产收入831.7亿元，完成年度计划的104%，同比下降23.7%；租金收入255.2亿元，同比增长30.3%，同比增长101.4%。

在万达年会上，王健林透露，今年，为了适应转型和资本市场的需要，万达计划调整公司治理结构，主要针对商业地产。

一方面，商业管理集团成立，更名为原来的商业地产，成为纯粹的商业地产控股和运营经理，使公司的战略更加清晰，商业模式更加纯粹，市场估值也更高。未来，商业管理就是收取租金，利润每年将以两位数的速度增长。在此基础上，我们将通过线上线下整合做些事情，这样公司的市场估值就会更高。新的商业管理公司将专注于轻资产，辅之以重资产控股。新的企业管理集团将成为万达集团的核心企业。

另一方面，成立房地产集团。首先，我们应该负责消化商业管理集团的房地产业务，但是利润应该由商业管理集团来管理。其次，我们应该开发万达广场的大量资产，不排除纯粹从事一些住宅开发。第三，它还可以出口品牌管理。房地产集团不想做大，但主要关注利润。房地产集团的主要任务是建设万达广场，只需要开展一些业务。

此前，在“世纪大事”之后，万达向香港上市公司万达酒店发展(00169.hk)注入了两项轻资产，即文化旅游和葡萄酒管理。目前，该上市公司因非常重大的收购交易于1月19日暂停交易，万达商业a股ipo正在排队。因此，市场推测以文化旅游和酒店管理为重点的轻资产业务在香港上市，以“万达广场”为重点的轻、重资产在a股上市，这是万达资本市场布局的方向。

此外，在谈到2018年的主要工作安排时，王健林再次强调，要继续减少企业负债，清偿所有境外生息负债。

“万达集团将利用一切资本手段来减少企业负债，包括出售非核心资产、在控制权前提下进行股权交易、合作管理他人资产等。万达应逐步还清所有海外计息债务，万达商业有可靠的退市计划。同时，计划用两到三年的时间将企业债务降低到绝对安全的水平。今天，我可以负责任地说，万达集团在世界上绝不会有任何信用违约！万达已经30年没有出现过信用违约。我们认为信用比资产和利润更重要。”他说。