异地复制的新战场，“造城者”华夏幸福换挡

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"新西塘孔雀城，你想知道吗？"在嘉善南站前的广场上，销售人员会用传单询问每一位出境旅客，这个房地产项目离嘉善南站只有一公里。

从嘉善南站沿鸿业路在第一个路口右转，然后驶入双向八车道的嘉善大道，然后直走约900米。一座具有江南特色的白墙灰瓦建筑映入眼帘。这是嘉善工业新城的城市规划大厅。

照片:嘉善规划展览馆

城市规划大厅、工业园区、五星级酒店、孔雀城和管委会大楼是华夏幸福建设工业新城的标准。在嘉善南站附近12平方公里的委托开发区域，这些承诺正在逐步兑现。

华夏幸福始于河北省廊坊市，先后在固安、大厂、香河等县留下了许多新兴工业城市，但就区位而言，它们都位于北京周边地区，地理优势明显。嘉善工业新城的特殊性在于，它是华夏幸福走出北京的第一个项目，也成为各地效仿的试金石。

自2013年嘉善工业新城签约以来，关于异地复制的“拷问”已经开始。五年内上交的答卷写在了《华夏幸福》2017年的年报中。100多亿元的销售额从一定程度上证实了华夏幸福工业新城模式的可重复性。

场外抄本

自2002年与固安县合作开发运营固安工业新城以来，十多年来，中国的幸福新城运动一直集中在北京周边地区的大本营周围。异地复制之角于2013年开启，嘉善工业新城成为“龙头项目”。

虽然12平方公里的委托开发面积不及北京周边许多工业新城项目，但嘉善作为华夏幸福走出京津冀的第一步，承担着“试验场”的角色。用华夏幸福杭州营业部总经理王振江的话说，压力不小。

王振江的压力并不来自工业新城模式本身，因为首先以固安为样本，中国幸福工业新城的建设遵循“1644”原则，即以工业发展为核心，落地六大服务，弥补县域经济中资金、人才、技术和产业的不足，将城市的魅力、吸引力、承载能力和竞争力带到县域。这也是华夏幸福ppp模式的核心。

然而，不同地方的基础和需求是不一样的，这也决定了华夏幸福的异地复制并不是对固安模式的完全复制。“如何满足政府的需求是我们登陆的核心。”王振江说。

与北京周边的大多数项目如固安不同，嘉善工业新城并不位于远郊。嘉善南部新城二期，工业用地不多。这也意味着，在过去，固安对主导产业项目的投资是不适用的。"我们原来的模式更适合工业区和投资项目."

经过研究论证，智力密集型建筑产业集群已成为嘉善工业新城产业引进的方向。据时代财经介绍，嘉善工业新城上海人才创业园已注册151家企业，其中104家已正式入驻。根据《华夏幸福2017》年报，截至去年年底，嘉善地区新签投资达到135.98亿元。

照片:上海人才创业园

在北京周边地区基本锁定的情况下，异地复制不仅肩负着增加中国幸福的重任，也是平衡风险的重要一极。在过去的一年里，北京周边房地产市场的严格控制对华夏幸福产生了一定的影响。2017年，华夏幸福实现销售额1522亿元，同比仅增长26.5%。与前几年的增长相比，2017年可以说是中国幸福的“小年景”，主要影响来自北京周边房地产市场的限制。

随着各地复制的增加，华夏幸福的收入结构也在进行微妙的调整。2017年，京津冀以外地区的销售额从2016年的7%大幅增长至23%。根据其第一季度业务简报，华夏幸福在北京以外的销售面积在头三个月已经达到56%。

从66%到49%

由于过去房地产销售收入一直占很大比重，华夏幸福也被质疑为打着工业新城的幌子圈地卖房，其外部分析一直与传统开发商相似。然而，在华夏幸福秘书长林成宏看来，这是对华夏幸福模式的误解。

“归根结底，华夏幸福的核心业务是两个，即工业新城服务和园区住宅开发。”这也意味着华夏幸福的收入来源是来自二次土地开发的利润和政府为园区购买服务而支付的费用。政府支付的来源是园区新的财政收入，包括土地租赁、税收和城市基础设施配套服务。

