小阳春房市蠢蠢欲动 小心引来新一轮调控

本篇文章3368字，读完约8分钟

三月是楼市的传统“小阳春”。数据显示，今年3月，一些城市的房价开始出现波动。

边肖梳理了国家统计局和中国指数研究院3月份发布的最新房地产相关数据，至少有四条线索可以解释这个问题。

线索一:

新房子的价格已经上涨了

(资料来源:国家统计局、交通银行研究中心)

如图所示，全国70个大中城市3月份新增商品房价格指数平均上涨0.42%，高于前期水平；同比增长5.49%，增速同比下降0.3个百分点。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹评论道:环比增幅的扩大受季节性因素影响，而同比增幅的收窄则是由于价格控制措施的有效性。

据粗略统计，自3月份以来，全国已有20多个城市重新启动了房地产调控，共出台了26项房地产调控政策。从政策内容来看，本轮调控政策最典型的是热点城市只需优先选择限价房，四线城市加入限售房。

线索2:

新房和二手房的价格比上个月有所上涨

根据国家统计局18日发布的数据，3月份，在70个大中城市中，55个城市的新房价格逐月上涨，59个城市的二手房价格逐月上涨。

中原地产(Centaline Property)分析师张大伟评论称，中国82%以上的城市房价仍在上涨(计算方法:只有70个城市的新房和二手房比例在上涨)。与前两个月相比，3月份房价环比上涨的城市数量有所增加，但与2017年同期相比，房价涨幅明显下降。

线索3:

新建筑面积增速加快

(资料来源:国家统计局、交通银行研究中心)

根据统计局的统计，从1月到3月，全国房地产投资增长了10.4%。这个数字远远超出了市场预期。

事实上，这一指标三年来都没有超过两位数。即使在2015-2016年，政策和货币环境相对宽松，行业趋势恢复，房地产投资增长率也没有超过两位数。

1-3月，新开工住房面积3.4615亿平方米，同比增速回升至9.7%，比上年同期增长6.8个百分点。

夏丹点评:在租购双轨制下，有必要同时考虑商品房、租赁房和经济适用房的情况。今年的房地产投资可能超出预期。新建筑面积增速加快。一方面，是三月份的季节性复苏；另一方面，在严格的监管和资金紧张的环境下，加快建设而不是囤积土地已经成为开发商更好的选择。

线索4:

土地交易活跃

(数据来源:creis指数据，交通银行黄金研究中心)

根据creis的数据，根据300个城市的土地市场情况，3月份，二线和三线城市的土地推高同比和环比都显著加快。其中，三线城市的土地交易最为活跃，交易面积分别增长了61%和103%。

此外，三、二线城市土地出让金规模超过1000亿元，分别达到1348亿元和1468亿元。

夏丹评论:最近，四线城市的房地产交易一直保持火爆趋势，去库存化也很快。许多地方相应地调整了土地供应的速度。房企也需要补充库存，它们正积极部署在二三线城市。

但是，在资金来源紧张的环境下，对于开发企业后续的土地收购能否持续，仍然存在着隐忧。从1月到3月，房地产开发企业资金到位同比增长率继续下降至3.1%，为两年来最低。

哪些城市今年房价涨幅最快？

今年前三个月，70个城市的新房价格上涨了前五名

(资料来源:国家统计局)

益居研究所研究员詹一凡评论说:城市政策的政策控制效应正在逐步释放。根据目前的城市数据，热点城市正在逐渐降温，增速较大的城市大多集中在弱势的二线城市和三线城市。如果这些城市的房地产市场继续过热，我们应该警惕政策收紧的风险。

从地区来看，东北和其他地区的城市引领了增长。分析师认为，虽然东北市场有很多股票，但目前房地产调控政策相对宽松，价格绝对值低于其他地区。

然而，3月份，70个城市中有10个城市的新房价格同比下降，即价格低于一年前。

这10个城市是深圳、福州、南京、无锡、郑州、北京、泉州、合肥、杭州和上海。

值得注意的是，二手房市场受价格限制的影响较小，数据更容易反映市场趋势。根据3月份的数据，在70个城市中，北京、厦门、郑州、天津、上海、南京和石家庄等7个城市的二手房价格均同比下降。其中，北京二手房价格跌幅最大，达到6.8%，跌幅进一步扩大。

