抱怨房贷不赚钱的底气从何而来

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尽管自去年年初以来(迄今已近17个月)，中国大部分地区的首次住房抵押贷款利率已经上调了5倍。目前，最新的主流抵押贷款利率标准(基准利率上调10%)大多超过5.2%。然而，一些上市银行高管透露，与消费贷款等其他个人贷款相比，该行的抵押贷款业务并不盈利。

一般来说，商业银行的存款成本大多低于2%(因为很大一部分存款是按活期利息计算的，而不是定期存款)，而抵押贷款业务的活期利率至少为5%。似乎没有人相信银行不赚钱。目前，最新的主流抵押贷款利率标准是基准利率上调10%，大部分利率超过5.2%。数据显示，在监测的35个城市中，今年4月份第一笔住房贷款的最低利率是上海，为5.13%；最高的是郑州，为5.96%。显然，上市银行较低的融资成本与当前的抵押贷款利率之间存在很大差距。因此，上市银行也叫嚣按揭业务不赚钱，他们真的被怀疑是“便宜买好”。

因此，我们想一想按揭业务对银行来说是否一定有利可图，但银行有否考虑随着楼价上升，上市银行会否关注按揭资产的质素和安全？恐怕不行。根据银行披露的数据，按揭业务的不良贷款率较低，资产质量较好。中国建设银行(601939)作为唯一一家抵押贷款规模超过4万亿元人民币的上市银行，2017年其个人住房贷款业务的不良贷款率仅为0.24%，比2016年底下降了4个基点。那么，为什么银行说银行按揭业务不赚钱呢？在这方面，我们认为这主要是由于存款的财务管理造成成本上升，使得银行把按揭业务当成鸡肋。

一方面，国内银行传统的盈利模式依赖于存贷利差，而银行只能通过储户存款获得低成本资金。随着银行存款和网络金融的发展，银行储蓄普遍流失。对于四大银行来说，这可能不会受到太大影响。

但是，对于一些规模不算太大、客户资源有限的中小银行来说，它们只能通过提高存款利息来吸引客户，同时还要购买大量的礼品赠送给大客户，这就相当于变相提高融资成本。即使是中小银行也在努力存钱，但它们能获得的存款量非常有限。诚然，上市银行越来越难以通过零售存款以低成本筹集资金。

另一方面，大多数人不把钱存入银行，而是从银行购买表外金融产品。去年，银行非担保理财产品的预期收益率持续上升，国有大银行的产品收益率在3%至4.5%之间，而股份制银行和地方银行的产品收益率大多在4%至5.5%之间。对于商业银行来说，这种资本成本价格与抵押贷款业务相比并不盈利。

当然，银行也可以通过银行的货币市场筹集资金，但随着全球主要央行收紧货币政策，中国央行大规模放水的可能性非常小。然而，美国10年期利率大幅上升，这进一步缩小了中美之间的利差。因此，目前，银行隔夜拆借的市场利率正在上升。对银行来说，低成本融资的唯一渠道是储蓄存款。

事实上，按揭业务是实行长期利率，而消费贷款是短期利率。如果抵押贷款业务和消费贷款等其他个人贷款的利率相对较低，但在债务方面，银行目前的融资成本正在迅速上升。不仅存储成本在上升，货币市场利率也在上升，而且大部分资金都用于购买表外理财产品。如果财富管理产品的较高融资成本被用于发放抵押贷款，银行确实无利可图。