在与政府合作的ppp模式下，华夏幸福需要在前期预付建设资金，然后通过出售园区内的配套住宅楼进行偿还，在支付部分继续支持园区建设，并按照与政府约定的结算期限逐年结算，实现园区的滚动开发建设。

换句话说，园区内住宅建筑的开发是建设新型工业城市的“必然选择”，对新型工业城市起到了反馈作用。在异地复制的影响下，工业园区的结转收入已经出现了“逆转”。2017年，华夏幸福总收入约593亿元，其中房地产开发收入289.3亿元，占48.7%。前两年，这部分收入分别占73%和66%。

工业园区业务的低成本也决定了该行业的高毛利属性。华夏幸福产业发展服务2017年毛利率达到92.25%，同期房地产开发业务毛利率为22.27%。

工业新城与房地产业务不同，其结算金额会有所延迟。随着新工业城市数量的增加，华夏幸福2017年应收账款达到189亿元，同比增长100%，其中90%以上的应收账款是政府应付的园区结算收入。事实上，从2013年到2017年，华夏幸福的应收账款期末余额增加了9.8倍以上。

林成宏指出，这部分应收账款的期限基本上是一年，“政府分期付款，只要有所增加，政府就会优先付款”。华夏幸福与政府的结算模式大致如下:园区企业与政府签订合同，然后进行真正的投资。经审计确认企业投资金额属实后，政府将在下一年度预算支出中纳入需要支付给华夏幸福的费用。由于这涉及到当地人民代表大会的申请，通常需要大约一年的时间才能拿到账目。

华夏幸福模式决定了它在布局、融资和土地储备上不同于传统的房地产企业，其锁定的发展区域是在核心城市周围30-50公里。“房地产开发商融资的传统方式是纯粹的信贷融资或土地抵押融资。然而，中国的幸福不一样。它的模式是一个工业新城，这就决定了融资方式一定要比其他方式多。”林成功说道。

去年，华夏幸福提出了基于新型城镇化供热收费权的融资、市政产权融资、固安权ppp融资等多种全国首创的融资方式。多元化融资还将华夏幸福的加权平均利息成本降低了一个百分点，至2017年的5.98%。

照片:嘉善工业新城

不再“一个人吃饭”

作为一个“非典型的房地产企业”，华夏幸福过去一直保持着股权销售和流动销售的高度一致性。甚至在资本市场上，有人开玩笑说华夏幸福是一个“自给自足”的企业，但这种情况正在改变。

华夏幸福“注重全方位开放合作”已进入实质性阶段。2018年1月25日至27日，华夏幸福与东源地产、徐汇集团、阳光城签署战略合作框架协议，未来将在土地收购和开发方面进行合作。

由于与空公开合作的实力，华夏幸福也在不久的将来吸引了许多“流言蜚语”。4月9日，据媒体报道，华夏幸福正在与融创洽谈合作事宜。然而，林成宏在采访中澄清说:“我从来没有听说过与融创的合作。”

华夏幸福地产的全面合作不是“资产出售”。在林成宏看来，主动成分大于被动成分。“其实，事情很简单，并没有那么多阴谋和公开计划。活性成分非常高。无论是产业、基金还是房地产开发，都需要合作。既然是主动决定的，就不仅仅是全面合作中的房地产合作。”

今年2月，华夏幸福与徐汇的子公司在嘉善地区联合获得了两块土地，这是华夏幸福首次联合收购土地。林成宏指出，房地产合作实际上是顺势而为。

“只有现在才有合作的条件和可能性。很多年前，当开发商大规模地布置核心的第一、第二、第三、第四条线时，我们这里没有多少人注意到，以前他们想和别人合作时，别人会觉得他们不理解他们，因为害怕风险而不来。然而，在核心大都市圈的逻辑出现之后，我们越来越被开发商认可和接受。”

然而，房地产合作并不是普遍的。林成宏告诉时代财经，在北京周边地区，华夏幸福与其他开发商的合作需要主动，而在北京以外的其他地区，合作可以按照同股同权的原则进行。背后的逻辑是，在北京周边地区的严格控制下，很难增加土地。