风口上的房地产创新：房企的下一个增长极在哪里？

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当房地产行业的发展似乎已经触及了天花板，每个房地产企业开始担心未来的发展模式。不仅大型住宅企业在行动，中小型住宅企业也在规划商业地产、长期租赁公寓和文化旅游地产。

虽然行业已经看到了上述领域的可持续发展，并认识到这些领域是具有巨大容量和巨大潜力的市场，但困扰他们的是这些领域还没有领导者，也没有明确的商业模式。在这种情况下，我该怎么办？3月22日，在“2018年度观点论坛”上，许多嘉宾提出了自己的观点。

金融化的思考

Reits(房地产信托和投资基金)在论坛上经常被提及。对于商业地产和长期租赁公寓领域的从业者来说，如何将能够产生稳定现金流的资产证券化是整个行业都在讨论的问题。

广州成发投资基金管理有限公司董事总经理李文正谈了他十多年来在reits方面的一些经验。他认为，reits可以理解为三个平台，即融资平台、投资平台和资产管理平台。

李文正指出，reits作为融资的平台属性，在未来的可持续经营中必须进行银行贷款和发行债券，其融资成本低于开发商，期限更长，因为其产品更稳定、风险更低。

reits作为投资平台的属性是，REITs是一个实体，可以不断扩展，不仅可以从发起人那里购买，也可以从市场上的第三方那里购买，因此它将成为一个投资平台。

从资产管理平台的角度来看，reits作为一个资产管理系统，可以有一个投资回报的逻辑，更注重整体内部收益率。

深圳创业投资房地产基金管理(深圳)有限公司总经理罗小明从长期租赁公寓的角度探讨了国外长期租赁公寓reits成功运作的关键。他认为，由于海外长期租赁公寓是一种交易性投资，它们的成功在于准确把握周期性变化。“就像近年来的高房价一样，我们可以看到他们正在出售其资产或重新规划其资产头寸。从2009年到2011年，正是它大举买入资产的时候，也正是金融危机爆发的时候。”。

李文正认为，房地产投资信托基金的话题已经讨论了10年，今年应该是最好的推出窗口。

学会操作资产

当房地产进入股票时代，如何操作和转换股票资产也是一个大问题。

vashare的创始人兼首席执行官庄海从旅游地产的角度提到，旅游地产已经够大了，但是市场上存在着很大的问题。对每个人来说，购买旅游房地产基本上是没有用的。“如果一项资产没有被使用，它最终将没有价值”。

什么是正确的操作思维？阳光100集团总裁林绍周认为，在运营时代，内容为王，强调产品的特色、精品和高质量的内容是必要的。是否有足够的作战能力成为下一步的核心。

深圳市旧城改造协会创始会长、安韵集团董事长耿彦良从旧城改造的角度提出了操作思路。他认为，城市更新涉及城市的产业升级、生活环境的改善和未来经济社会发展的系统工程。这不是一个单一的房地产供应问题，所以我们应该有一个正确的认识。他提醒每个人要记住，城市更新是未来的唯一出路。