海南楼市全域限购 后开发商何去何从

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4月22日22: 00，海南省出台了历史上最严格的限购政策，并对该省的非居民买家实施了全球限购。这无疑是海南房地产市场的一颗重磅炸弹，外国买家占了近80%。一位未透露姓名的海南资深房地产从业者告诉《商业日报》，海南的住宅市场将进入“速冻模式”。

近年来，随着海南国际旅游岛建设的稳步推进，海南房地产市场已成为各大开发商和投资者眼中的“热点”，移民的强大购买力推动了海南房地产的量价上涨。现在，在全球限购的背景下，海南住宅市场的大量未售项目将如何处置？开发者将如何调整他们的开发策略？

营业额高，购买限制更严格

随着国际旅游岛建设的稳步推进和每年冬季数百万“候鸟”的强劲购买力，海南房地产市场正在蓬勃发展。根据海南金城发布的数据，2017年，海南全岛和全地区的成交量和价格都有所上升。交易面积达到2293万平方米，同比增长52%；营业额达到2714亿元，同比增长82%；平均成交价格达到11836元/平方米，同比增长20%。

其中，第一梯队三亚和海口的营业额分别为724亿元和694亿元，2017年仅次于三亚的陵水销售额达到372亿元。此外，澄迈、万宁、琼海、儋州、文昌的销售额均超过100亿元，岭澳、东方、五指山、琼中等10个城市的销售额不足50亿元。

《国家商报》记者发现，交易量最高的城市受到最严格的购房限制。在海口、三亚和琼海，外国购房者需要提供5年的社会保障；华中四大生态核心区五指山、保亭、琼中、白沙，2017年进入第四梯队，该房屋只能出售给该市县的居民。

在全球限购等严格的政策控制下，2017年房企的好日子可能会成为过去。一位不愿透露姓名的海南资深房地产从业者告诉记者，海南的住宅市场将进入“速冻模式”。易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，这一规定的严厉程度超出了市场预期，海南市场降温是不可避免的，因为潜在的住房需求将大幅减少。

然而，新诚控股(601155)集团有限公司高级副总裁欧阳杰在接受《全国商报》采访时指出，海南住宅市场短期内将“冻结”，但新政不会影响市场的长期发展。

出租房和工业地产迎来机遇

近几年来，品牌住宅企业迅速拓展了海南市场。恒大和雅居乐已经提前收购了土地，剩余的土地出售项目出货量较大；鲁能、格林兰和R&F拥有最具潜力的项目。

根据恒大2017年年报，截至2017年底，恒大在海南有16个项目，土地原值161.7亿元，总用地面积1709.1万平方米，其中海化岛土地储备达到1181.46万平方米。

根据海南金城团队编制的数据，较早进入海南市场的雅居乐在海南有5个项目，碧桂园(港股02007)有17个项目，融创在海南有15个项目。鲁能、R&F和保利分别有7个、6个和5个项目。其中，R&F地产(港股02777)4月斥资57亿收购HNA大英山项目，新增土地建筑面积67万平方米。

在严格的政策控制下，海南房地产市场的变化即将到来，开发商将如何应对？

欧阳杰认为，今后，政府不会排除因产业布局调整而冻结和调整住宅开发用地及其规划，并暂停供应新的住宅用地；它并不排除政府暂停批准新的住宅开发计划以减少市场供应，或暂停预售许可证的发放和备案。发展商所划定的土地将来可能不会用作住宅发展，有些可能会被要求交回政府，以便调整为其他工业用地，而有些则可能会调整转让计划。

政策调控关闭了住房市场发展的“大门”，但同时也为租赁市场和工业地产开辟了新的渠道。

欧阳杰指出，海南已经引进了大量的新兴产业，包括深海采矿、岛礁旅游、赛马和游船、体育博彩、海洋牧场、深海基地、文昌航天城和新的交易平台，这些都需要大量的人才，未来需要更多的住房，未来可能主要是租赁住房。将租赁更多的新住宅用地，企业应准备开发和经营自给租赁房屋，并储备人才。

同时，欧阳杰认为，海南未来将会有更多的工业地产机会，如邮轮基地码头、航天特色镇、超大购物广场、赛马会及其俱乐部等。拥有工业资源的开发商将受到政府的青睐，并有机会开发这些工业地产。