延伸阅读

房地产市场逐月上涨，城市数量增加

热点城市监管不会放松

新华社

18日，国家统计局发布了《2018年3月70个大中城市商品房销售价格变化》，表明全国房地产市场调控继续有效。一线城市的新房和二手房价格同比下降，而二线和三线城市的房价同比下降，但与此同时，环比上升的城市数量显著增加。据专家分析，3月份房价环比数据的反弹并不意味着楼市会出现趋势性变化，热点城市的调控也不会放松。

一线城市的二手房价格同比首次下降。

二线和三线城市的增长率下降

根据国家统计局的数据，一线城市新建商品房销售价格同比下降0.6%，环比下降0.5个百分点。这是一线城市新房价格连续第三个月下降；深圳新建商品房价格同比下降2.3%，连续7个月同比下降。

一线城市二手房销售价格本月首次下跌，跌幅为0.1%。其中，北京二手房价格同比仅下降93.2%，降幅为6.8个百分点。

数据显示，新增商品房销售价格10个城市下降，60个城市上升，15个热点城市新增商品房销售价格基本保持稳定。

广西北海的房价同比上涨12.3%，居全国之首，而xi、昆明、哈尔滨、大连和沈阳的房价同比涨幅均超过10%。但总体而言，二线和三线城市的同比增长率仍有所下降。

国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟表示，今年3月，各地继续以因地制宜、因市制宜的房地产政策为基调，坚持分类监管，保持政策的稳定性和连续性。

环比上升的城市数量显著增加，

新的人才政策提高了许多城市的房价

逐月来，70个城市房价上涨的驱动力增强，上涨城市数量明显增加。3月份，有55个城市新增商品房价格上涨，比上个月增加了11个；59个城市的二手房销售价格上涨，比上个月上涨10%。

刘建伟表示，3月份，一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.1%，二手房销售价格继续下跌，跌幅较上月收窄0.2个百分点。二线城市新建商品房和二手房销售价格环比上涨0.3个百分点。

记者走访市场发现，今年3月，北京几个住宅区新上市的二手房数量和有意通过中介购房的购房者人数大幅增加。南京、武汉、杭州、Xi等热点城市对新房价格进行了调控，对性价比高的预售房需求旺盛。

安居客首席分析师张博认为，除了假期后重返城市的因素外，一线和二线城市的新人才政策也在一定程度上推动了房地产市场。北京、上海、宁波、Xi和其他城市都出台了人才引进政策，包括户口、奖金和子女教育。其中，为了吸引人才，Xi规定全国大学生只能凭学生证和身份证在网上定居。

交通银行金融研究中心研究员夏丹(601328)表示，3月份，热点城市的销量增加，人才引进政策提高了一、二线城市的交易预期。棚改的货币化安置效应不会减弱，它还会拉动四线城市的房地产市场。

热点城市调节保持力量

张博表示，房价环比上涨的城市数量增加，与春节后进入市场的房地产数量增加有关。尤其是高端住房的供应，提高了整体价格。

链家研究所还认为，3月份全国房地产市场的小交易高峰是一个正常的市场波动，这并不意味着趋势变化。根据往年的经验，3月是传统的“小阳春”，春节前积累的需求将集中发布。

以北京二手房市场为例，2016年3月和2017年3月网上签约量分别增长了111.3%和113.3%。然而，由于监管政策的影响，今年3月份仅比2月份增长了51.6%。从绝对值来看，今年3月的成交量明显低于2016年和2017年同期市场较热的时候，但相当于2015年同期市场相对稳定，处于合理水平。

Xi交通大学房地产研究所所长杨东朗认为，观察Xi、杭州、武汉等城市出台的“摇号买房”政策，存量减少是叠加在人才引进政策上的，这只会导致热点地区商品房结构性短缺。从房地产投资数据的增长来看，热点城市正在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

最近，热点城市的房地产市场调控频繁。今年3月，大连出台了限购措施，海南省也升级了限购限销措施。杭州、Xi、武汉相继出台了“买彩票购房”政策，并保证“只需优先”。张博和其他业内人士认为，对热点城市的监管将会继续。

相关链接

购房者又开始担心房价了！一些地方房地产市场监管政策正在松动？这到底是怎么回事？

我在家乡所看到的│ 3。四线城市的房地产市场分化明显不均衡